Udvalg: Økonomi- og Erhvervsudvalget
Mødedato: 13. juni 2016
Mødested: C3.40

Dagsordenpunkter

232. Boligpakke: Forslag til plan for almene boliger 2017-2020

Sagsnr.: 03.02.00-P00-1-16 Sagsbehandler: Mette Berggreen  

Boligpakke: Forslag til plan for almene boliger 2017-2020

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR

 

 

 

 

 

 

 

 

 x

 x

 

Øvrige sagsbehandlere: -Grethe Wilmoes, Marius Reese

Sagsresume

På baggrund af politisk ønske om en samlet boligpolitisk pakke samt møde med de almene boligorganisationer den 25. maj 2016 er der udarbejdet et forslag til plan for almene boliger 2017-20 omfattende ungdomsboliger, familieboliger, fleksible- og betalbare boliger. Forslaget omfatter også en drøftelse af udbud af stedsbestemte kvoter til udviklings- og forsøgsprojekter. Sagen skal ses i sammenhæng med sagen om salget af kommunale udlejningsejendomme.

Sagsfremstilling

I boligforsyningsplanen er der indregnet et årligt byggeri på 400 boliger i kommunen heraf 104 boliger i Herning by. En vis del af disse boliger forventes opført som lejeboliger herunder muligheden for at opføre almene boliger. Efterspørgslen efter almene boliger er størst i Herning by.

 

På mødet den 25. maj blev muligheden for at udbyde stedsbestemte kvoter drøftet. Det giver Herning kommune mulighed for at fremme by- og boligudviklingen på de steder, hvor der vurderes, at være et behov for boliger. Forvaltningen foreslår, at der udbydes med prisen som en afgørende faktor, for derved at fastholde ønsket om billige boliger. Som det er i dag bruges en eventuel besparelse på et byggeri i forhold til ”rammebeløbet” ofte til forbedringer et andet sted i byggeriet f.eks. til opgradering af køkken.

   

Udviklingsprojekter (kvoter)

Byrådet har netop vedtaget nye målsætninger for den almene boligsektor. Det er bl.a. en målsætning, at Herning Kommune prioriterer huslejeniveauet, både ved renovering og nybyggeri samt, at kommunen inviterer boligselskaberne til at være en forpligtende del af løsningen ift. socialt udsatte og sårbare borgere, hjemløshed, flygtninge med mere.

 

Der er i dialogen med boligselskaberne fremlagt flere udviklingsprojekter, der understøtter Byrådets målsætning, men fortsat kræver en del bearbejdning.   

  1. Boligselskabet Fruehøjgaard er i dialog med interesseorganisationen SIND og Handicap & Psykiatri med flere om en konkret projektidé målrettet socialt sårbare borgere med kombination af boliger og erhverv. Projektet er nytænkende og perspektivrigt.  
  2. Blå Kors i Betaniagade er i dialog med Handicap & Psykiatri om nye rammer for varmestuen incl. såkaldte skæve boliger.
  3. Boligselskabet Fællesbo arbejder med arealoptimering ved eksisterende afdelinger for at skabe billigere boliger, konkret H.C. Ørstedsvej. Der er tale om et forsøgsprojekt.

 

For at skabe rammer for projekternes videre udvikling indstilles det, at der reserveres kvoter til boliger i de 3 beskrevne udviklingsprojekter. Brug af statens pulje til billige boliger indtænkes i udviklingsprojekter. Kvoterne bortfalder, såfremt det konkrete projekt mod forventning ikke realiseres.

 

Forvaltningen foreslår, at udviklingsarbejdet igangsættes nu, herunder tilvejebringelse af plangrundlaget, da der kan være en lang realiseringsperiode.

  

Almene boliger (kvoter)

Der er i danske byer talrige eksempler på, at  opførelse af almene boliger kan være en katalysator for byomdannelsesprojekter. Der er også lignende erfaringer fra Herning Kommune, bl.a. i området ved Thrigesvej, hvor der, som det første nybyggeri i omdannelsesprocessen, blev opført ca. 160 almene familieboliger og almene ungdomsboliger. Private investorer er ofte på udkig efter områder, hvor der er også investeres fra kommunens side, det kan være i infrastrukturen, kommunale institutioner, eller kvote til almene boliger.

 

I Herning Kommune er der flere steder, hvor der er planer for byudvikling og byomdannelse, hvor det kunne være relevant at pege på, at byggeri af almene boliger kan være med til  at "kickstarte" udviklingen eller omdannelsesprocessen. Det kunne f.eks. være "Alfagrunden" i Sunds eller sygehusområdet Herning +.

  

Fra mødet med boligorganisationerne blev det oplyst, at der specielt er efterspørgsel efter boliger i Herning by. Der meldes om størst venteliste til 3 og 4 rumsboliger. Tre af boligorganisationerne vil gerne opføre ungdomsboliger i Herning by. Fruehøjgaard foreslår dog boliger ommærket til familieboliger i periferien (Birk), hvis der opføres flere ungdomsboliger i Herning by. Forvaltningen finder ikke, at Birk er velegnet til andre typer boliger, da der ikke findes service i området. De eksisterende ungdomsboliger er målrettet uddannelserne i Birk og der er skabt et godt uddannelsesmiljø med studenterhus, studenterstrøg og udendørs fritidsfaciliteter.

Ommærkning af ungdomsboliger til familieboliger for at bygge nyt, finder forvaltningen ikke er en gangbar løsning, da der ifølge loven om almene boliger er mulighed for at udleje ungdomsboliger til anden målgruppe i tilfælde af lejeledighed.

 

Samtlige boligorganisationer er interesserede i at opføre projekter i Helstrup samt på den nuværende sygehusgrund, Herning+.

Fællesbo ønsker at opføre 65 familieboliger/ 97 enheder som deleboliger i afd. Mindeparken på HC Ørstedsvej samt på det grønne areal ved Korsørvej (tidligere vandværksgrund). Der skal i projektet indregnes udgifter til ny adgangsvej til Golfparken samt flytning af ledninger fra HC Ørstedsvej. Projektet har ikke været behandlet i den beboerdemokratiske proces endnu. Da projektet er et forsøgsprojekt, finder forvaltningen, at projektet rent byplanmæssigt bør vurderes i sammenhæng med den eksisterende velfungerende bebyggelse, herunder størrelsen af det samlede byggeri.

Der er i dag 209 boliger i afdelingen.

 

Fællesbo ønsker kvote til 4 boliger på Valdemarsvej, da nedlæggelse af aktivitetscentret betyder huslejetab. Det tidligere aktivitetscenter foreslås nedrevet. Tilsvarende vil gælde for Sønderager 36 og 56 samt Porsvænget 6-8. Det ønskede antal boliger er ikke fastlagt her endnu.

Forvaltningen finder det betænkeligt, at opføre nye boliger som erstatning for nedlagte eller tomme erhvervslejemål som boligselskaberne har udlejet. Der er ikke noget økonomiske argument herfor, fordi sådanne lejemål økonomisk skal være adskilt fra økonomien i driften af boligudlejningen. Det kan derfor ikke anbefales, at der opføres nye boliger ved Sønderager, Porsvænget, og Holtbjerg som et af selskaberne har søgt om.

 

I stedet anbefales det, at tomme erhvervslokaler enten søges udlejet eller nedrevet, med henblik på, at arealerne anvendes af beboerne som udendørs opholds- eller legearealer, nyttehaver eller lignende.

 

Lejerbo: Ønsker kvote til ungdomsboliger og seniorboliger ved Viborgvej og Truelsensvej. Der søges om kvote til 96 ungdomsboliger og 60 familieboliger.

 

Fruehøjgaard: Arbejder sammen med Sind om et projekt. Undersøger placeringsmuligheder. Der søges om minimum 50 boliger. Forvaltningen foreslår der indarbejdes 40 boliger.

 

Fruehøjgård vil gerne opføre boliger til borgere med særlige behov Haraldsgade/Olufsgade. Forvaltningen vil ikke anbefale boliger på det pågældende areal, da arealet er udlagt til bydelspark samt erhverv.

 

Fruehøjgård vil gerne opføre ungdomsboliger centralt i Herning by f.eks. på et areal i Dalgasgade og foreslår ungdomsboliger i periferien ommærket til familieboliger. Fruehøjgård arbejder med fleksible boliger og foreslår opført 50 til 60 familieboliger i Sunds på Alfagrunden. Forvaltningen finder det er et stort antal boliger i Sunds og foreslår en eventuel kvote på 25 som så kan suppleres med privat byggeri.

 

Ungdomsboliger

Det er byrådets mål, at arbejde for at der etableres flere uddannelser i Herning. For fortsat at udvikle et attraktivt studiemiljø med velbeliggende ungdomsboliger vil byrådet indarbejde kvoter til i alt 100 nye ungdomsboliger centralt i Herning by de kommende fire år. Ungdomsboligprojekterne foreslås med 50 ungdomsboliger i 2018 centralt i Herning by, f.eks. Tingvejområdet, samt 50 ungdomsboliger i Herning+.

 

 

Statslig pulje til billige boliger

Regeringen og KL har i topartsaftalen i maj 2016 aftalt en pulje til opførelse af billige boliger. 640 mio. kr. er øremærket til nybyggeri af små almene familieboliger. Herning kommunes andel af puljen er 10,383 mio. kr. Der er ansøgningsfrist til puljen den 15. juni 2016. Der er stadig nogen usikkerhed om puljens udmøntning. Der afventes en ministeriel vejledning. Det står fast, at skema A for de konkrete projekter skal være godkendt inden udgangen af 2017. Ubrugte men ansøgte puljebeløb bortfalder, hvis der ikke godkendes konkrete projekter. Forvaltningen foreslår at Herning kommune på denne baggrund ansøger om det fulde puljebeløb til videreudvikling af de beskrevne udviklingsprojekter, herunder Blå Kors og Sind.

 

Staten yder tilskud svarende til 75 procent af grundkapitalen til en bolig på 40 kvm. Det er en forudsætning for at opnå tilskud, at mindst halvdelen af de boliger, hvortil der ydes tilskud, har et bruttoetageareal, der er mindre end 55 kvm. Boligerne må gerne være større, men der ydes kun tilskud på de 75% af grundkapitalen til de første 40 m2. Det vil således ikke være muligt at opnå tilskud til boliger som deleboliger/bofælleskaber, da der kun give tilskud til de 4o m2.

 

Ny model for tildeling af kvoter

Det indstilles, at tildelingen af kvoter følger to strategiske spor:

  • Øremærkede kvoter til egentlige udviklingsprojekter. Aktuelt når en god idé skal have lov til at udvikle sig. Kvoten bortfalder, hvis det konkrete projekt ikke realiseres.
  • Kvoter til strategisk byudvikling: Kommunen laver kvoter for at fremme byomdannelse. Kommunen udpeger mulige vækstområder, f.eks. Sunds og Herning+ og udbyder et antal kvoter til almene boliger for at understøtte udviklingen.

 

Det indstilles samtidig, at kvoter til byudvikling udbydes for at sikre konkurrence og deraf afledt lavere huslejeniveau i nybyggeri. Der er i dag tradition for at bygge til max-rammen. Den tradition skal ændres, hvis huslejen skal blive lavere fremover. Der kan peges på forskellige tiltag:

 

  1. Herning Kommune fastsætter et max-beløb for nybyggeri, der er lavere end lovgivningens, f.eks. 20% lavere.
  2. Kommunen kan erhverve arealer til strategisk byudvikling og lave udbud af kvoter efter en juridisk skabelon. Laveste huslejeniveau vinder.  
  3. Byrådet vedtager kvoter til strategisk byudvikling, og de lokale boligorganisationer inviteres til at fremsende et projekt med en m2-pris indenfor en tidsfrist.

 

Fælles for de 3 modeller er, at der er tale om forsøg. Ambitionen er at bygge billigere almene boliger. Modellen må afprøves og evalueres i samarbejde med boligselskaberne.  

Forvaltningen foreslår, at model 3 vælges som forsøg. Modellen er smidig og dialogbaseret og giver mulighed for at vægte arkitektur og huslejeniveau.

 

 

Økonomi

Der er kommunal medfinansiering på pt. 10 % ved opførelse af almene boliger. Ordningen udløber i 2016 og det vides ikke i hvilken retning procentsatsen går. Med 10% medfinansiering svarer det til ca. 200.000 kr. pr. familiebolig og 100.000 kr. pr ungdomsbolig. Opførelse af ungdomsboliger medfører løbende driftsudgifter i form af ungdomsboligbidrag, der betales til staten efter faste takster. Taksten er pt. 35 kr. pr. m2, svarende 1.750 kr. årligt pr. ungdomsbolig.  

Muligheden for at etablere boligerne under statens pulje til billige boliger (=75 % af grundkapitaltilskuddet for 40 m2) undersøges. Der er anvisningspligt for kommunen til disse boliger. Behovet afdækkes i samarbejdet med Social, Sundhed og Beskæftigelse.

Jvf. Forvaltningens oplæg til kvotefordeling i 2017-2020, kan der blive tale om et kommunalt grundkapitaltilskud på 16,2 mio. kr. i 2017, 18 mio. i 2018, 0 mio. i 2019 og 5 mio. kr. i 2020. Et eventuelt bidrag fra statens pulje er ikke indregnet i disse beløb.

 

Indstilling

Direktøren for By, Erhverv og Kultur indstiller

at forslag til plan for almene boliger 2017-20 godkendes, herunder

 

at arbejdet med forsøgs/udviklingsprojekter igangsættes nu, da der kan være en lang tidshorisont for igangsættelse,

 

at der søges om 10,883 mio. kr. fra puljen til billige boliger,

 

at der vedtages kvoter til udviklingsprojekter i Bethaniagade, HC Ørstedsvej og til Sind projektet,

 

at der vedtages kvoter til 50 ungdomsboliger centralt i Herning by, f.eks. Tingvejsområdet, i 2018 og 50 ungdomsboliger i Herning+ i 2020,

 

at de lokale boligorganisationer inviteres til at fremsende et projekt med en m2-pris indenfor en tidsfrist i projekter i Bethaniagade, Herning+, ungdomsboligprojekt centralt i Herning by, og i Sunds,

 

at udgifterne til indskud i Landsbyggefonden indarbejdes i budgettet for serviceområde 26 Udlån, langfristede tilgodehavender. 
Direktøren for By, Erhverv og Kultur indstiller

Beslutning

Forslag til plan for almene boliger 2017-20 godkendes, herunder

 

 at arbejdet med forsøgs/udviklingsprojekter igangsættes nu, da der kan være en lang tidshorisont for igangsættelse,

 

at der søges om 10,883 mio. kr. fra puljen til billige boliger,

 

at der vedtages kvoter til udviklingsprojekter i Bethaniagade, HC Ørstedsvej og til Sind projektet,

 

at der vedtages kvoter til 50 ungdomsboliger centralt i Herning by, f.eks. Tingvejsområdet, i 2018 og 50 ungdomsboliger i Herning+ i 2020,

 

at de lokale boligorganisationer inviteres til at fremsende et projekt med en m2-pris indenfor en tidsfrist i projekter i Bethaniagade, Herning+, ungdomsboligprojekt centralt i Herning by, og i Sunds,

 

at udgifterne til indskud i Landsbyggefonden indarbejdes i budgettet for serviceområde 26 Udlån, langfristede tilgodehavender. 

 

at der indarbejdes ekstra kolonne for 2021 60 familieboliger centralt i Herning by samt 30 familieboliger i Herning+,

 

 

Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller sagen til Byrådet.

 

 

 

Peter Villadsen, Karlo Brondbjerg, Jørn Vedel Eriksen og Kasper Ravn Fredensborg deltog i udvalgets behandling af sagen.

 

Jørgen Krogh var til stede ved sagens behandling.

Bilag

  • Referat af møde om almeneboliger den 25. maj 2016
  • Forslag til plan for almene boliger 2017-20.E