Udvalg: Økonomi- og Erhvervsudvalget
Mødedato: 20. april 2015
Mødested: C3.40

Dagsordenpunkter

123. Ansøgning om helhedsplan for 350 almene boliger i afdeling Fruehøj i Herning

Sagsnr.: 03.02.00-G00-6-10 Sagsbehandler: Grethe Wilmoes  

Ansøgning om helhedsplan for 350 almene boliger i afdeling Fruehøj i Herning

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

X

BYR

X

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Øvrige sagsbehandlere: Lars Ravnemose og Vibeke Tolderlund

Sagsresume

Boligselskabet Fruehøjgaard vil renovere afdeling Fruehøj. Afdelingen har 350 almene familieboliger centralt i Herning by. Boligselskabet ansøger om en omfattende renoveringsplan, kaldet en helhedsplan til 247 mio. kr. Planen indeholder både nødvendig bygningsmæssig vedligeholdelse og etablering af tilgængelighed i og til boligerne.

 

Byrådet principgodkender i juni 2014 en helhedsplan, sådan at den nødvendige bygningsmæssige vedligeholdelse kan finansieres med kommunal støtte. Byrådet bestemmer samtidig, at der ikke skal gives kommunal støtte til mere og andet end det absolut nødvendige.

 

Der er siden arbejdet videre med en revision af helhedsplanen i dialog med Landsbyggefonden. Løsningen er ikke enkel. Landsbyggefondens støtte er regelstyret og betinget af, at der laves ekstraordinær renovering, f.eks. tilgængeligheds tiltag eller sammenlægninger af boliger. Derimod giver Landsbyggefonden ikke støtte til almindelig bygningsmæssig vedligeholdelse, der er afdelingens primære udfordring. Når forudsætningerne for at få støtte fra Landsbyggefonden ændres, stiller det større krav til kommunal medfinansiering for at holde huslejeniveauet nede.

 

En helhedsplan til 247 mio kr. giver en huslejestigning på 74 kr. pr. m2 / årligt, en kommunal garantistillelse på 62,4 mio. kr. og et kommunalt tilskud på 0,3 mio. kr. En mindre omfattende helhedsplan til 187 mio. kr. giver en huslejestigning på 40 kr. pr. m2 / årligt, kommunal garantistillelse på 7,1 mio.kr. men til gengæld et kommunalt tilskud på 10,6 mio. kr.

Der skal træffes en politisk beslutning om, hvor omfattende en helhedsplan, der kan godkendes.

Sagen var på Økonomi- og Erhvervsudvalgets dagsorden den 23. februar. Udvalget besluttede at udsætte sagen mhp. supplerende oplysninger vedr. huslejekonsekvenser af model C. Der henvises til redigeret bilag vedrører huslejekonsekvenser.

 

Sagsfremstilling

Afdelingen i dag
Afdelingen er opført i årene 1953 - 1957 i tidstypisk kvalitet og indretning. Der er 19 boligblokke med hver 3 etager samt 5 små dobbelthuse bygget i 1½ plan. Afdelingen ligger mellem Fruehøjvej, Grundtvigsvej og Brorsonsvej i den nordvestlige del af Herning by.
Rådgivningsfirmaet Midtconsult har udarbejdet en rapport, der peger på en række konkrete byggefysiske udfordringer:

- Bygningernes isoleringer er yderst begrænset og ikke tidssvarende.
- Ydervæggene er slidte med sætningsskader og nedbrudte fuger.
- Nedbrydningsskader på kloakledningsnettet.
- Mangelfuld og utidssvarende ventilation i bad og køkken.
- Utætheder i taget og i faldstammer.
- Støjproblemer som følge af utidssvarende isolering.
- Manglende individuelle vandmålere, så afregning af forbrug sker kollektivt.

Boligerne har flere steder omfattende problemer med fugt- og skimmelsvamp som følge af mangelfuld isolering og ventilation. Afdelingen bruger 0,6 mio. kr. årligt til bekæmpelse af fugt- og skimmelfølger. Landsbyggefonden stiller krav om, at facadeisoleringen sker udvendigt. Administrationen har foretaget en besigtigelse i afdelingen og er enig i Landsbyggefondens vurdering.

 Der henvises til bilag for Planafdelingens faglige vurdering af afdelingens udfordringer og anbefalinger til løsninger.

Boligselskabets vurdering af afdelingens behov
Boligselskabet vil fremtidssikre afdelingen med større boliger og mere tilgængelighed. Den oprindeligt ansøgte helhedsplan til 247 mio. kr. indeholder både en udbedring af de beskrevne byggefysiske udfordringer og etablering af indvendige elevatorer, nedlæggelse af et antal boliger og udvidelse af boligarealet i den enkelte lejlighed.  

Den oprindelige helhedsplan er lavet med fokus på at "få mest for pengene", dvs. med afsæt i Landsbyggefondens støttemuligheder. En gennemgribende renovering med etablering af elevatorer og ombygninger af de enkelte lejemål, giver helhedsplanens samlede økonomi nogle økonomiske sidegevinster: Noget af det, der eller ikke ville kunne få støtte, f.eks. etablering af ventilation, bliver i den gennemgribende renovering støtteberettiget som det mindre i det mere.

Boligselskabet udbyder helhedsplanens endelige udformning i en arkitektkonkurrence, der vil fastlægge renoveringens endelige udformning. Boligselskabet inviterer Herning Kommune til at deltage i arbejdet med arkitektkonkurrencens vilkår og udvælgelse.

Forskellige modeller for renovering 
Landsbyggefondens støtteregler har til formål at fremme bestemte tiltag af mere ekstraordinær karakter. Der gives støtte til at gøre den enkelte bolig større og til at øge tilgængeligheden. Landsbyggefonden støtter derimod ikke almindelig modernisering og almindelig vedligeholdelse af almene boliger.
På baggrund af møder med Landsbyggefonden kan der skitseres tre overordnede modeller for renoveringen af afdelingens 350 boliger.


Model A/ En reduceret helhedsplan, der omfatter det nødvendige
Den samlede økonomi i en helhedsplan, der omfatter udbedring af det nødvendige vedligeholdelse er opgjort til 187 mio. kr. Der er alt overvejende tale om såkaldt ustøttet arbejde, dvs. arbejde afdelingen selv skal finansiere med lån uden offentlig garantistillelse. I denne helhedsplan bevares alle adgangsforhold, lejlighedsstørrelser og rumopdelinger uændret.

Landsbyggefonden har beregnet en huslejestigning på 40 kr. pr. m2 / årligt i denne helhedsplan. Landsbyggefonden vurderer, at afdelingen ikke kan bære en højere huslejestigning i denne model. Landsbyggefonden beregner en nødvendig kapitaltilførsel på 53 mio. kr. i en såkaldt 1/5´s ordning, hvoraf kommunens skal betale en femtedel. Formålet med kapitaltilførslen er at nedbringe omfanget af lån uden offentlig garantistillelse af hensyn til huslejeniveauet.  

Model B/ Den oprindelige helhedsplan, der omfatter det nødvendige + tilgængelighedstiltag med støtte
Den samlede økonomi i den oprindelige helhedsplan er opgjort til 247 mio. kr. Heraf har Landsbyggefonden godkendt 102,232 mio. kr. som kan lånefinansieres med offentlig garantistillelse. I denne helhedsplan får boligerne elevatoradgang og boligerne / boligernes rumopdeling bliver gjort større.

Landsbyggefonden har beregnet en huslejestigning på 74 kr. pr. m2 / årligt i denne helhedsplan.   

Model C/ Ingen egentlig helhedsplan - afdelingen udfører det nødvendige ad hoc
Boligselskabet har ansøgt om en helhedsplans-løsning. Landsbyggefonden er indstillet på at yde støtte i det omfang renoveringen fremmer tiltag som øget tilgængelighed mv. og har afsat en ramme på op til 135 mio. kr.

Herning Kommune kan anlægge den betragtning, at de nødvendige tiltag må finansieres af afdelingen uden offentlig støtte. I denne model vil huslejeniveauet blive påvirket ganske betragteligt. Der er beregnet en stigning på 490 kr. pr. m2. Der henvises til bilag.   

 
Vurdering
Valget for Herning Kommune er en afvejning af, hvilke udlejningsboliger der ønskes fremmet i Herning by - og til hvilken pris, både for kommunen og for lejerne. Det vurderes, at afdelingen efter en gennemgribende renovering med større boliger og øget tilgængelighed i højere grad vil være attraktiv for bl.a. børnefamilier, der ønsker at bo centralt i Herning. Den store helhedsplan vurderes at kunne få karakter af et egentlig byfornyelsesløft i et centralt kvarter i Herning. Der henvises til bilag for udviklingen i venteliste til boliger i afdelingen.

Sagen viser incitaments-strukturen på det almene boligområde: Nationalt er ambitionen en almen boligsektor med højere grad af tilgængelighed og øget m2 i den enkelte bolig. Det står overfor, at der lokalt er ønske om mindre og prisbillige lejeboliger i Herning.

Boligselskabet imødekommer kommunens ønske om mindre prisbillige boliger ved at bevare de eksisterende 20 mindre lejemål i de 5 småhuse. Husene skal tilpasses med kviste af brandhensyn, men de 20 små boliger vil blive bevaret som selvstændige prisbillige lejemål. Herud over vil det endelige omfang af nedlæggelse af boliger ved udvidelser af de enkelte lejligheder vil stå fast efter arkitektkonkurrencen.

Med henvisning til kommunens bosætningsstrategi indstilles model B til godkendelse, dvs. den oprindelige helhedsplan til maximalt 247 mio. kr. med den beskrevne økonomiske finanisering. Det indstilles, at godkendelsen af skema A betinges af, at Planafdelingen og Teknisk forvaltning involveres i boligselskabets videre arbejde omkring arkitektkonkurrencen for helhedsplanen. Det indstilles, at helhedsplanen omfatter ikke udvidelse af beboerhus.

Godkendelsen af skema A er forudsætningen for, at arbejdet med arkitektkonkurrencen kan fortsætte. Når resultatet af arkitektkonkurrencen foreligger, bliver sagen sendt til Byrådets behandling i form af såkaldt skema B.

Supplerende til udvalgets genbehandling af sagen kan oplyses:

Administrationen og boligselskabet har den 17. marts været til møde med Landsbyggefonden om sagen. Huslejekonsekvenserne ved model C er beregnet ud fra den forudsætning, at det er det nødvendige, der skal finansieres. I beregningen er der lagt et tilskud fra Landsbyggefonden ind på 7 mio. kr. Modtagelsen af det tilskud er betinget af en kapitaltilførsel bl.a. fra kommunen. Det er der ikke regnet nærmere på. Landsbyggefonden er anmodet om en kvalificerende vurdering vedrørende huslejekonsekvenserne ved model C. Notat fra Landsbyggefonden er vedlagt som bilag.
På det seneste møde med Landsbyggefonden afviser fonden at godkende etablering af udvendige altangange. Dét element indgik i indstillingen til mødet i februar og er nu taget ud. Fonden fastholder, at der skal etableres indvendige elevatorer. Fonden begrunder sin principielle afvisning af udvendige altangange med 3 generelle argumenter:

  • Ejendommens facader skønnes at være bevaringsværdige som tidstypiske almene byggerier.
  • Udvendige altangange mindsker lys-indtrængningen i boligerne og medfører indkigs-gener.
  • Erfaringer fra andre helhedsplaner viser, at udvendige elevatorer medfører væsentlige driftsgener, der er fordyrende for afdelingen.

Økonomi

Afdeling Fruehøj er i dag gældfri. Herning Kommune har ingen garantistillelse i afdelingen.

 

 

 Model A - det nødvendige

Model B - den oprindelige

Model C - ingen helhedsplan

Samlet anlægsøkonomi

187,257 mio. kr.

247,017 mio kr.

187,257 mio. kr.

Kommunal garantistillelse

= 50 % af de støttede lån

7,187 mio. kr.

62,405 mio. kr.

-

Kommunal kapitaltilførsel i 1/5-ordning

10,6 mio. kr.

0,3 mio. kr.

-

Huslejestigning pr. m2

40 kr.

74 kr.

490 kr.

 

 

Med valget af model A (alene det nødvendige) vil kommunen heller ikke fremover have kommunal garantistillelse. Til gengæld vil Herning Kommune bidrage med en kapitaltilførsel på 10,6 mio. kr. Der kan ikke anvises finansiering for det fulde beløb, der derfor vil skulle indarbejdes i budgettet på samme måde som nybyggeri af almene boliger. Der er ikke tidligere ydet kapitaltilførsel i den størrelsesorden i Herning Kommune.

Huslejen for beboerne vil stige med 40 kr. pr. m2 årligt. Huslejen vil kunne stige yderligere, hvis beboerne i afdelingen beslutter at renovere køkkener og bad.

 

Med valget af model B (den oprindelige helhedsplan fra juni 2014) vil kommune påtage sig en garantiforpligtigelse på 62,405 mio. kr. samt en udgift til kapitaltilførsel på 0,3 mio. kr. Udgiften vil kunne finansieres ved overførte beløb afsat til driftssikring af boliger fra 2014  til 2015.

 

Med valget af model C (ingen helhedsplan) vil kommunen som udgangspunkt ikke have et økonomisk mellemværende. Til gengæld vil huslejen stige betragteligt, da afdelingen selv skal finansiere alle tiltag. Boligselskabets beregning viser en huslejestigning på 92 %. Landsbyggefonden anerkender beregningen.

 

Der henvises til bilag for huslejekonsekvenser ved valg af hhv. model A og B og C. Bilaget er tilrettet siden udvalgets seneste behandling.

   

Indstilling

Direktøren for Økonomi, Personale og Borgerservice indstiller

at model B for en helhedsplan vælges, således,
at skema A for helhedsplan for Fruehøj godkendes med en maximal samlet anlægsramme på 247 mio. kr,
at renoveringen ikke må medføre væsentlig reduktion i de mindre lejemål,
at en udvidelse af beboerhuset ikke er omfattet af helhedsplanen,
at Herning Kommune administrativt repræsenteres i det videre arbejde med helhedsplanens arkitektkonkurrence,  
at den samlede garantistillelse for støttede lån på 124,811 mio. kr. godkendes, hvoraf Herning Kommunes andel er 50 %, svarende til 62,405 mio. kr.,
at den kommunale kapitaltilførsel på 0,3 mio. kr. godkendes, og finansieres af beløb afsat til driftsstøtte til boliger.  
Direktøren for Økonomi, Personale og Borgerservice indstiller

Beslutning

 Indstillingen er tiltrådt. Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller sagen til Byrådet med den tilføjelse,

 

at Herning Kommune i denne og fremtidige andre helhedsplaner for almene boliger indskærper fokus på, at antallet af små lejemål ikke må reduceres i væsentligt omfang. Endvidere ønskes skærpet fokus for at undgå uforholdsmæssige huslejestigninger, ikke mindst for de mindre lejemål der ikke må stige uforholdsmæssigt mere end de større lejemål.   

 

Bilag

  • Bilag Notat fra Planafdelingen
  • Bilag tilrettet til 20. april Udlejningssituation, huslejekonsekvenser m.v
  • Notat fra LBF af 27. marts 2015