Udvalg: Økonomi- og Erhvervsudvalget
Mødedato: 11. december 2017
Mødested: C3.40

Dagsordenpunkter

391. Boligpakken: Godkendelse af skema A for 64 almene boliger, heraf 32 små billige boliger på Ringkøbingvej i Herning

Sagsnr.: 03.02.00-P19-4-17 Sagsbehandler: Grethe Wilmoes  

Boligpakken: Godkendelse af skema A for 64 almene boliger, heraf 32 små billige boliger på Ringkøbingvej i Herning

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR

 

 

 

 

 

 

 

 

X

X

 

Øvrige sagsbehandlere: -

Sagsresume

Som en del af Plan for almene boliger 2017-2021 gav Byrådet i juni 2016 kvote til Fællesbos udviklingsprojekt med 65 almene familieboliger Mindeparken / H. C. Ørstedsvej. Formålet med projektet er at få flere små og billige boliger. I Økonomi- og Erhvervsudvalget møde den 12. juni 2017 under pkt. 199 blev udvalget orienteret om, at Fællesbo ikke kunne gennemføre projektet. Udvalget besluttede, at kvoten på 65 boliger blev fastholdt, sådan at Fællesbo fik en chance for at finde en alternativ placering til at realisere projektet, dog under forudsætning om at projektet skulle realiseres inden udgangen af 2017.

 

Boligselskabet Fællesbo fremsender nu skema A for 64 almene familieboliger til opførelse på arealet på Ringkøbingvej i Herning, hvor Herning Campingplads tidligere lå. Arealet er ejet af kommunen. Denne sag skal ses i sammenhæng med en selvstændige salgssag på Økonomi- og Erhvervsudvalgets dagsorden (foranstående dagsordenspunkt).

 

Projektet er indenfor rammerne af statens pulje til etablering af små billige boliger. Det er en forudsætning for at få statstilskud til projektet, at skema A godkendes udgangen af 2017.
Kommunen skal godkende kommunal medfinansiering, kommunal garantistillelse for lån samt huslejeniveau ved nybyggeri af almene boliger. Denne sag er en såkaldt "skema A-godkendelse". 

Sagsfremstilling

Det ansøgte projekt indgår i ”Plan for almene boliger 2017-2021”, der er vedtaget af Byrådet den 21. juni 2016. Det er en betingelse for at opføre nye almene boliger, at det samlede ledige antal almene boliger i kommunen ikke overstiger 2 %. Pr. november 2017 er 5 kommuner berørt af den regel (Skive, Struer, Tønder, Vesthimmerland og Ærø). Der er registreret 11 ledige lejemål totalt i Herning Kommune. Der er ingen lejeledighed i Herning by.

 

Byrådet har i maj 2016 vedtaget en målsætning om en almen boligsektor, der tager ansvar for boliger til borgere med særlige behov, særlige udlejningsaftaler og og fokus på betalbar husleje for alle målgrupper. Den målsætning understøttes i det ansøgte projekt, hvor halvdelen af boligerne er små billige 1-rumsboliger på 40 m2. Fordelingen af boligerne tager højde for behovet for et bredt sammensat og dermed varieret beboersammensætning.

Projektet rummer 3.929 m2 bruttoboligareal fordelt som følger:

 

  • 32 stk. 1-rums boliger a´ 40 m2
  • 22stk. 2-rums boliger a´ 69,5 m2.
  • 10 stk. 4-rums boliger er 112 m2.

 

Fællesbo er både bygherre og driftsherre for de nye familieboliger. Det samlede anlægsprojekt er 73,026 mio. kr.

 

Tidsplan

Projektet forventes påbegyndt i februar 2018. Boligerne forventes klar til ibrugtagning august/september 2019.

 

Planafdelingens vurdering

Projektet er omfattet af lokalplan for blandet bolig og erhverv ved Teglparken i Herning. Lokalplanen fremsendes til endelig godkendelse på samme møde som denne sag.

Det indsendte projekt overholder bestemmelserne i lokalplanen.

 

Bebyggelsen er i rækkehusstruktur i 2 etager. Der er boliger i 2 etager og boliger i 1 etage. Ved boliger i 1 etage er der udvendige trapper med adgang fra nord. Facadebeklædningen er en listebeklædning i teaktræ. Bebyggelsen opføres med ensidig taghældning. Områdets karakter er beskrevet i det indsendte materiale i en række referencefotos og håndskitser. Her er der taget højde for naturen og den eksisterende beplantning.

 

Forvaltningen vurderer, at der kan opføres en velfungerende boligbebyggelse i lokalplanens delområde I ud fra det fremsendte materiale.

Der er vist en enkel arkitektur, som vil indgå i en fin sammenhæng med den særlige identitet, der er i området. Referencefotos for materialer og overflader mellem husene er ligeledes i tråd med de intentioner, der er i lokaplanen for området. Det vurderes, at det kan blive tale om et velfungerende boligområde.

 

Kommunal anvisningsret

For at sikre at de små billige boliger udlejes til den målgruppe, der i særdeleshed  har behov, har kommunen ret til at betinge sig anvisningsret. Der er dialog med Social, Sundhed og Beskæftigelse om behovet. Imod brug af  anvisningsretten taler, at også lejere der ikke er kommunen bekendt har behov for små billige boliger. Det indstilles, at administrationen bemyndiges til at indgå anvisningsretsaftaler med boligselskabet efter konkret vurdering.

Økonomi

Der er ved lov fastsat et loft for anskaffelsessummen for almene boliger. Kvadratmeterprisen i det ansøgte byggeri er 18.586 kr. Det er godt 4,7 % under tilladte maksimumprisen. Finansieringsmodellen for almene boliger er fastlagt ved lov. Kommunen skal betale 10 % af anlægssummen. Den kommunale del indbetales til Landsbyggefonden som et rente- og afdragsfrit lån.

 

Statens særlige tilskudsordning til etablering af små billig familieboliger udløber pr. 31. december 2017. Staten yder i denne ordning et fast tilskud pr. bolig på 75 % af den kommunale grundkapitaludgift til en bolig på 40 m2. Det er en forudsætning for at få tilskuddet, at mindst halvdelen af de boliger, hvortil der gives tilskud, har et bruttoetageareal, der er mindre end 55 m2. Tilskuddet udbetales i forbindelse med godkendelse af skema B.

 

Beregnet statsligt tilskud udgør 3,568 kr. Det giver en kommunal nettoudgift på 3,735 mio. kr. Tilskuddet udbetales ved godkendelse af skema B.

 

 Finansiering:

 

 

= Den samlede anlægssum

73,026 mio. kr.

Realkreditlån 88 %

64,263 mio. kr.

Kommunalt grundkapital tilskuds lån 10 %

7,303 mio. kr.

Statslig tilskud til nedsættelse af grundkapitaludgiften

3,568 mio. kr.

Beboerindskudslån 2 %

1,460 mio. kr.

Kommunal garantistillelse anslået

41,1 - 45,3 mio. kr.

 

Den kommunale udgift til grundkapitaltilskud kan afholdes indenfor rammen.

 

Kommunal garantistillelse

Kommunen skal stille garanti for den del af lånet, som på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi. Den kommunalt garanterede gæld har laveste prioritering. Det er suverænt realkreditinstituttet, der vurderer garantiens størrelse. De seneste erfaringer med garantistillelse for nybyggeri viser, at realkreditinstitutterne i praksis stiller krav om garantistillelse på mellem 64-70,5 % af lånets hovedstol. Oplysningerne i denne sag bygger på praksis. Staten regaranterer for 50 % af den kommunale garantistillelse. Garantistillelse for alemen boliger påvirker ikke kommunens låneramme. Der skal ikke ske deponering.

 

Husleje

Kommunen skal vurdere huslejeniveau ift. udlejningsmulighederne. Huslejen pr. m2 er oplyst til 765 kr. pr. m2 excl. forbrug.

 

Den månedlige husleje incl. el, vand og varme forventes at være:

  • de store lejligheder 7.331 kr. om måneden
  • de mellemstore lejligheder 4.793 kr. om måneden
  • de små lejligheder 2.998 kr. om måneden. For en lejer på overførselsindkomst vil de små lejligheder udløse ret til boligsikring på 500 kr. om måneden, dermed netto 2.498 kr.

 

Til sammenligning har Herning Kommune i forbindelse med nyopførelse af 25 familieboliger i Sunds i juni 2010 godkendt samme huslejeniveau. Senest er der i 2014 godkendt m2-pris excl. forbrug på 759 kr. for 6 almene familieboliger på den gl. skolesgrund i Vildbjerg.

 

Gebyrbetaling til kommune og stat
Ved almene boligorganisationers nybyggeri opkræver såvel stat som kommuner gebyr til dækning af de offentlige administrationsomkostninger. Statens gebyr er fastsat ved lov og udgør 2 promille af den godkendte anskaffelsessum, excl. gebyr. Herning Kommune opkræver 2,5 promille i såkaldt støttesagsgebyr. I dette projekt opkræver kommunen 157.000 kr. 

 

Indstilling

Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

at skema A for 64 almene familieboliger med anskaffelsessummen 73,026 mio. kr. godkendes,

 

at den af projektet afledte kommunale garantistillelse godkendes,

 

at huslejen på forventet 765 kr. m2 godkendes,

 

at udgiften til kommunalt grundkapitallån på 7,303 mio. kr. fratrukket statslig tilskud til nedsættelse af grundkapitaltilskud på 3,568 mio. kr. - netto 3,735 mio. kr. finansieres af det til formålet afsatte budget på Serviceområde 26, Udlån, langfristede tilgodehavender,

 

at gebyret for sagsbehandling i 2018 på 0,157 mio. kr. tilgår det afsatte budget på Serviceområde 20, administration, fællesudgifter og indtægter,

 

at administrationen bemyndiges til eventuelt at indgå aftaler med boligselskabet om ansvisningsret til en del af de små billige boliger på 40 m2,

 

at godkendelse af skema A sker under forudsætning af Byrådets samtidige godkendelse af lokal for området samt Økonomi- og Erhvervsudvalgets beslutning om salg af areal til projektet.

 

 

Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

Beslutning

Indstillingen er tiltrådt. Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller sagen til Byrådet.

Gruppeformændene var inviteret til at deltage i sagens behandling. Anne Mette Bang Rasmussen (V), Peter Villadsen (F), Jørn Vedel Eriksen (Ø) og Karlo Brondbjerg (K) deltog i udvalgets behandling af sagen.

Bilag

  • Revideret skitseforsalg med 64 boliger
  • Projektmappe