Udvalg: Teknik- og Miljøudvalget
Mødedato: 22. januar 2018
Mødested: C3.40

Dagsordenpunkter

26. Østre Kirkevej 25A, Herning - opførelse af enfamiliehus

Sagsnr.: 02.34.02-P19-583-16 Sagsbehandler: Trine Ross Laursen  

Østre Kirkevej 25A, Herning - opførelse af enfamiliehus

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR

 

 

 

 

 

 

 

 X

 

 

 

Øvrige sagsbehandlere: Hans Eghøj

Sagsresume

Forvaltningen har modtaget et revideret projekt for opførelse af et nyt enfamiliehus på ejendommen Østre Kirkevej 25A, Herning.

 

Sagen har tidligere været behandlet af Teknik- og Miljøudvalget på mødet den 28. november 2016, pkt. 267. Forvaltningen blev dengang bemyndiget til at indgå dialog med ansøger om at justere projektet, således at indblikgener blev reduceret, og der sikres et grønt præg mod Østre Kirkevej. Udvalget ønskede at få forelagt det justerede projekt til endelig godkendelse.

 

I det reviderede projekt er indbliksgenerne mod vest nu minimeret. Indbliksgener mod syd er uændret og indbliksgener mod nord er forøget. Enfamiliehusets totale bygningshøjde er i forhold til tidligere projekt øget med ca. 1 m.

 

Forvaltningen anbefaler, at der meddeles afslag til det reviderede projekt, med begrundelse i afledte skygge- og indbliksgener og hensynet til projektets tilpasning på grunden.

Sagsfremstilling

Det nye projekt udføres i funkisstil og er ændret på flere punkter og er nu væsentligt tilføjet en kælder. Det omfatter et boligareal på 200 m², et udhus på 20 m² samt et overdækket areal på 97 m².

I følge BBR udgør ejendommens grundareal 301 m². Ejendommens bebyggelsesprocent udgør herefter 94. Arealet i kælderen medregnes ikke i bebyggelsesprocenten, da det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loft i kælderen.

 

Enfamiliehuset er placeret 2,5 m fra skel med undtagelse af et trappetårn, som er placeret i skel mod nord. Enfamiliehuset opføres med en bygningshøjde på 8,5 m, svarende til byggelovens maksimale højde.

I forhold til det første projekt, behandlet den 28. november 2016, indgik, at dette projekt faktisk havde en bebyggelsprocent på 65 svarende til det eksistrende. Forvaltningen har efterfølgende konstateret, at der er sket en fejl i beregningen af bebyggelsesprocenten, idet et overdækket areal på 80 m² under bygningen ikke har været medtaget i beregningen af bebyggelsesprocenten. Efter bygningsreglementets beregningsregler skulle bebyggelseprocenten faktisk udgøre 91 og dermed væsentlig større end de 65 procent som indgik i sagen.

 

Den eksisterende bolig, der nedrives, er en ældre bygning i 2 etager, med et samlet boligareal på 195 m². Bebyggelsesprocenten udgør hermed 65. Der er herudover registreret et udhus på 6 m², som ikke medregnes i beregningen af bebyggelsesprocenten. Eksisterende bolig er placeret 2,5 m fra skel med undtagelse af facaden mod vest og en del af boligen mod nord. Eksisterende bolig har en asymetrisk konstruktion med forskellige bygningshøjder og er ikke bevaringsværdig.

 

Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan og alene omfattet af kommuneplanramme 12.B12, som angiver følgende: Bebyggelsen skal have åben og lav karakter. Den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom er fastsat til 30. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager og bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 8,5 m.

 

Bygningsreglement 2010 giver som udgangspunkt byggeret til en bebyggelsesprocent på 30 og til opførelse af byggeri i 2 etager med en bygningshøjde på max. 8,5 m. Dette er dog forudsat, at det skrå højdegrænseplan overholdes. Ingen del af bygningens ydervægge eller tag må være højere end 1,4 m x afstanden til naboskel. Områdets særlige miljømæssige og arkitektoniske kvaliteter, værdifuld beplantning og værdifulde enkeltstående træer bør bevares.

 

Det nye projekt overskrider byggeretten (BR-10 kap 2.2.1 stk. 1 nr. 3) vedrørende en bebyggelsesprocent for fritliggende enfamiliehus på 30 og (kap. 2.2.3 stk. 1 nr. 1 og 2) vedrørende maksimal højde på 1,4 m x afstanden til naboskel og sti samt mindste afstand til nabo, vej og sti på 2,5 m. Forvaltningen har derfor lavet en helhedsvurdering (se vedlagte bilag).

 

Det nye projekt har i forbindelse med helhedsvurderingen været sendt ud i partshøring. Der er indkommet 5 indsigelser og 1 positiv bemærkning til det ansøgte (se bilag), som i hovedtræk beskriver følgende: 

  • Nabo mod nord og syd (Østre Kirkevej 25 og 27) giver udtryk for deres bekymringer omkring, at opførelse af et enfamiliehus i to etager med østvendt altan og vestvendt hævet terrasse vil medføre indblik i det meste af deres have, hvilket vil genere dem meget. De er endvidere bekymret for skyggevirkninger fra et så massivt byggeri.
  • Nabo (Østre Kirkevej 25) oplever, at det reviderede projekt er langt mere omfattende end det først fremsendte projekt, i form af øgede indbliks- og skyggegener.
  • Alle indsigere giver udtryk for deres bekymringer om, at en eventuel tilladelse til opførelse af enfamiliehus i den størrelse (bebyggelsesprocent på 94) og med en højde på 8,5 m 2,5 m fra skel (overskridelse af det skrå højdegrænseplan) på så lille en grund, vil danne præcedens for området omkring, hvilket vil ændre områdets karakter. Samtidig er de bekymret for, at det vil ødelægge områdets særlige miljømæssige og arkitektoniske kvaliteter.
  • 3 indsigere er bekymret for skyggegener, da byggeriet placeres i skel mod vej. De mener byggeriet bør placeres som omkringliggende ejendomme ca. 2 m fra skel mod vej.
  • Naboer mod vest (Nørre Alle 34 og 38) er positive overfor, at der er taget hensyn til deres tidligere indsigelser omkring indbliksgener. Det nye projekt viser en mur på 1,8 m ved den hævede terrasse mod vest.

 

Området er et ældre centralt placeret villakvarter præget af varierende bebyggelse. I området findes mange bevaringsværdige bygninger og mange forskellige arkitektoniske stilarter. Her findes eksempler på den historicistiske villa, den nationalromantiske villa, "bedre byggeskik villa", funkisvillaen, den klassiske murermestervilla og nyere typehuse. Med sine grønne haver, hække og store træer har området et karakteristisk grønt præg. Facadelinjen er et stærkt arkitektonisk træk på Østre Kirkevej, der er med til at skabe et fint, afgrænset gaderum.

Med områdets arkitektoniske mangfoldighed kan funkisstilen dog indpasses i gadebilledet, men ny bebyggelse bør trækkes ind på linje med nabobebyggelsen, der er er placeret ca. 2 meter fra skel mod Østre Kirkevej, så facadelinjen opretholdes i gadebilledet.

 

Forvaltningen vurderer, at der ved ny bebyggelse på Østre Kirkevej 25A bør opnås en bedre sammenhængende helhedsvirkning i forhold til facadelinje, bygningshøjde og tagform.

 

Forvaltningen vurderer endvidere, at det ansøgte projekt har en forholdsmæssig stor volumen på en grund på 301 m². Med en bebyggelsesprocent på 94, vil der visuelt ske en fortætning af området, og det vil være svært at bibeholde et område med et karakteristisk grønt præg, selvom dele af det overdækkede areal på 97 m2 udføres som et overdækket haveareal. En del af det ansøgte enfamiliehus (trappetårn) er placeret i skel med en fuld højde på 8,5 m, og resten af huset er placeret 2,5 m fra skel, men med en højde på 8,5 m.

 

Det er forvaltningens vurdering, at det ansøgte byggeri vil medføre skyggegener på flere nabogrunde. Forvaltningen vurderer samtidig, at det ansøgte byggeri vil give væsentlig flere indbliksgener på flere nabogrunde, da huset opføres i to etager i en afstand af 2,5 m fra skel, og der desuden etableres en hævet terrasse samt en altan. Indbliksgener mod vest er dog minimeret tilfredsstillende i forhold til det tidligere projekt.

 

På trods af en relativ lille grund med en bredde på ca. 12 m, vurderes det, at det vil være muligt, at opføre et enfamiliehus inden for byggeretten i forhold til afstand til skel og det skrå højdegrænseplan.

Det vurderes samtidig, at der ikke kan opføres et tidssvarende enfamiliehus (med et etageareal omkring 150 m² ) uden at bebyggelsesprocenten på 30 overskrides. Der er fortilfælde i området, hvor bebyggelsesprocenten er overskredet, og der kan argumenteres for, at der kan opføres nyt svarende til den nuværende udnyttelse på 65 procent.

 

Endvidere vurderes, at det må forventes, at et byggeri på så lille en grund, uanset vil påvirke skyggeforhold og indbliksmuligheder på naboejendommene i et vist omfang, også selvom byggeriet opføres indenfor byggeretten på ejendommen.

Indstilling

Direktøren for Teknik og Miljø indstiller,

at der meddeles afslag til det reviderede projekt, med begrundelse i afledte skygge- og indbliksgener, høj bebyggelsesprocent og hensynet til projektets tilpasning på grunden.
Direktøren for Teknik og Miljø indstiller,

Beslutning

Indstillingen tiltrådt.

 

Udvalget bemyndiger forvaltningen til at gå i dialog med ansøger, idet udvalget ønsker, at eksisterende bebyggelsesprocent på 65 for ejendommen ikke overskrides, samt at der skabes bedre sammenhæng med områdets øvrige bebyggelse, herunder mod vej og skel, således at muligheden for skygge- og indblikgener minimeres.

 

Udvalget ønsker at få fremlagt et ændret projekt til endelig godkendelse.

Bilag

  • Partshøring - Sendt via doc2mail
  • Bilag partshøring
  • Bilag TMU indsigelser