Udvalg: Økonomi- og Erhvervsudvalget
Mødedato: 17. juni 2019
Mødested: "Broen" - A1.158

Dagsordenpunkter

208. Endelig vedtagelse af lokalplan for Boligområde syd Violens Kvarter i Gullestrup

Sagsnr.: 01.02.05-P16-31-18 Sagsbehandler: Marius Reese  

Endelig vedtagelse af lokalplan for Boligområde syd Violens Kvarter i Gullestrup

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR

 

 

 

 

 

 

 X

 

 X

 X

 

Øvrige sagsbehandlere: Annette Niemann

Sagsresume

Byrådet har på mødet den 2. april 2019 foreløbigt vedtaget forslag til lokalplan 15.B5.2 for Boligområde syd for Violens Kvarter i Gullestrup og kommuneplantillæg nr. 65 til Herning Kommuneplan 2017-2008.

Lokalplanforslaget har været i offentlig høring i perioden fra den 4. april til den 2. maj 2019. Der er i høringsperioden indkommet fem indsigelser og bemærkninger til planforslagene.

 

Forvaltningen indstiller, at forslag til lokalplan 15.B5.2 for Boligområde syd for Violens Kvarter i Gullestrup, endeligt vedtages med flere ændringer.

Sagsfremstilling

Byrådet besluttede på mødet den 22. januar 2019 at nedlægge forbud efter Planlovens § 14, mod et byggeprojekt ved Violens Kvarter i Gullestrup. Baggrunden for forbuddet var blandt andet at eksisterende lokalplan for området er forældet og upræcis, særligt i forhold til naboernes mulighed for at kunne danne sig et indtryk af den bebyggelse, som lokalplanen giver mulighed for, hvilket de efter planloven har krav på. Det er et krav i Planloven, at et sådan forbud skal følges af en ny lokalplan, som i princippet hindrer det ansøgte byggeri, men samtidig angiver rammer for anden bebyggelse.

 

Plangrundlag

Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Herning Kommuneplan 2017-28 i forhold til bebyggelsesprocent, bebyggelsesform, bebyggelsesregulerende bestemmelser, samt etablering af offentlige formål.

For at bringe lokalplanen i overensstemmelse med Herning Kommuneplan, er der udarbejdet tillæg nr. 65.

Lokalplanområdet er omfattet af lokalplan nr. 15.B5.1 for Boligområde ved Sahlholtvej i Gullestrup.

Den gældende lokalplan aflyses for det område, der er omfattet af forslag til lokalplan nr. 15.B5.2 for Boliger syd for Violens Kvarter i Gullestrup, ved dennes endelige vedtagelse og bekendtgørelse.

 

Lokalplanområdet

Lokalplanområdet, som er beliggende i et større boligområde i den sydøstlige del af Gullestrup, er afgrænset mod nord af åben-lav boligbebyggelse, og mod syd af et større engdrag med Herningsholms Å.

Mod øst grænser lokalplanområdet op til fredskov og dyrket agerjord, og mod vest af et grønt rekreativt område med bagvedliggende tæt-lav etageboligbebyggelse.

 

Lokalplanen

Forslag til lokalplan 15.B5.2 udlægger området til boligformål, og giver mulighed for opførelse af åben-lav, tæt-lav og etageboligbebyggelse.

 

Lokalplanområdet er opdelt i fem delområder (I, II, III, IV, V). Indenfor delområderne skal der, udover areal til bebyggelse, veje, stier og fælles arealer, udlægges areal til parkering.

 

Delområde I må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav bebyggelse.

Delområde II må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse.

Delområde III må kun anvendes til tæt-lav eller etageboligbebyggelse i op til 3 etager.

Delområde IV skal udlægges som afstandszone til fredskov, og må kun disponeres til græs, eller grønt parkeringsareal.

Delområde V må kun anvendes til vejareal og som en forlængelse af Engens Kvarter.

 

Skovbyggelinie

Skovbyggelinien forudsættes ophævet/reduceret på baggrund af særskilt ansøgning til Miljøstyrelsen efter lokalplanens endelige vedtagelse.

  Lokalplankortet fra den offentlige høring

 

 

 

 

Offentlig høring

Planforslagene har været i offentlig høring fra den 4. april til den 2. maj 2019, og der er i høringsperioden indkommet fem indsigelser og bemærkninger til lokalplanen. Indsigelserne kan ses i det vedlagte bilag. Indsigelserne omhandler blandt andet:

 

  1. At visionen for Gullestrup skal fastholdes, og den positive udvikling styrkes, ved at give bedre mulighed for ressourcestærke familier at tilflytte området.
  2. I delområde III i forslaget lægges op til at tillade byggeri i 3 etager (12,5 meter), hvor den eksisterende lokalplan kun tillader byggeri i 2 etager (8,5 meter).
  3. Grundene bør udstykkes som storparceller på minimum 1.400 m2.
  4. En større del af planområdet bør udlægges til åben-lav boligbebyggelse.
  5. Der er ønske om mulighed for at opføre bjælkehuse i delområde I.
  6. I tråd med illustrationen i lokalplanens redegørelse bør lokalplanen indeholde et krav om at tæt/lav bebyggelse opføres enten som kæde-, klyngehuse eller dobbelthuse og ikke som rækkehuse.
  7. Størrelsen på udlejningsboliger bør være fastsat til minimum 60 m2, samt sat et krav om variation af størrelse, hvoraf mindst halvdelen af lejlighederne skal være mindst 110m2, for også at tiltrække børnefamilier.
  8. For delområde II bør tæt-lav boligbebyggelsen kun opføres i 1 etage.
  9. Der bør ikke gives tilladelse til en forøgelse af bebyggelsesprocenten fra 40-45, det er generelt for højt i forhold til hvad den eksisterende lokalplan foreskriver.
  10. Der ønskes et 10 meter bredt plantebælte med en maksimal højde på 4 meter, som afskærmning mod den nye bebyggelse syd for Violens Kvarter, i forbindelse med den eksisterende sti som ligger nordligst indenfor lokalplanområdet.
  11. Den eksisterende sti ønskes bevaret, og indtegnet på kortbilag 2.
  12. Generelt ønskes krav om mere beplantning, herunder også mellem de enkelte boliger, og de tre boligområder i forbindelse med de tværgående stier a-b og c-d.
  13. Der er ønske om at vejnavnet i det nye område bliver Smørblomstens Kvarter.
  14. Herning Vand har gjort opmærksom på, at i forbindelse med etablering af sti a-b, skal der afsættes plads af til en regnvandsledning, som skal tilkobles et regnvandsbassin, øst for lokalplanområdet.
  15. Der er i det nye forslag i redegørelsen under kollektiv trafik på side 11, anført at nærmeste busforbindelse er bybussen, med nærmeste stoppested Lyngens Kvarter, ved Gullestrup Skole.
  16. Der står under §5: Udstykning at der kun må etableres en bolig pr. ejendom.  

 

Forvaltningen har nedensfor kommenteret på de forhold i indsigelser og bemærkninger, som forvaltningen vurderer, kunne give anledning til ændringer i lokalplanen:

 

Ad.1. Forvaltningen vurderer at lokalplanforslaget er i tråd med Masterplan Gullestrup, og ikke strider imod  kommunens naturpolitik og tankerne bag den grønne struktur.

 

Ad.2. Forvaltningen vurderer at en nedtrapning af bygningshøjder fra Engens Kvarter, med de langsgående boligblokke i 3 etager, kan være hensigtsmæssig. Det kan derfor anbefales, for delområde III, at etagebebyggelsen opføres som fritliggende kvadratiske punkthuse, som må opføres i op til to etager og med en maksimal højde på 8,5 meter. Den lavere bygningshøjde vil bidrage positivt til overgangen fra bebyggelse til fredskov mod øst og engdraget mod syd, hvor Herningsholms Å slynger sig.

 

Ad.3. Forvaltningen vurderer at en grundstørrelse på minimum 700 m2, sætter en grænse for at udstykke i mindre parceller, og der gives samtidig mulighed for udstykning af større.

 

Ad.4. Forvaltningen vurderer at lokalplanforslaget åbner mulighed for en mere varieret bebyggelsesstruktur, ved at foreskrive forskellige bebyggelsestyper, indenfor de tre delområder i lokalområdet.

 

Ad.5. Forvaltningen vurderer at bjælkehuse materialemæssigt og konstruktivt, vil virke uindpasset og fremmedartet for området.

 

Ad.6. Tæt-lav boligbebyggelse er ifølge Bygningsreglement 2018 (BR18) defineret på følgende måde: Som helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende tæt-lav bebyggelse. Kommunalbestyrelsen skal i den forbindelse foretage en konkret vurdering af, om en bebyggelse falder ind under tæt-lav bebyggelse. Det er Forvaltningens vurdering, at en rækkehusbebyggelse i udtryk, kan varieres meget i sammensætningen.

 

Ad.7. En lokalplan kan ikke regulere boligstørrelser. Det vil i hvert enkelt tilfælde, være en vurdering ved ansøgning om et byggeri, og efter gældende byggelovgivning.

 

Ad.8. Forvaltningen vurderer, at selvom der fastsættes en maksimal højde for tæt-lav boligbebyggelse, vil der være mulighed for at opføre en bebyggelse med variation i højden.

 

Ad.9. Se også ad.2. Forvaltningen vurderer i forhold til anbefalingen om at etagebebyggelsen skal opføres som fritliggende kvadratiske punkthuse, som må opføres i højest to etager, og med en maksimal højde på 8,5 meter, at bebyggelsesprocenten for etageboligerne ikke er uhensigtsmæssig høj. Bebyggelsesprocenten for tæt-lav bebyggelse på op til 45 er ikke usædvanlig. Der er i området relativt store arealer til grønne områder, fredsskov og anden beplantning, som samlet set betyder at karakteren og tætheden af tæt-lav bebyggelsen ikke vil forekomme uhensigtsmæssig. Bebyggelsesprocenten for åben-lav området er højere end generelt for sådanne områder. Byggelovens bestemmelser for skelafstand, skrå højdegrænseplan, bygningshøjde m.v. skal overholdes uanset den højere bebyggelsesprocent.

 

Ad.10. Forvaltningen vurderer at ønsket om et 10 meter bredt og 4 meter højt beplantningsbælte ikke kan anbefales, blandt andet af hensyn til de skyggegener det vil betyde for den omkringliggende bebyggelse. Det vil derfor være de almindelige bestemmler i hegnsloven som vil være gældene i skel til vej, sti og naoer.

 

Ad.11. Den eksisterende sti mod nord, syd for Violens Kvarter, ligger indenfor lokalplanområdet. Forvaltningen anbefaler at stien bevares i sin fulde udstrækning til fredskoven mod øst. Stien danner en naturlig overgang og forbindelse til de forskellige stisystemer i området i øvrigt. Stien anbefales optaget i lokalplanen.

 

Ad.12. Forvaltningen vurderer ,at mere udtømmende krav til beplantning ikke er mulig i henhold til Planlovens bestemelser om hvad en lokalpalan lovligt må regulere. Der skal i forbindlese med byggeansøgninger redegøres detaljeret for beplanting mv. efter byggelovens bestemmelser.

 

Ad. 13. Forvaltningen vurderer ,at ønsket kan imødekommes, da navnet er i god tråd med de øvrige vejnavne for boligområder i Gullestrup.

 

Ad.14. Forvaltningen anbefaler at stien udlægges i en bredde af 5 m, så der er plads til etablering af regnvansledning.

 

Ad.15. Forvaltningen anbefaler at redegørelsen rettes.

 

Ad.16 "Ejendom" er den juridiske betegnelse for en eller flere grunde, parceller eller matrikler, som til sammen udgør en ejendom. Hensigten i lokalplanforslaget er, at der kun må indrettes én bolig pr. ejendom i det område som er udlagt til åben-lav bebyggelse. Bestemmelsen bør derfor ikke ændres, da boligtætheden i så fald kan forøges. 

Indstilling

Byplanudvalget indstiller

at lokalplan 15.B5.2 endeligt vedtages med følgende ændringer,

 

at I lokalplanforslagets bestemmelser under §3 stk. 3.4, ændres til: Delområde III: må kun anvendes til tæt-lav boligbebyggelse med lodret lejlighedsskel, eller etageboligbebyggelse i op til 2 etager, med både lodret og vandret lejlighedsskel. Etageboligbebyggelsen skal opføres som fritliggende kvadratiske punkthuse.

 

at I lokalplanforslagets bestemmelser under §7 stk. 7.10, ændres til: Etageboligbebyggelsen skal opføres som fritliggende kvadratiske punkthuse og må højest opføres i 2 etager og med en maksimalhøjde på 8,5 meter.

 

at kortbilag 2 tilrettes følgende: Eksisterende sti anføres på kort som e-f, og under signaturforklaring tilføjes sti: a-b, c-d og e-f.

 

at  vejnavn for lokalplanområdet kaldes"Smørblomstens Kvarter".

 

at lokalplanforslagets bestemmelser tilrettes i §4.4: "Der skal etableres stier a-b, c-d og e-f, i princippet som vist på kortbilag 2. Stierne skal udlægges i en bredde af minimum 3 meter, med grus/stenmel. Dog skal stien a-b etableres med en minimumbredde på 5 meter, for at give plads til regnvandsledning for regnvandsbassin".

 

at lokalplanforslagets redegørelse tilrettes i overensstemmelse med beslutningen vedrørende bestemmelserne.
Byplanudvalget indstiller

Beslutning

Økonomi- og Erhvervsudvalget anbefaler sagen til Byrådet.

 

Bilag

  • Iindsigelsesnotat Violens Kvarter