Udvalg: Økonomi- og Erhvervsudvalget
Mødedato: 15. juni 2020
Mødested: Eyde

Dagsordenpunkter

184. Drøftelse af helhedsplaner fremrykket som følge af covid-19

Sagsnr.: 03.11.00-K08-2-20 Sagsbehandler: Vibeke Hother  

Drøftelse af helhedsplaner fremrykket som følge af covid-19

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR

 

 

 

 

 

 

 

 

 X

 

 

Øvrige sagsbehandlere: - Peter Vallentin, Signe Maibom Krøjgaard

Sagsresume

Et bredt politisk flertal i folketinget har indgået aftale om at afsætte 30,2 mia. kroner til grøn renovering af boliger i den almene sektor frem mod 2026. Med aftalen afsættes der 18,4 mia. kr. i 2020 og 2021 til en ekstraordinær fremrykning af renoveringsindsatsen, så Landsbyggefondens (LBF) venteliste kan blive afviklet. Afviklingen af ventelisten skal holde gang i dansk økonomi og sikre beskæftigelsen i kølvandet på coronakrisen.

 

I forbindelse med aktivering af venteliste-køen er det prioriteret at sikre, at der i tilknytning til renoveringerne gennemføres yderligere grønne tiltag, der oplagt kan indpasses og supplere renoveringerne. Boligorganisationen skal således foretage en grøn screening af alle helhedsplanerne, der skal afdække, om der med totaløkonomisk langsigtet balance kan arbejdes med supplerende energi tiltag. Der skal foretages en grøn screening af alle projekter. Forslagene til yderligere grønne tiltag forudsættes indarbejdet i projektet indenfor de retningslinjer, som LBF fastsætter. Tiltagene kan som udgangspunkt maksimalt øge anskaffelsessummen med ca. 5%. De max 5 % vil være støttede midler, hvorfor det ikke vil få betydning for den kommende husleje i afdelingen.

 

I forbindelse med forhandlingerne om den politiske aftale tog LFB kontakt til Fællesbo i forhold til en vurdering af om fem konkrete helhedsplaner kunne klargøres til skema A godkendelse med kort varsel. På den baggrund har Fællesbo klargjort sagerne og anmodet kommunen om at behandle ansøgninger om godkendelse af Skema A på fem helhedsplaner. LBF har efterfølgende kontaktet Fællesbo og oplyst, at yderligere to helhedsplaner kan tildeles midler i denne omgang, hvis de kan gøres klar til skema A godkendelse med kort varsel. Fællesbo har på den baggrund oplyst kommunen om, at de forventer, at sende disse to sager om godkendelse af Skema A efter sommerferien. 

 

LBF har tilkendegivet, at såfremt der opnås kommunal godkendelse af helhedsplanerne i indeværende år, så er disse sikret midler.

 

Fire af de i alt syv helhedsplaner er klar til politisk behandling nu. Der er tale om et stort antal sager, der ekstraordinært fremrykkes i kølvandet på coronakrisen, hvorfor der på nuværende tidspunkt lægges op til en samlet drøftelse heraf frem for konkret behandling af konkrete ansøgninger. Hensigten med denne sag er således at give en overordnet orientering med henblik på en drøftelse af helhedsplanerne med udgangspunkt i de oplysninger vi har på nuværende tidspunkt.

Sagsfremstilling

Fællesbo har sendt ansøgninger om godkendelse af Skema A på fem helhedsplaner. Ansøgningerne blev sendt til behandling hos LBF i 2013 og blev samtidig sendt til orientering til Herning Kommune. Økonomi- og Erhvervsudvalget blev senest orienteret om igangværende og forventede helhedsplaner på mødet den 11. juni 2018 under pkt. 183, hvor disse fem helhedsplaner fremgik. Alle fem helhedsplaner forventedes på det tidspunkt at skulle behandles politisk i løbet af 2019-2021.

 

Idet der indsendes ansøgninger for et langt højere beløb end det som LBF har lov til at anvende, så går der typisk mange år fra ansøgning, til en afdeling bevilges penge. Boligselskabet har på grund af aftalen i folketinget, hvorefter ventelisten i LBF skal afvikles i 2020 og 2021, fået mulighed for at kunne få tilkendt midlerne nu.  

 

Ansøgningerne indsendt nu vedrører følgende 5 afdelinger beliggende i Herning:

  • Afd. 16 - Sjællandsparken
  • Afd. 19 - Mindeparken
  • Afd. 21 - Gormsvej
  • Afd. 24 - Valdemarsvej/Thyrasvej
  • Afd. 107 - Porshøj

 

De sager , hvor vi endnu ikke har modtaget ansøgningerne vedrører:

  • Afd. 104 - Fredhøj
  • Afd. 106 - Sønderager

 

Nedenfor beskrives renoveringsbehov og økonomi med udgangspunkt i de fem helhedsplaner, hvor der er modtaget ansøgning om skema A godkendelse.

 

Renoveringsbehov og huslejeniveau

Fælles for helhedsplanerne er, at de omfatter gamle afdelinger, der i dag står med ufravigelige renoveringsbehov, som skal udbedres. Det bemærkes i den forbindelse, at det således ikke er muligt at lade afdelingerne fortsætte med de nuværende forhold og huslejeniveau. Hvis man ikke gennemfører helhedsplanerne, så er afdelingerne således nødsaget til at udføre de mest nødvendige vedligeholdelsesarbejder over driften, hvilket betyder, at huslejen stiger, uden at boligkvaliteten øges i samme grad. Renoveringen ville i så fald skulle finansieres af afdelingerne selv via henlæggelser og almindelige realkreditlån uden nogen form for tilskud eller støtte fra LBF. Det vil betyde, at afdelingerne vil få ”mindre for mere” – altså færre renoveringsarbejder i afdelingerne for flere midler.

 

Renoveringens betydning for boligmassen

I forbindelse med de planlagte helhedsplaner vil afdelingernes boliger ændre sig i størrelse og indretning. For de fem nævnte helhedsplaner vil der samlet set blive nedlagt 9 boliger i en enkelt af afdelingerne i forbindelse med renoveringen.

 

Oversigt med antallet af boliger fordelt på antal rum inden og efter renoveringen samlet for de fem afdelinger:

 

 

Antal boliger i dag

Antal boliger efter renovering

1-værelses

63

24

2-værelses

155

460

3-værelses

627

456

4-værelses

216

151

5-værelses

54

15

ungdomsboliger

18

18

I alt

1133

1124

Heraf boliger med tilgængelighed

0

365

 

 Økonomiske nøgletal

 

Afd.

Antal boliger

Samlet anlægssum

Kr. inkl. moms

1/5-dels ordning

Samlet/kr.

 

1/5-dels ordning

Kommunal andel/kr.

 

Kommunal garantiramme

Brutto/kr.

Kommunal garantiramme netto* (efter LBF regaranti)/kr.

16

89

106.300.854

750.000

150.000

53.507.020

30.188.510

19

210

255.336.579

750.000

150.000

150.485.239

84.577.620

21

123

170.634.676

750.000

150.000

96.419.399

51.069.096

24

270

373.756.447

1.250.000

250.000

219.743.624

109.933.230

107

441

481.700.104

1.500.000

300.000

268.777.511

152.758.756

I alt

1133

1.387.728.660

5.000.000

1.000.000

788.932.793

428.527.212

 *LBF regaranterer for 50 % af de støttede lån, hvorfor kommunen reelt kun garanterer for de resterende 50 %. Derudover har Realkredit Danmark bedt kommunen garantere for en procentdel (konkret vurderet og fastsat for hver afdeling) af de ustøttede lån.

 

Støttet og ustøttet arbejde

Begrebet støttet arbejde er lovbestemt og omfatter renoveringstiltag, der har karakter af genopretning, miljøforbedring, sammenlægning/ombygning og tilgængelighedstiltag. Støttet arbejde finansieres med støttede lån, hvor kommunen garanterer for 100 % af de støttede lån og LBF regaranterer for 50 %. Støttede lån er billigere for afdelingerne og dermed postive for huslejeniveauet end andre lån.

 

Renovering, der betragtes som egentlig modernisering og vedligeholdelse er ikke støttet arbejde og skal derfor finansieres på andre og dyrere lånevilkår. LBF arbejder med en fordelingsnøgle mellem støttet og ustøttet arbejde. Fx. er etablering af elevatorer 100 % tilgængelighed (= støttet arbejde). Ombygning af den enkelte bolig som konsekvens af, at der etableres en elevator fordeles med 2/3 støttet arbejde og 1/3 ustøttet arbejde (modernisering). Hvis der ikke blev etableret elevator, så skulle opgangen alene moderniseres og finansieres 100 % som ustøttet arbejde. Udskiftning af tag, køkken og bad betragtes som vedligeholdelse (= ustøttet arbejde).

 

Prioritering

Administrationen har bedt Fællesbo udarbejde en prioritering af de fem fremsendte helhedsplaner.

 

En politisk godkendelse af Skema A er ikke ensbetydende med, at alle sager igangsættes samtidig. Sagerne forventes at blive igangsat således, at den første renoveringssag igangsættes fysisk i foråret 2021. Efterfølgende igangsættes sagerne én efter én med mellem et halvt til et helt års interval. Hvornår de respektive sager igangsættes afhænger af markedet samt den endelige plan, som udarbejdes i forbindelse med projekteringen af de respektive sager og på en måde, hvor der vil blive taget hensyn til at undgå en eventuel overophedning af markedet.

 

Fællesbo har på baggrund af den, på nuværende tidspunkt, forventede rækkefølge på igangsætning af renoveringssagerne foretaget følgende prioritering af sagerne:

 

1. Afd.24 Valdemarsvej/Thyrasvej

2. Afd.16 Sjællandsparken

3. Afd.107 Porshøj

4. Afd.21 Gormsvej

5. Afd. 19 Mindeparken

 

LBF har tilkendegivet, at de forventer at ovenstående fem afdelinger samt ydlerligere 2 afdelinger er sikret midler fra LBF, hvis der foreligger et godkendt Skema A i indeværende år. Efterfølgende er det op til Fællesbo at vurdere, hvornår de enkelte sager skal igangsættes fysisk. Der er i relation hertil ikke noget krav om, at der foreligger et Skema B i et bestemt tidsinterval efter Skema A i renoveringssager.

 

Økonomi

Hvis alle fem helhedsplaner godkendes, vil det samlet set betyde en garantiforpligtigelse på (netto) 428.527.212 kr. og en udgift til kapitaltilførsel på 1.000.000 kr for Herning Kommune.

 

Administrationen bemærker at garantistillelsen ikke påvirker den kommunale låneramme.

 

Indstilling

Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

at udvalget drøfter de helhedsplaner, der er på vej.
Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

Beslutning

Økonomi- og Erhvervsudvalget har besluttet, at helhedsplaner vedrørende afdeling 24 og afdeling 21, som er beliggende på Holtbjerg, fremlægges til politisk behandling af skema A på førstkommende møde i Økonomi- og Erhvervsudvalget.

 

Forinden den politiske behandling af helhedsplanerne i Økonomi- og Erhvervsudvalget skal Fællesbo høre medlemsdemokratiet.

 

De øvrige helhedsplaner indgår i budgetprocessen i efteråret 2020.