Udvalg: Teknik- og Miljøudvalget
Mødedato: 28. maj 2018
Mødested: C3.40

Dagsordenpunkter

120. Administrationsgrundlag for tæt/lav bebyggelse i Herning Kommune

Sagsnr.: 02.00.00-G01-1-18 Sagsbehandler: Hans Eghøj  

Administrationsgrundlag for tæt/lav bebyggelse i Herning Kommune

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR

 

 

 

 

 

 

 x

 x

 

 

    Øvrige sagsbehandlere: Hans Eghøj, Marius Reese

Sagsresume

Forvaltningen har udarbejdet nyt administrationsgrundlag for opførelse af tæt-lav bebyggelse i Herning Kommune. Administrationsgrundlaget tænkes anvendt i dialogen med private udstykkere og bygherrer, som ønsker at opføre tæt-lav byggeri. Administrationsgrundlaget tænkes også at kunne indgå i forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner og ved grundsalg, byggemodning mm.

 

Forvaltningen anbefaler, at administrationsgrundlaget godkendes og bliver en del af det fremtidige administrationsgrundlag i forbindelse med byggesagsbehandling, fortolkning af ældre lokalplaner og lokalplanlægning for boliger.

 

Sagen fremsendes til godkendelse i både Teknik- og Miljøudvalget og Byplanudvalget, da der er tale om et administrationsgrundlag, der går på tværs af begge udvalgs kompetencer. 

Sagsfremstilling

Planloven adskiller skarpt definitionen mellem begreberne åben/lav og tæt/lav boligbebyggelse.

Ved åben/lav er der tale om parcelhusbebyggelse og dermed fritliggende bygninger. Ved tæt/lav byggeri er der betydeligt flere varianter, men generelt forstås en sammenbygget bebyggelse, med en arkitektonisk sammenhængende helhed på samme parcel, ofte med et mindre friareal til den enkelte bolig, men med et større sammenhængende fællesareal.

 

Planlovens krav til præcision i anvendelsesbestemmelserne i lokalplaner betyder, at fortolkningsmulighederne kan være meget begrænsede og ofte vanskelige i forhold til en bygherres konkrete projekt. Der kan ikke ændres fra tæt/lav til åben/lav bebyggelse, gennem f.eks. dispensation til anvendelsen i en lokalplan, med mindre lokalplanen tager højde for begge anvendelser, eller der udarbejdes ny lokalplan.

 

Når der ikke foreligger lokalplan, kan en ansøgning om opførelse af tæt/lav bebyggelse behandles efter byggelovens bestemmelser og en konkret vurdering, når antallet af boliger ikke overstiger 8 boligenheder. Overstiger antallet af boligenheder 8 i et nyt projekt, vil der i næsten alle tilfælde være lokalplanpligt i henhold til Planloven.

 

Der er et stigende ønske og behov for at kunne opføre tæt/lav bebyggelse i Herning Kommune. Efterspørgslen søges af mange udviklere imødekommet ved, at der søges dispensation til ældre lokalplaner, eller projekterne søges indplaceret på grunde, hvor projektet ikke har en størrelse, der udløser lokalplanpligt. Baggrunden for den stigende efterspørgsel på rækkehuse i tæt-lav bebyggelser er bl.a., at flere ældre og enlige ønsker en bolig med færre forpligtelser til vedligeholdelse af bolig og have, og samtidig ønsker mulighed for at bo tættere på andre. Det opfattes som en større tryghed samt mulighed for fælles aktiviteter mm. Herudover er der en stigende tendens til, at gennemsnittet af beboere pr. bolig er faldende. Herning Kommune nærmer sig landsgennemsnittet på ca. 2,4 personer pr. bolig.

 

Forvaltningen møder ofte et ønske fra private udstykkere om, at grunden til den enkelte bolig ønskes udstykket. Udstykning kan give udfordringer i forhold til at opnå tilstrækkelige friarealer tæt på boligerne, da fællesarealer normalt kan indgå i beregning af grundstørrelsen.

 

Udstykningen har endvidere konsekvenser for bestemmelserne om vejanlæggets status som privat vej eller privat fællesvej, og grundejerforeningens forpligtelser.

 

Den arkitektoniske helhedsopfattelse af bebyggelsen kan blive udfordret i forhold til udstykning af projektet, fordi bebyggelsen kan blive opført i etaper over en årrække, som kan give stor variation i arkitekturen og valget af byggematerialer. Det forekommer også, at et igangværende privat udstykningsprojekt overgår til en ny udstykker, f.eks. som følge af salg, konkurs mm. Det kan få betydning for vejanlæggets og de fælles friarealers færdiggørelse, tidspunktet for senere etaper af byggeriet osv.

 

Hovedpunkterne i administrationsgrundlaget er følgende:  

  • Grunde til tæt-lav boliger må ikke udstykkes mindre en 400 m2
  • Private fællesveje kan ikke indgå i boligens friareal eller et eventuelt fælles friareal
  • Alle boliger i en etape skal være sammenbygget med mindst 1 anden bolig
  • Hvis sammenbygningen sker med carporte eller lignende, skal disse være integreret under samme tagflade som boligen
  • Bebyggelsen skal fremstå som en samlet arkitektonisk helhed
  • Bestemmelserne finder ikke anvendelse, hvor en lokalplan nærmere har angivet bebyggelsesregulerende bestemmelser for tæt-lav boliger. 

Indstilling

Direktøren for Teknik og Miljø indstiller,

at administrationsgrundlag for tilladelser og dispensationer til opførelse af tæt-lav byggeri i Herning Kommune godkendes.
Direktøren for Teknik og Miljø indstiller,

Beslutning

Indstillingen tiltrådt.

Bilag

  • Retningslinjer for tæt-lav boligbebyggelse