Udvalg: Teknik- og Miljøudvalget
Mødedato: 28. maj 2018
Mødested: C3.40

Dagsordenpunkter

121. Laulundgade 3, Herning - Opførelse af etageboliger

Sagsnr.: 02.34.02-P19-107-18 Sagsbehandler: Sussi Munch Jensen  

Laulundgade 3, Herning - Opførelse af etageboliger

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR

 

 

 

 

 

 

 

X

 

 

 

Øvrige sagsbehandlere: Hans Eghøj

Sagsresume

Der er på Laulundgade 3, Herning søgt om tilladelse til opførelse af 8 etageboliger på en tidligere erhvervsejendom i et boligkvarter.

 

Forvaltningen anbefaler, at der gives tilladelse til opførelse af boligerne.

Sagsfremstilling

Projektet omfatter 8 etageboliger fordelt på 2 blokke med hver 4 boliger. Bygningerne opføres i 2 etager med altangang mod nord og altaner/haver mod syd.

 

Området er omfattet af kommuneplanramme nr. 11.C26, som udlægger det til centerformål med liberale erhverv, serviceerhverv og boliger. Kommuneplanrammen fastsætter en bebyggelsesprocent for området som helhed på max. 50%. Det ansøgte projekt har en bebyggelsesprocent for ejendommen på 54,9%.

 

Det fremgår af planloven (§ 13, stk. 2), at der ved større byggearbejder skal udarbejdes en lokalplan. I Herning Kommune vurderes større byggearbejder normalt at være projekter med mere end 8 boliger.

 

Dette projekt omfatter opførelse af 8 boliger i overensstemmelse med kommuneplanrammen for området. Planafdelingen har vurderet, at projektet derfor ikke kræver udarbejdelse af lokalplan.

 

 

Partshøring

Da byggeriet ikke er omfattet af byggeretten i BR15 og heller ikke er omfattet af en lokalplan, har forvaltningen foretaget en helhedsvurdering af projektet.

Projektet har i den forbindelse været sendt i partshøring ved de berørte naboer.

 

Der er indkommet indsigelse/bemærkning fra 2 naboer.

 

Indsigelserne går primært på:

 

·         Bebyggelsesprocent for ejendommen

·         Bebyggelsens orientering i forhold til naboer

·         Indbliksgener

 

Der er desuden kommet et alternativt forslag til at dreje boligerne 90 grader, så altangange vender mod Laulundgade og altaner/haver ved mod øst.

 

Bebyggelsesprocent

Bebyggelsesprocenten for ejendommen er på 54,9% mod tidligere 51,4%. Kommuneplanrammen angiver en bebyggelsesprocent for området som helhed på max. 50%.

Grundarealet for alle ejendomme indenfor kommuneplanrammen er 20.278 m² og det samlede bruttoetageareal (inkl. det ansøgte byggeri) er 8.591 m². Det giver en bebyggelsesprocent for området som helhed på 42,4% og kommuneplanrammens intentioner vurderes dermed overholdt.

 

 

 

Bebyggelsens orientering

Der protesteres særligt imod, at ejendommen vendes modsat de øvrige beboelsesejendomme i området. Man mener ikke at gadebilledet bevares, fordi boligerne orienteres mod naboskel fremfor mod vejforløbet.

 

Forvaltningen vurderer, at de to bygningskroppe passer godt ind i rytmen af bygninger på gaden. Gavlene mod Laulundgade har vinduespartier, som sikrer at bygningerne fremstår så åbne som muligt.

Det er forvaltningens vurdering, at det er vigtigt at byggeriet placeres i facadelinjen mod Laulundgade, så man sikrer en sammenhæng med det eksisterende byggeri.

 

Indbliksgener

Der vurderes at være et vist indblik fra altangangen mod nord og fra 1 altan mod syd til naboernes haver.

Ophold på altangangen er af kortere varighed og generne vurderes derfor ikke at være væsentlige.

 

De 2 boliger på 1. sal vurderes at have et vist indblik til naboens friarealer, dog er indblikket fra den vestlige bolig (mod gaden) begrænset, da naboens bolig skærmer for indblik til opholdsarealerne i haven. Skærmvæggen mellem lejlighedernes altaner begrænser også udsynet. Boligerne ligger 7,76 m fra skel og altanerne har en afstand til skel på 5 meter.

 

Der vil være indblik fra begge lejligheder på 1. sal til naboens adgangsareal til boligen, men her opholder man sig typisk i kort tid, og generne vurderes derfor ikke væsentlige.

 

Det er forventeligt, at der i bymæssig bebyggelse er et vist indblik fra én ejendom til en anden. Flere boliger i området har f.eks. vinduer i gavle på 1. sal som giver indblik til nabohuse eller haver, ligesom der også findes tagterrasser placeret helt i skel.

 

For at skærme mod direkte indblik foreslår forvaltningen at der etableres træer eller anden beplantning, som kan sløre indblikket til naboen, men stadig sikre, at der kommer lys til de nye boliger.

 

 

Alternativt forslag

Naboen har fremsendt et forslag om at dreje bygningerne 90 grader, så altangangen vender mod Laulundgade og altanerne vender mod øst.

 

Forvaltningen vurderer, at dette ikke er hensigtsmæssigt for facadeforløbet på gaden, da bygningen vil opleves som værende trukket tilbage i forhold til de øvrige boliger, hvis altangangene placeres ud til gaden. Selve facaden på bygningen vil være trukket 1,7 m tilbage og eneste flugt bliver murvingerne i hver ende af bygningen og en søjle på midten.

 

Se forvaltningens øvrige overvejelser vedrørende bebyggelsesprocent, bygningens orientering og indbliksgener i vedlagte notat med vurdering af indsigelserne.

 

Forvaltningens vurdering

Både anvendelse og omfang af bebyggelsen vurderes at være i overensstemmelse med kommuneplanrammen for området.

 

Forvaltningen vurderer, at der ud fra helhedsvurderingen kan gives tilladelse til opførelse af de 8 boliger på betingelse af, at der etableres beplantning som afskærmning mod Laulundgade 7, som skitseret ovenfor.

 

Forvaltningen vurderer, at det alternative forslag til bygningernes placering ikke vil give det gadeforløb, som kommunen ønsker, fordi facaderne til boligerne ikke kan trækkes helt ud til gaden på grund af altangangen.

 

Forvaltningen anbefaler derfor den oprindelige placering og orientering.  

Indstilling

Direktøren for Teknik og Miljø indstiller,

at der gives tilladelse til opførelse af boligerne som ansøgt, med vilkår om, at der etableres træer eller lignende afskærmning mod nabohaverne.
Direktøren for Teknik og Miljø indstiller,

Beslutning

Indstillingen tiltrådt.

Bilag

  • Partshøring med bilag
  • Indsigelser - samlet
  • Notat - vurdering af indsigelser