Udvalg: Teknik- og Miljøudvalget
Mødedato: 10. august 2015
Mødested: C3.40

Dagsordenpunkter

157. Nørre Alle 29, Herning - dispensation til opførelse af ny bolig

Sagsnr.: 02.00.00-P19-152-15 Sagsbehandler: Hans Eghøj  

Nørre Alle 29, Herning - dispensation til opførelse af ny bolig

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR

 

 

 

 

 

 

 

  X

 

 

 

Øvrige sagsbehandlere:  Hans Eghøj

Sagsresume

Forvaltningen har modtaget et ansøgningsmateriale, der omfatter nedrivning af eksisterende villa på ejendommen Nørre Alle 29, Herning. Der ønskes efterfølgende opført en ny tidssvarende villa svarende til omfang og størrelse på eksisterende ejendom.

 

Forvaltningen anbefaler, at der dispenseres til den ønskede nye villa under forudsætning af, at bygherre afklarer og dokumenterer de geotekniske og grundvandsmæssige påvirkninger mod nærmeste omgivelser i forbindelse med placeringen af kælder i 2 niveauer.

Sagsfremstilling

Forud for ansøgningen kan det oplyses, at der har været flere naboklager på vedligeholdelsestilstanden på Nørre Alle 29. Ejendommen har således stået tom i en årrække, og ejeren har ikke ønsket at udleje den på grund af de omfattende renoveringsomkostninger det i givet fald måtte medføre.

 

På opfordring fra naboer i området, har forvaltningen tidligere kontaktet daværende ejer med henblik på at finde løsninger på at få ejendommen renoveret, evt. nedrevet, solgt mm. Ejeren har efter et møde med forvaltningen tilkendegivet, at han ønskede at sælge.

 

Ejendommen er nu erhvervet af en ny ejer, der ønsker at nedrive nuværende bygning og opføre en ny og mere tidssvarende villa.

 

I følge BBR er ejendommens grundareal 466 m2 og eksisterende boligareal på 208 m2 og herudover er der registreret et kælderareal på 90 m2. Bebyggelsesprocenten udgør hermed 44. Der er herudover registreret en garage på 18 m2, som ikke medregnes i beregningen af bebyggelsesprocenten.

 

Der ansøges samtidig om opførelse af ny villa i 2 fulde etager og med et nyt boligareal på i alt 210 m2. Herudover indgår 2 fulde kælderetager inkl. underjordisk parkeringsanlæg til 4 biler. Det samlede kælderareal udgør samlet 279 m2. Der etableres samtidig et større terrassedæk på ca. 100 m2 placeret ca. 1,2 m over naturligt terræn og svarende til kælderens omfang under haveareal.

 

Den nye bygnings stueetage og 1. sal svarer i omfang og højde til nuværende villa. Af hensyn til nedkørsel til parkeringskælderen er den nye villa fremrykket ca. 2 m mod Nørre Alle. Der kan ikke påpeges egentlig byggeline i området eller sammenhæng med bygninger i gadeforløbet som berettiger en anden placering.

 

Arkitektonisk ønskes villaen opført i et formsprog med henvisninger til funkisstilen som var meget fremme i 30'erne. Funkisstilen findes der andre eksempler på i området. Tilsvarende kan den nuværende bygning henvises til en blanding mellem funkis og "bungalowstil", hvorfor den nye villa i form og udtryk ikke vurderes at adskille sig væsentligt fra den nuværende.

 

Der er ikke udarbejdet lokalplan for området, så administrationsgrundlaget er alene byggelovens bestemmelser og Herning Kommuneplan.

Herning Kommuneplan 2009-2020 angiver at området skal anvendes til boliger med åben-lav karakter. Bygninger med høj bevaringsværdi i henhold til Herning kommuneatlas skal så vidt muligt søges restaureret og bevaret. Den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom er fastsat til 30. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 8,5 m. Der må højest etableres to boliger pr. parcel i området. parkeringspladser svarende til mindst 2 pr. bolig. Opholdsarealet skal udgøre mindst 100% af boligetagearealet.

 

Herning Kommuneatlas har i forhold til en skala 1- 9, registreret en lav bevaringsværdi på 7 på ejendommen og forvaltningen vil på oplysningsgrundlaget være indstillet på at give tilladelse til nedrivning af bygningen administrativt.

 

Byggeloven giver som udgangspunkt byggeret til at opføre bebyggelse i 2 etager forudsat at bygningshøjden overholder 8,5 m. Der respekteres på alle sider en min. afstand til skel på min. 2,5 m. Forhold til det skrå højdegrænseplan, svarer overvejende til nuværende byggeris placering og vinduer på 1 sal. Evt. muligheder for indblik fra 1. sal er således ikke ændret væsentligt i forhold til nuværende byggeri.

Omfanget af terrassen er af en størrelse, der ikke efterlader meget opholdsareal på naturligt terræn. Principielt kan der ikke anvises lovbestemmelser, der er til hinder for en terrasse med den ønskede størrelse, så længe afstand til skel respekterer 2,5 m.

Det ansøgte projekt medfører en bebyggelsesprocent på 45 som der ud fra en helhedsvurdering, formelt skal dispenseres til i forhold til lovens 30 procent, men uanset næsten identisk med eksisterende ejendoms 44 procent.

 

Forvaltningen har foretaget en helhedsvurdering af projektet og sendt det i partshøring hos matrikulært berørte naboejendomme, i alt 4 inkl. ejere og lejere jf. bilag.

Der er i høringsperioden indkommet 3 indsigelser mod projektet, fra ejendommene Skolegade 80 st., Skolegade 82 og Nørre Alle 27.

 

Indsigelserne omhandler følgende hovedpunkter: 

- Bekymring for projektets udnyttelse og påvirkning mod naboejendomme i forbindelse

  med etablering af 2 kælderniveauer. Såvel fysisk påvirkning mod nabobebyggelse og

  indgreb i grundvandet med evt. risiko for at påvirke grundvandspejlet og kældre på

  naboejendomme.

- Indbliksgener fra højt hævet terrasse mod omkringliggende ejendomme.

- Projektets arkitektur.

 

Forvaltningen vurderer, at der ikke findes lovbestemmelser for hvor mange kælderniveauer der kan etableres på en ejendom. Byggeloven forholder sig primært til de forhold der påvirker og foregår over terræn. Derfor kan der vanskeligt stilles myndighedsmæssige krav til en kælder i forhold til omgivelserne. Det er naturligvis en forudsætning at bygherre foretager de nødvendige forundersøgelser ved anerkendte rådgivere og tegner de nødvendige forsikringer. Tilsvarende vil forvaltningen anbefale, at der foretages førsynsrapporter på tilstødende naboejendomme inden byggeaktiviteter igangsættes.

Principielt svarerende til de tiltag der normalt sker i mere bymæssige sammenhænge, f.eks. i Hernings gågadeforløb, hvor der også er fortilfælde for ejendomme, der har fået opført kælder i flere niveauer (parkeringskælder). Forvaltningen kan stille vilkår i byggetilladelsen, således at de nødvendige hensyn bliver taget i forbindelse med byggeriet.

 

Forvaltningen kan oplyse, at der er flere omkringliggende villaer i området med tilsvarende store bebyggelsesprocenter på indtil 49. Der kan på den baggrund konkluderes, at grundens udnyttelse over terræn principielt ikke afviger fra tilsvarende ejendomme i området.

 

Den ønskede terrasse 1,2 m over naturligt terræn er placeret i en afstand min. 2,5 m. fra skel og dermed ikke i strid med lovens bestemmelser. Det vurderes, at det primært vil være ejendommen Nørre Alle 31, der eventuelt vil kunne få indbliksgener. Øvrige ejendomme har egne bygninger placeret i skel eller har større afskærmende træer i haven, der modvirker direkte indblik.  

Projektets arkitektur kan betegnes som en moderne funkisstil. Der er ikke i nuværende lovgivning forhold som regulerer en ejendoms arkitektur og det er alene en vedtaget lokalplan der kan fastlægge bestemmelser for materialer, bygningsudtryk mm.

Såfremt projektet ikke ønskes imødekommet i den ansøgte udgave, skal Byplanudvalget nedlægge et § 14 forbud mod projektet og sikre at der foreligger en vedtaget lokalplan inden for 12 mdr. der forhindrer det.  

Det er forvaltningens samlede vurdering, at det nye projekt principielt svarer til nuværende situation på ejendommen. Der vil således være argumenter for at imødekomme de dispensationsforhold, der vedrører bebyggelsesprocent og det skrå højdegrænseplan, da det ud fra en helhedsvurdering svarer til eksisterende bygning på ejendommen. 

Indstilling

Direktøren for Teknik og Miljø indstiller,

at der dispenseres til projektets bebyggelsesprocent på 45 med henvisning til, at det principielt svarer til nuværende ejendoms omfang og at der er fortilfælde for tilsvarende bebyggelsesprocenter andre steder i området,
at der dispenseres til det skrå højdegrænseplan med henvisning til at projektets 1. sal svarer til nuværende bygning, mht. højde og vinduesplaceringer. Fremrykningen mod vej vurderes at være positiv i forhold hertil, da fremrykningen friholder friarealer mod eventuelle indbliksgener til naboejendomme,
at forvaltningen stiller krav til ansøgers dokumentation, undersøgelser for jordbunds- og grundvandsforhold i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse.
Direktøren for Teknik og Miljø indstiller,

Beslutning

Indstillingen tiltrådt.

Bilag

  • Bilag 1 Ansøgning og tegningsmateriale
  • Bilag 2 Kortbilag over placering og markering af indsigelser
  • Bilag 3 Kortbilag vedr. bebyggelsesprocenter
  • Bilag 4 Partshøring og helhedsvurdering
  • Bilag 5 Indsigelser Nørre Alle 27, Skolegade 80 st. og Skolegade 82
  • Bilag 6 Ansøgers kommentarer til indsigelser og mulighed for dialogmøde
  • Bilag 7 Brev fra nabos advokat den 6. juli mod forvaltningens sagsbehandling
  • Bilag 8 Forvaltningens svar den 9. juli til nabos advokat