Udvalg: Økonomi- og Erhvervsudvalget
Mødedato: 18. januar 2021
Mødested: Teams

Dagsordenpunkter

4. Godkendelse af Skema B for helhedsplan Fællesbo´s afd. 231 Anemonevej

Sagsnr.: 03.02.13-P19-1-20 Sagsbehandler: Peter Vallentin  

Godkendelse af Skema B for helhedsplan Fællesbo´s afd. 231 Anemonevej

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR










X




Øvrige sagsbehandlere: -

Sagsresume

Byrådet godkendte den 25. juni 2019 under punkt 120 Skema A for helhedsplan for renovering af Fællesbo's afdeling 231 Anemonevej i Aulum.


Byrådet godkendte Skema A med en samlet anlægsramme på 13,28 mio. kr.


I forbindelse med den endelige projektering og forberedelse af opgaven til licitation, er Fællesbo blevet opmærksom på, at nogle af de nødvendige løsninger i helhedsplanen har været underfinansieret i det oprindelige budget. Det har også været nødvendigt at ændre på nogle af de projekterede løsninger, hvilket blandt andet har medført, at det er nødvendigt også at skifte vinduerne i afdelingen.


Fællesbo har været i dialog med Landsbyggefonden, som har tilkendegivet at de er villig til at øge støtten til afdelingen betragteligt.


Fællesbo har nu haft opgaven sendt i licitation og der er nu kommet priser ind på opgaverne. På den baggrund ønsker Fællesbo Skema B godkendt med en samlet anlægsramme på 27,20 mio. kr.


Administrationen anbefaler at Økonomi- og Erhvervsudvalget tager stilling til det fremsendte Skema B.


Sagsfremstilling

Afdeling 231 er beliggende på Anemonevej i Aulum. Afdelingen består af 77 familieboliger,

42 af boligerne er tæt/lav byggeri og 35 boliger er i etagebyggeri (stue og 1. sal).


Boligerne er opført i 1988 og 1995, og renoveringen skal sikre udbedring af en række

byggetekniske udfordringer blandt andet opfugtning af murværk og fugtindtrængning

samt afhjælpe udlejningsvanskeligheder grundet manglende lysindfald mv.


Processen for en helhedsplanssag følger 3 trin opdelt i Skema A, B og C.


Skema A indeholder et budget som er baseret på forventningstal samt overslagstal leveret af rådgivere, tallene følger de oprindeligt indleverede tal, som ligger til grund til ansøgningen til Landsbyggefonden. Af den grund er tallene behæftet med en vis usikkerhed, da tallene skal prisfremskrives med den udvikling, der har været siden budgettet oprindeligt blev lavet. I den konkrete sag er der tale om et budget, som baserer sig på 2014 priser.


Skema B indleveres efterfølgende til godkendelse, Budgettallene i Skema B er baseret på det konkrete licitationstal, efter at boligforeningen har sendt opgaven i udbud. Resultatet vil her afspejle at priserne kan være steget siden Skema A budgettet blev lavet. Administrationen har en bemyndigelse til at godkende skema B administrativ, hvis anlægssummen ligger indenfor 3 % af anlægssummen i Skema A.


Skema C indleveres til godkendelse, når anlægsopgaven er endelig færdig og afleveret, og alle udgifter, ekstraudgifter og uforudsete udgifter er indregnet i det endelige regnskab.


Skema B afd. 231 Anemonevej.


Byrådet har på møde den 25. juni 2019 punkt 120 godkendt et skema A med en samlet anlægssum på 13,28 mio. kr. Budgettet er baseret på en beregning lavet i 2014 i forbindelse med ansøgningen til Landsbyggefonden.


Efter den kommunale godkendelse af Skema A gik Fællesbo´s totalrådgiver i gang med at projektere helhedsplanens opgaver.


I marts 2020 gør rådgiveren Fællesbo opmærksom på, at flere af løsningerne i helhedsplanen er utilstrækkelige og underbudgetterede. Det drejer sig blandt andet om håndteringen af de opfugtede facader. Et andet problem viser sig i forhold til tagvinduerne i ejendommene. Det oprindelige projekt indebar, at man beholdte de eksisterende tagvinduer. I forbindelse med revideringen af projektet viser det sig nødvendigt at ændre og reparere tagfoden: Det kræver at tagstenene under vinduerne demonteres, hvilket medfører at inddækningen ved tagvinduerne højst sandsynligt vil blive beskadiget. Det er ikke længere muligt at få standard inddækning til tagvinduer fra 1987, derfor vil en beskadigelse af inddækningen kræve, at der fremstilles en specialindækning til det enkelte vindue, og det er derudover ikke sikkert det vil holde. Derfor udskiftes vinduerne til nye ovenlys veluxvinduer.


De i projektet nødvendige justeringen medførte, at Fællesbo sammen med deres rådgiver kom frem til et nyt budget. Dette budget godkendte landsbyggefonden og tilkendegav derved at de var villige til at godkende en forhøjelse af de støttede lån til 13,95 mio. kr. Fællesbo og rådgiver sendte efterfølgende opgaverne i licitation. Projektet blev efterfølgende udbudt i licitation 2 gange. Grunden til at det blev udbudt 2 gange, var at første licitation viste en omfattende overskridelse af det budgetterede beløb. Licitation nr. 2 kastede ikke et bedre resultat af sig end første licitation. Det er Fællesbo og rådgivers vurdering, at resultatet afspejler det aktuelle prisniveau for en opgave som beskrevet i projektet.


Landsbyggefonden har efterfølgende tilkendegivet, at de er villige til at godkende en forhøjelse af de støttede lån til 19,08 mio. kr.


Resultatet af licitationen viser en samlet anlægssum på 27,20 mio. kr. hvilket er en overskridelse af anlægssummen godkendt i Skema A på 13.92 mio. kr. Det udgør en overskridelse af Skema A på 105%. En del af overskridelsen kan forklares med den generelle prisstigning, da tallene anvendt i beregningen baserer sig på 2014 tal. Disse tal skal nødvendigvis prisfremskrives til 2020 tal. Dette kan dog alene forklare en mindre del af overskridelsen. Overskridelsen skyldes primært som beskrevet, at det helt ekstraordinært har været nødvendigt at justere projektet, da de oprindeligt projekterede løsninger ikke var tilstrækkelige. En stor del af stigningen i anlægssummen dækkes af øget bevilling fra Landsbyggefonden, hvilket medfører at den ekstra huslejestigning som følge af overskridelsen, vil være beskeden. Fællesbo forventer at kunne gennemføre projektet med en ekstra huslejestigning på 1,83 procent i 2021, denne huslejestigning er i øvrigt allerede godkendt af beboerne.


Hovedparten af de ting som laves i forbindelse med helhedsplanen, er nødvendige bygningstekniske genopretninger, derfor er alternativet til helhedsplanen, at de beskrevne arbejder gennemføres ved optagelse af almindelige kreditforeningslån, uden støtte fra landsbyggefonden. Det har den nedenfor i skemaet beskrevne indvirkning på huslejen.


Antal Rum

m2

Husleje med helhedsplan pr. mdr.

Husleje uden helhedsplan pr. mdr.

Differencen mellem de 2 løsninger i kr.

2-rums bolig

57

3.463

4.645

1.182

3-rums bolig

85

5.164

6.927

1.763




Boligselskabet Fællesbo har til administrationen oplyst, at de anser sagen for atypisk, da de prismæssige overslag og beregninger der laves i forbindelse med Skema A generelt set ligger på inden for skiven, det hører til de helt sjældne tilfælde at rådgiverne i forbindelse med Skema A foreslår en løsning som der senere viser sig ikke er gangbar. Det er Boligselskabet Fællesbos forventning, at der ikke generelt skal forventes overskridelser af budgetterne i denne størrelsesorden.


Tilsynet ved Herning Kommune er først gjort opmærksom på udfordringen med økonomien i helhedsplanen for afd. 231 i november måned 2020 i forbindelse med indsendelsen af skema B for afdelingen.



Økonomi.

Ved godkendelse af Skema B i helhedsplanen vedstår Herning Kommune sig den garanti og medfinansiering som Herning Kommune har godkendt i forbindelse med Skema A. I forbindelse med godkendelse af Skema B anmoder Boligselskabet Fællesbo tillige om, at Herning Kommune godkender en forøgelse af anlægssummen, samt garantisummen for det støttede og det ustøttede lån. Den kommunale garantistillelse kan se i nedenstående finansieringsskema.



I forbindelse med godkendelse af Skema A godkendte byrådet en kommunal kapitaltilførsel på 100.000 kr. efter 1/5- dels ordningen. Hvilket betyder at 1/5 del gives som tilskud fra kommunen, 1/5 del gives som tilskud fra Realkreditinstituttet, 1/5 del gives som tilskud fra Boligselskabet og 2/5 dele gives som tilskud fra Landsbyggefonden. I skema B ansøgningen er dette beløb uændret.


Den forventede kommunale garantiramme i forbindelse med skema B er Netto 15,86 mio. kr. I forbindelse med byrådets godkendelse af Skema A blev der godkendt en garantiramme på netto 6,87 mio. kr. Det er en øget garantiramme på netto 8,99 mio. kr. eller ca. 130% ekstra.


Administrationen bemærker, at Garantistillelse til almene boliger ikke påvirker den kommunale låneramme og er i almindelighed forbundet med en meget begrænset direkte risiko.


Der er ingen tegn på, at garantiforpligtigelsen i forbindelse med renoveringen af afd. 231 Anemonevej, Aulum skulle udgøre en reel risiko for Herning Kommune.


Garantistillelsen i forbindelse med etablering af/opførelse af/renovering af almene boliger nedskrives løbende i forbindelse med lånenes tilbagebetaling. Det vil sige, at i takt med at boligafdelingen afdrager på de støttede lån, falder Kommunens garantistillelse tilsvarende.



Indstilling

Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

at udvalget beslutter om de vil godkende Skema B for helhedsplan for Fællesbo afd. 231 Anemonevej,


at Herning kommune godkender den ansøgte garantiramme
Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

Beslutning

Indstillingen er tiltrådt.