Udvalg: Økonomi- og Erhvervsudvalget
Mødedato: 17. juni 2019
Mødested: "Broen" - A1.158

Dagsordenpunkter

196. Helhedsplan for Boligselskabet Fællesbo afd. 210 Fredbovej i Sunds

Sagsnr.: 03.02.00-P20-1-14 Sagsbehandler: Peter Vallentin  

Helhedsplan for Boligselskabet Fællesbo afd. 210 Fredbovej i Sunds

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR

 

 

 

 

 

 

 

 

 X

X

 

Øvrige sagsbehandlere: -

Sagsresume

Boligorganisationen Fællesbo ønsker at renovere afdeling 210, Fredbovej i Sunds. Afdelingen består af 18 almene familieboliger.

 

Boligerne er opført i 1963 og er derved over 55 år gamle. Afdelingen står i dag med et ufravigeligt renoveringsbehov, selvom afdelingen igennem årene har henlagt midler til løbende vedligehold, så er der nu tale om et ekstraordinært behov, som ikke kan løses ved almindeligt løbende vedligehold.

 

I Helhedsplanen vurderes det nødvendigt med en gennemgribende renovering af afdelingens boliger, bygninger og udearealer. Der er derfor udarbejdet en fysisk helhedsplan for afdelingen.

 

Planen er udarbejdet i dialog med Landsbyggefonden (LBF). Boligselskabet Fællesbo fremsendte i 2013 til Landsbyggefonden 1. version af helhedsplan for afdeling 210. I 2016 besigtigede Landsbyggefonden afdelingen, og efter løbende dialog mellem parterne fremsender LBF i 2018 en finansieringsskitse til Boligselskabet Fællesbo, som viser hvordan LBF kan støtte helhedsplanen.

Sagsfremstilling

Beskrivelse af afdeling 210 - Fredbovej.

 

Afdeling 210 er beliggende på Fredbovej i den sydlige del af Sunds. Afdelingen er en mindre afdeling bestående af 18 almene familieboliger i en bygning med 4 opgange. Afdelingen består af én bygning med kælder, stue og 1. sal. Opgang nr. 1 har 6 lejemål. Opgang nr. 3, 5 og 7 har 4 lejemål hver. Se bilag med billeder af afdelingen. Afdelingen ligger som en lang bygning ud mod Fredbovej med grønne fri og fællesarealer bag ved bygningen.

 

Aktuelle byggefysiske udfordringer er bl.a.:

  • Revner i murværk og fuger,
  • murbindere er rustne og gennemtæret flere steder,
  • der er konstateret væsentlige kuldebroer ved alle altaner,
  • der er en 150 cm sætningsrevne i den vestlige facademur,
  • Gitterspærkonstruktionen mangler forankring i facaderne,
  • al ventilation i ejendommen sker ved naturligt aftræk. Der forefindes ingen udsugning, der er derfor problemer med fugt og dårligt indeklima i hele ejendommen.
  • Faldstamme og indvendige installationer er fra 1963 og er nedslidte.

 

I henhold til afdelingens problematikker vurderer Fællesbo derfor, at det er nødvendigt med en gennemgribende renovering af afdelingens boliger, bygninger og udearealer.

 

 Helhedsplanens renoveringstiltag.

 

Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende renoveringstiltag:

 

- Efterisolering af tagrum samt stålplader ovenpå eksisterende eternitplader

- Dilatationsrevner i facaden udbedres, murværk repareres og omfuges, iboring af renoveringsbindere

- Fundament understøbes ved sætningsrevne

- Renovering af trapperum

- Vinduer og døre udskiftes

- Håndtering af miljøfremmede stoffer (pcb, asbest, bly mv.) i forbindelse med renoveringen

- Nye afløbs-, VVS- og elinstallationer.

 

Med de skildrede tiltag forventer Fællesbo at få bugt med de byggetekniske udfordringer i bebyggelsen.

 

 Helhedsplanens moderniseringstiltag.

 

Boligselskabet Fællesbo vurderer, at der er brug for en gennemgribende renovering og modernisering af afdelingens boliger, der i dag kendetegnet ved at have små badeværelser og små køkkener samt smalle og mørke entréer. Fællesbo ønsker derfor med denne helhedsplan at gøre den boligerne mere lyse og imødekommende med større køkkener og bad.

 

Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende moderniseringstiltag:

 

- Nyt åbent køkken

- Nyt rummeligt badeværelse

- Lydisolering vertikalt og horisontalt

- Nye trægulve og fodlister

- Nye indvendige døre

- Ny entredør

- Maling af vægge, træværk og lofter

- Nye elinstallationer

- Balanceret ventilation

- Nye VVS-installationer

- Eksisterende altan bibeholdes

 

Helhedsplanens tiltag vedrørende udearealer.

 

Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende tiltag vedrørende udearealerne.:

 

- Flytning af indkørsel

- Ekstra cykelparkering

- Udvendig kloak for tagnedløb ved haveside og indgangside ændres. Udskift-ning af kloakledninger

- Etablering af stier samt belysning langs stier i terræn

- Opgang tre og fem lægges sammen til en sammenhængende forplads, med plads til borde/bænke og mulighed for fællesgrill

- Den eksisterende terrasse og legeplads vest for bebyggelsen, udvides med flere opholdsarealer

- Opgradering af legeplads

- Molokker

- Reetablering af skur som anvendes til cykler

- Dørtelefonanlæg

- Ombygning af affaldsrum til fællesrum inkl. toiletter

  

  Nedenfor følger en oversigt med antallet af boliger fordelt på antal rum inden samt efter renoveringen.

 

 

 

Projektet medfører ikke øget tilgængelighed for gangbesværede i forhold til niveauet før renovering, grundet den høje kælder.

 

De fire to-værelses boliger lægges sammen til tre boliger. Det betyder, at der vil være 17 boliger i afdelingen efter renoveringen.

 

  

Helhedsplanens påvirkning på huslejen i afdelingen.

 

Hvis helhedsplanen gennemføres som ansøgt af Boligselskabet Fællesbo med den beskrevne støtte fra Landsbyggefonden, så vurderes det, at helhedsplanen kan gennemføres uden markante huslejestigninger for afdelingens beboere.

 

Huslejen i afdelingen ligger i dag på 577 kr./m2/år.

 

Afdelingen står overfor et ufravigeligt renoveringsbehov, fordi tag, facader og installationerne skal renoveres snarest for at imødekomme afdelingens udfordringer. Hvis renoveringen gennemføres af afdelingen alene, sådan at Landsbyggefonden ikke inddrages, så vil renoveringsudgifterne resultere i en huslejestigning på 406 kr./m2/år, og dermed et fremtidigt huslejeniveau på 983 kr./m2/år for afdelingens lejere. - Med denne løsning er det alene de strengt nødvendige bygningsmæssige renoveringstiltag som laves.

 

Hvis der i stedet gennemføres en helhedsplan med støtte fra Landsbyggefonden, vil den fremtidige gennemsnitlige husleje i afdelingen ligge på 740 kr./m2/år. Fællesbo oplyser at en husleje på 740 kr. pr. m2 om året, ligger fint i nærheden af gennemsnittet for husleje på deres 4 andre afdelinger i Sunds.

 

Skemaet viser huslejen med og uden helhedsplan. 

antal rum

antal m2.

nuværende månedlige husleje

fremtidige månedlige husleje med helhedsplan

fremtidige månedlige husleje uden helhedsplan

Differencen

2-rums bolig

53

2.863

-

-

-

2-rums bolig

59

-

3.831

5.075

1.244

3-rums bolig

84

3.908

5.191

6.895

1.704

4-rums bolig

109

4.789

6.476

8.602

2.126

 

 

Økonomisk nøgletal for Helhedsplanen.

 

Helhedsplan afd. 210 - Fredbovej

Finansiering.

Samlet Anlægsøkonomi

19.540.424 kr.

Støttede lån.

7.379.995 kr.

Ustøttede lån.

7.550.428 kr.

Afdelingen trækningsret

1.620.000 kr.

Afdelingens henlæggelser

2.380.000 kr.

Fællespuljetilskud fra Landsbyggefonden

360.000 kr.

Kapitaltilførsel (5-delsordning)

250.000 kr.

I forhold til 5-delsordningen bidrager Herning Kommune med 1/5-del (50.000 kr.) Fællesbo og Realkredit DK bidrager hver med 1/5 del og Landsbyggefonden bidrager med 2/5 dele.

 

 Kommunens økonomi i forbindelse med helhedsplanen.

  

Kommunalgarantistillelse - Støttede lån (50% af de støttede lån)

3.689.997 kr.

Kommunalgarantistillelse - Ustøttede lån (Realkredit Danmark har forlangt kommunal garanti på 27,17% af det ustøttede lån)

2.052.000 kr.

Kommunal kapitaltilførsel i 1/5-ordning

50.000 kr.

 

 

Økonomi

Med vedtagelse af den ønskede helhedsplan, vil Herning Kommune påtage sig en garantiforpligtigelse på 5.741.997 kr. samt en udgift til kapitaltilførsel på 50.000 kr. Udgiften vil kunne finansieres ved overførte beløb afsat til driftssikring af boligbyggeri.

Forvaltningen bemærker at garantistillelsen ikke påvirker den kommunale låneramme.

 

Indstilling

Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

at den ansøgte helhedsplan godkendes,

 

at skema A for helhedsplan for Afd. 210 - Fredbovej godkendes med en samlet anlægsramme på 19.540.424 kr.

 

at den samlede garantistillelse for støttede lån på 7.379.995 kr. godkendes, hvoraf Herning Kommunes andel er 50% svarende til 3.689.997 kr.

 

at den samlede garantistillelse for ustøttede lån på 2.052.000 kr. godkendes,

 

at den kommunale kapitaltilførsel på 50.000 kr. godkendes, og finansieres af beløb afsat til driftssikring af boligbyggeri sted. nr. 018001,

 

Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

Beslutning

Indstillingen er tiltrådt. Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller sagen til Byrådet.

Bilag

  • Billeder fra afdelingen
  • Foreløbig helhedsplan_05.2013.pdf