Udvalg: Teknik- og Miljøudvalget
Mødedato: 14. december 2020
Mødested: Teams-møde

Dagsordenpunkter

243. Langelandsvej 25, Herning - Lovliggørelse af etableret bolig i et baghus

Sagsnr.: 02.34.02-P19-933-20 Sagsbehandler: Louise Sangild Nielsen  

Langelandsvej 25, Herning - Lovliggørelse af etableret bolig i et baghus

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR








X




Øvrige sagsbehandlere: Hans Eghøj

Sagsresume

Ejeren af Langelandsvej 25, Herning søger om lovliggørelse af en etableret bolig i et baghus.


Forvaltningen anbefaler, at der på baggrund af en helhedsvurdering gives afslag på lovliggørelse af boligen.

Sagsfremstilling

Langelandsvej 25 blev ved opførelsen i 1934 godkendt med en bolig i stueetagen og en bolig på 1. sal. I 1988 meddeles der dispensation og byggetilladelse til en tilbygning til boligen i stueetagen. Det er denne tilbygning, som for ca. 7-8 år siden blev ombygget til en ekstra bolig og uden tilladelse. Det er dermed den tredje bolig på ejendommen placeret i tilbygningen til stueetagen, der nu søges lovliggjort på ejendommen.


I forbindelse med lovliggørelsen søges der herudover om tilladelse til opsætning af altaner ud mod gaden for boligerne i stuetagen og på 1. sal. Der ønskes også en ny overkørsel fra vejen til tre parkeringspladser. Overkørslen har en længde på ca. 11 meter.


Ejendommen er beliggende i et område, der er omfattet af kommuneplanramme 12.B10, som udlægger området til åben og lav boligbebyggelse. Da kommuneplanrammen ikke har retsvirkning for borgerne, er det bygningsreglementets bestemmelser, der er gældende.


Partshøring:

Da projektet ikke er omfattet af byggeretten i bygningsreglementet, skal der foretages en helhedsvurdering af indvirkningerne på omgivelserne.

Inden udarbejdelse af helhedsvurderingen har projektet været i partshøring hos ejerne af Langelandsvej 23, 26, 27, 28 og 30.

Der er indkommet bemærkninger fra nr. 23, 27, 28 og 30.


Indsigelserne gik primært på:

1. Parkeringsforholdene: Der er bekymring for, om parkering i praksis vil kunne foregå på egen grund. Der etableres kun 4 p-pladser, hvor dybden på parkeringsplads P2 og P3 (4 meter), vurderes at betyde, at bilerne kommer til at holde delvist på fortovet. Bekymringen forstærkes af, at altanen i stueetagen vil forkorte P2 i forhold til det viste på situationsplanen.


2. Altanerne i forhold til indkig til naboejendommen og genboen.


3. 2 terrasser til samme naboskel, bekymret for mængden af støj pga. flere beboere på ejendommen og derved også flere, der benytter terrasserne. Dette kunne undgås ved fastholdelse af 1 lejlighed i stueetagen.


4.Højden og placeringen af cykelskuret .


5. Ejerne af nr. 23 og 27 har fortrudt, at de underskrev et dokument, hvorpå der stod, at de ikke havde noget imod et tredje lejemål på ejendommen.


Efter ejer modtog kopi af høringssvarene har ejer foranlediget et møde med de berørte naboer. Der blev efterfølgende udsendt en mail med opsummering af, hvad de blev enige om.


Tre af ejerne har efterfølgende tilkendegivet, at de ikke længere har noget imod det ekstra lejemål. Ejerne af nr. 27 fastholder deres indsendte høringssvar. Samtidig har de yderligere bemærkninger til opsummeringen fra mødet.

1. Oplyser at P4 kun er 2,45 m bred

2. 3 terrasser er mange i forhold til i dag 1 terrasse i haven.

3. Vinduet i stueplan med udsigt til deres ejendom, vil være generende.

4. De medgav ikke på mødet, at de kunne acceptere 3 lejemål på ejendommen.


Forvaltnings vurdering:

Forvaltningen har efter partshøringen foretaget en helhedsvurdering af projektet. Indsigelserne er medtaget i vurderingen. Se bilag.


Området anvendes primært til fritliggende enfamiliehuse. De få etageejendomme der er i området, er ikke indrettet med boliger i baghusbebyggelse.


Grunden er lille i forhold til anvendelsen for 3 boliger. Der er en snæver indgang til baghuset, især når arealet også skal anvendes til parkering.


Udeopholds arealerne er begrænset til en lille have på 180 m², som skal deles af 3 familier. Dette svarer til ca. 85% af boligarealet og lever ikke op til de 100%, som tilstræbes i kommuneplanrammen.


Der etableres 4 p-pladser på egen grund, heraf har 2 stk. kun en længde på 4 meter. Antallet af pladser lever ikke op til hverken kommuneplanens bestemmelse om 2 p-pladser pr. bolig eller kommunens opdaterede parkeringsnorm fra april 2020 som forskriver 1 ½ parkeringplads pr. bolig. Det er desuden problematisk, at to pladser er ret korte, og at der skal være bakkende trafik ud på vejen i en bredde af 11 meter.


Det er forvaltningens vurdering, at der ud fra helhedsvurderingen ikke bør gives lovliggørende tilladelse til en selvstændig bolig i baghuset.


Baghuset er i 1988 godkendt som en tilbygning til den eksisterende bolig i stueplan og aldrig som en selvstændig bolig. Forvaltningen vurderer, at den ulovlige anvendelse ikke kan danne grundlag for, at baghuset skal godkendes som selvstændig bolig.

Indstilling

Direktøren for Teknik og Miljø indstiller,

at der ud fra helhedsvurderingen meddeles afslag til lovliggørelse af selvstændig bolig i baghuset
at baghuset og forhuset skal indrettes til en samlet bolig som oprindeligt godkendt.
Direktøren for Teknik og Miljø indstiller,

Beslutning

Indstillingen tiltrådt.

Bilag

  • Helhedsvurdering
  • Revideret tegninger
  • Alle høringssvar fra naboerne
  • Ejers kommentar til høringssvaret fra naboerne
  • Kommentar fra nr. 27 efter møde med ejer