Udvalg: Økonomi- og Erhvervsudvalget
Mødedato: 17. juni 2019
Mødested: "Broen" - A1.158

Dagsordenpunkter

197. Ansøgning fra Fællesbo om Helhedsplan for afd. 231 - Anemonevej i Aulum

Sagsnr.: 03.02.00-G01-1-16 Sagsbehandler: Peter Vallentin  

Ansøgning fra Fællesbo om Helhedsplan for afd. 231 - Anemonevej i Aulum

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR

 

 

 

 

 

 

 

 

 X

X

 

Øvrige sagsbehandlere: -

Sagsresume

Boligorganisationen Fællesbo ønsker at renovere afdeling 231, Anemonevej i Aulum. Afdelingen består af 77 almene familieboliger. Heraf er 42 af boligerne tæt/lav-byggeri og 35 boliger er i etagebyggeri (kædehuse med stuen og 1. sal). Til haverne er der såvel mindre private haver som udendørs fællesarealer.

 

Boligerne er opført i 1988 og 1995, og renoveringen skal sikre udbedring af en række byggetekniske udfordringer samt afhjælpe udlejningsvanskeligheder grundet manglende lysindfald mv.

 

I Helhedsplanen vurderes det ikke at være nødvendigt med en gennemgribende renovering af afdelingens boliger, bygninger og udearealer. Med helhedsplanen for afd. 231 er der derfor særligt fokus på en renovering af klimaskærmen samt for 14 1. sals boliger, etablering af nye tagkviste med altan og lysning af lejlighederne.

 

Planen er udarbejdet i dialog med Landsbyggefonden (LBF).

Sagsfremstilling

 

Beskrivelse af afdeling 231 - Anemonevej.

 

Afdeling 231 er beliggende på Anemonevej i Aulum. Afdelingen består af 77 familieboliger, 42 af boligerne er tæt/lav byggeri og 35 boliger er i etagebyggeri (stue og 1. sal). Se bilag med billeder af afdelingen. Afdelingen er beliggende i den sydøstlige del af Aulum, og ligger som et lukket vejsystem hvor bygningerne er beliggende i et 8-tal om fælles grønne områder.

 

Aktuelle byggefysiske udfordringer er bl.a. opfugtning af murværk, afskalning omkring fuger og fra teglsten, revner i murværket, revner i overliggere, fugtindtrængning i den øverste del af hulmuren.

 

Det bemærkes, at med den ansøgte helhedsplan, bibeholdes afdelingens 2-rums boliger på 57 m2. Ligeledes bemærkes det, at den ansøgte helhedsplan ikke medfører huslejestigninger for beboerne i afdelingen.

 

Boligselskabets vurdering af afdelingens behov.

 

Boligselskabet Fællesbo vurderer, at der ikke er brug for en gennemgribende renovering af afdelingens boliger, bygninger og udearealer. Der er derfor fokus på en renovering af afdelingens klimaskærm og renovering af de byggefysiske mangler samt fokus på at gøre 14 2-rums lejligheder mere udlejningsvenlige, sådan at de kan lejes ud.

 

Helhedsplanens påvirkning på huslejen i afdelingen.

 

Hvis helhedsplanen gennemføres som ansøgt af Boligselskabet Fællesbo, så vurderes det, at helhedsplanen kan gennemføres uden en huslejestigning for afdelingens beboere. Det skyldes bl.a., at afdelingen gennem en længere årrække har været nødsaget til at afholde store udgifter til vedligeholdelse af især afdelin-gens facader og tage. Landsbyggefonden vurderer derfor, at afdelingens husleje ikke kan stige yderligere, hvorfor Landsbyggefonden bidrager med støttede lån samt øvrige låneordninger som sikrer, at huslejen ikke stiger i forbindelse med den kommende renovering.

 

Huslejen i afdelingen ligger i dag på 732 kr./m2/år.

 

Afdelingens aktuelle gæld er, at der stadig er 2 af de oprindelige lån tilbage i afdelingen, som blev optaget i 1995 i forbindelse med færdiggørelsen af etape 3 og 4. Lånene er finansieret med indekslån. Restgælden er ved udgangen af 2018 på 11.578.522. Pga. indekslånenes særegne status, så vil en indfrielse før tid, medføre, at der skal indfries med et beløb på 18.809.612 kr. Restløbetiden er på ca. 19 år. Realkredit Danmark oplyser, at de pga. de eksisterende lån vurderer, at der ikke er særlig stor friværdi i afdelingen, de har derfor stillet som betingelse, at Herning Kommune skal garantere 100% for de ustøttede lån. Det er et beløb på 1.456.515 kr.

 

Afdelingen står overfor et ufravigeligt renoveringsbehov, fordi facader og tage skal renoveres snarest for at imødekomme afdelingens store udfordringer. Hvis renoveringen gennemføres af afdelingen alene, sådan at Landsbyggefonden ikke inddrages, så vil renoveringsudgifterne resultere i en huslejestigning på 128 kr./m2/år, og dermed et fremtidigt huslejeniveau på 860 kr./m2/år for afdelingens lejere.

 

antal rum

antal m2.

nuværende månedlige husleje

fremtidige månedlige husleje med helhedsplan

fremtidige månedlige husleje uden helhedsplan

Differencen

2-rums bolig

57

3.477 kr.

3.477 kr.

4.103 kr.

626 kr.

3-rums bolig

85

5.185 kr.

5.185 kr.

6.118 kr.

933 kr.

 

 

 

Helhedsplan afd. 231 - Anemonevej

Finansiering.

Samlet Anlægsøkonomi

13.279.545 kr.

Støttede lån.

10.823.030 kr.

Ustøttede lån.

1.456.515 kr.

Afdelingen trækningsret

500.000 kr.

Kapitaltilførsel (5-delsordning)

500.000 kr.

I forhold til 5-delsordningen bidrager Herning Kommune med 1/5-del (100.000 kr.) Fællesbo og Realkredit DK bidrager hver med 1/5 del og Landsbyggefonden bidrager med 2/5 dele.

 

 

 

 

Kommunalgarantistillelse (netto = 50% af de støttede lån+100% af de ustøttede lån)

6.868.030 kr.

Kommunal kapitaltilførsel i 1/5-ordning

100.000 kr.

Huslejestigning pr. m2

0 kr.

 

 

 

Økonomi

Med vedtagelse af den ønskede helhedsplan, vil Herning Kommune påtage sig en garantiforpligtigelse på 6.868.030 kr. samt en udgift til kapitaltilførsel på 100.000 kr. Udgiften vil kunne finansieres ved overførte beløb afsat til driftssikring af boligbyggeri.

Forvaltningen bemærker at garantistillelsen ikke påvirker den kommunale låneramme.

Indstilling

Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

at den ansøgte helhedsplan godkendes,

 

at skema A for helhedsplan for Afd. 231 - Anemonevej godkendes med en samlet anlægsramme på 13.279.545 kr.

 

at den samlede garantistillelse for støttede lån på 10.823.030 kr. godkendes, hvoraf Herning Kommunes andel er 50% svarende til 5.411.515 kr.

 

at den samlede garantistillelse for ustøttede lån på 1.456.515 kr. godkendes,

 

at den kommunale kapitaltilførsel på 100.000 kr. godkendes, og finansieres af beløb afsat til driftssikring af boligbyggeri sted. nr. 018001,

 

 

 

Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

Beslutning

Indstillingen er tiltrådt. Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller sagen til Byrådet.

Bilag

  • Foreløbig helhedsplan_07.2015_1.pdf
  • billeder