Udvalg: Økonomi- og Erhvervsudvalget
Mødedato: 11. december 2017
Mødested: C3.40

Dagsordenpunkter

389. Godkendelse af skema A for 25 - eller 26 - familieboliger på Alfagrunden i Sunds

Sagsnr.: 03.02.13-P19-3-17 Sagsbehandler: Grethe Wilmoes  

Godkendelse af skema A for 25 - eller 26 - familieboliger på Alfagrunden i Sunds

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR

 

 

 

 

 

 

 

 

 X

 X

 

Øvrige sagsbehandlere: Lars Ravnemose, Leo Petersen

Sagsresume

Som en del af Plan for almene boliger 2017-2021 besluttede Byrådet i juni 2016, at nybyggeri af 25 almene familieboliger på Alfagrunden i Sunds skulle udbydes i konkurrence mellem boligselskaberne. Kvoten har som en forsøgsordning været udbudt blandt de boligselskaber, der i forvejen har boliger i Herning Kommune. Tre ud af fire boligselskaber deltog i konkurrencen. Økonomi- og Erhvervsudvalget gav i mødet i juni Fællesbo kvoten til 25 almene familieboliger under forudsætning af, at der kunne opnås en en tilfredsstillende løsning på grundkøbet. Der er tale om en privatejet grund. Ejeren af grunden og Fællesbo har siden lavet en aftale om salg som forudsat i konkurrencematerialet, og skema A fremsendes nu til godkendelse.

 

Kommunen skal godkende kommunal medfinansiering, kommunal garantistillelse for lån samt huslejeniveau ved nybyggeri af almene boliger. Denne sag er en såkaldt "skema A-godkendelse".

 

Fællesbo har optimeret projektet og søger om at bygge 26 i stedet for 25 boliger. Planafdelingen kan anbefale 26 boliger, fordi det rent visuelt bliver et pænere byggeri ved at tilføre en bolig. Det bliver marginalt dyrere, også for lejerne. Der er i sagen skitseret forskellen på 25 og 26 boliger til politisk prioritering.

Sagsfremstilling

Det ansøgte projekt indgår i ”Plan for almene boliger 2017-2021”, der er vedtaget af Byrådet den 21. juni 2016. Det er en betingelse for at opføre nye almene boliger, at det samlede ledige antal almene boliger i kommunen ikke overstiger 2 %. Pr. november 2017 er 5 kommuner berørt af den regel (Skive, Struer, Tønder, Vesthimmerland og Ærø). Der er registreret 11 ledige lejemål totalt i Herning Kommune. Der er i dag 129 almene boliger i Sunds. Der er ingen ledige.

 

Byrådet har en målsætning om en almen boligsektor, der tager ansvar for en udvikling mod flere blandede boligformer (leje og eje) i eksisterende og kommende almene boligområder. Den målsætning understøttes i det ansøgte projekt. Det er oplyst, at der arbejdes med realiseringen af privatejede boliger på Alfagrundens anden halvdel.

 

Fællesbo er både bygherre og driftsherre for de nye familieboliger. Den konkrete forskel mellem 25 og 26 boliger, at i stedet for at bygge en stor bolig på 115 m2 bygges to mindre boliger på 69,5 m2.

 

 

25 boliger

26 boliger

Forskel

Brutto boligareal

2.693 m2

2.717 m2

24 m2

Anlægssum totalt

50,174 mio. kr.

50,836 mio. kr.

0,662 mio. kr.

Kommunal medfinansiering
(grundkapital tilskudslån)

5,017 mio. kr.

5,084 mio. kr.

0,067 mio. kr.

m2-prisen

18.631 kr.

18.710 kr.

79 kr.

Fordelingen mellem store og små boliger

21 stk. 4-rums familieboliger a` 115 m2

4 stk. 2-rums- familieboliger a` 69,5 m2

 

20 stk. 4-rums familieboliger a`115 m2

6 stk. 2-rums familieboliger a` 69,5 m2

 

Husleje pr. m2 incl. varme og primært elforbrug*

691 kr./m2.

694 kr./ m2.

3 kr./ m2.

 

*På grund af konstruktionen med solenergi kan huslejen ikke adskilles fra forbruget. De 691 / 694 kr. er excl. faste gebyrer på tilslutning, vand og et forventet ekstra el-forbrug i vintermånederne med lav solenergi.

 

 Tidsplan

Projektet forventes påbegyndt i februar 2018. Boligerne forventes klar til ibrugtagning i marts 2019.

 

Planafdelingens vurdering

Projektet er omfattet af godkendt lokalplan.

 

Fællesbos forslag med 25-26 almene familieboliger er placeret i 6 "stænger". Der er udnyttet ca. 40% af grunden til projektet. Parkeringen er samlet på grundens sydlige areal, og boligstængerne ligger omkring en fælles adgangssti. Der er et mindre fællesareal mellem bygningerne ud mod Kastanievej. Boligerne er i 2 etager, og der arbejdes med 2 boligtyper, hvor den ene type er 115 m² (21 stk.) med intern trappe, og den anden er 69 m² er lavet som etagebyggeri. Indretningen er fleksibel, og alle boliger har sydvestvendte opholdsarealer. Bygningerne foreslås som energiproducerende huse, som producerer mere energi end boligen bruger. Facaderne har store glaspartier og facader i hvid puds, og der er solceller på alle tagflader.

 

Projektet ligger som en traditionel stang-bebyggelse med en høj udnyttelse af grunden med få fælles opholdsarealer, og der er langt fra den fælles parkeringsplads til de nordligste boliger. Projektet fremhæver sig ved at være energiproducerende huse, som reducerer det samlede forbrug og udgifter til et absolut minimum. Arkitekturen er pæn og enkel med store glaspartier og facader i hvid puds, og de energirigtige materialer er flot integreret i bygningerne.

 

Hvis der bygges 25 boliger, vil den ene "stang" indholde 4 små lejligheder (fordelt med 2 i stuen og 2 på 1.sal og en stor lejlighed i to plan. Det betyder, at facaden får to udvendige trapper og en indvendig trappe.

Hvis der bygges 26 boliger, kan ovennævnte "stang" opføres, så der er tre udvendige trapper. Æstetisk vurderes denne løsning at give et visuelt pænere og mere roligt udtryk, endvidere giver det bedre arealudnyttelse, når man ikke blander etageboliger med en bolig i to etager.

 

For nærmere omkring de andre to konkurrenceforslag fra henholdsvis Lejerbo og Fruehøjgaard henvises til sag på Økonomi- og Erhvervsudvalgets dagsorden den 12. juni 2017.  

Økonomi

Der er ved lov fastsat et loft for anskaffelsessummen for almene boliger. Kvadratmeterprisen i det ansøgte byggeri er 612 / 533 kr. kr. under maksimum m2-prisen. Finansieringsmodellen for almene boliger er fastlagt ved lov. Kommunen skal betale 10 % af anlægssummen. Den kommunale del indbetales til Landsbyggefonden som et rente- og afdragsfrit lån.

 

 Finansiering:

 

25 boliger

26 boliger

Forskel

Realkreditlån 88 %

44,153 mio. kr. 

44,736 mio. kr.

0,583 mio. kr. 

+ Kommunalt grundkapital tilskuds lån 10 %

5,017 mio. kr. 

  5,084 mio. kr. 

0,067 mio.kr. 

+ beboerindskudslån 2 %

1,004 mio. kr. 

1,016 mio.kr. 

0,012 mio. kr. 

= Samlet anlægssum

50,174 mio. kr. 

50,836 mio. kr. 

0,662 mio. kr. 

Kommunal garantistillelse anslået

28,3 mio. kr. - 31,1 mio. kr.

28,6 mio. kr. - 31,5 mio. kr.

0,3 - 0,4 mio. kr.

 

Den kommunale udgift til grundkapitaltilskud kan afholdes indenfor rammen.

 

Kommunal garantistillelse

Kommunen skal stille garanti for den del af lånet, som på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi. Den kommunalt garanterede gæld har laveste prioritering. Det er suverænt realkreditinstituttet, der vurderer garantiens størrelse. De seneste erfaringer med garantistillelse for nybyggeri viser, at realkreditinstitutterne i praksis stiller krav om garantistillelse på mellem 64-70,5 % af lånets hovedstol. Oplysningerne i denne sag bygger på praksis. Staten regaranterer for 50 % af den kommunale garantistillelse. Garantistillelse for alemen boliger påvirker ikke kommunens låneramme. Der skal ikke ske deponering.

 

Husleje

Kommunen skal vurdere huslejeniveau ift. udlejningsmulighederne. Huslejen pr. m2 er oplyst til 691 kr. pr. m2 incl. varme og primært el-forbrug. Den månedlige husleje for de store lejligheder incl. forbrug forventes at være 7.139 kr.

Til sammenligning har Herning Kommune i forbindelse med nyopførelse af 25 familieboliger i Sunds i juni 2010 godkendt et huslejeniveau på 765 kr. pr. m2 excl. forbrug. Senest er der i 2014 godkendt m2-pris excl. forbrug på 759 kr. for 6 almene familieboliger på den gl. skolesgrund i Vildbjerg.

 

Gebyrbetaling til kommune og stat
Ved almene boligorganisationers nybyggeri opkræver såvel stat som kommuner gebyr til dækning af de offentlige administrationsomkostninger. Statens gebyr er fastsat ved lov og udgør 2 promille af den godkendte anskaffelsessum, excl. gebyr. Herning Kommune opkræver 2,5 promille i såkaldt støttesagsgebyr. I dette projekt opkræver kommunen 108.000 kr. 

Indstilling

Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

at Økonomi- og Erhvervsudvalget tager stilling til, om der skal opføres 25 eller 26 boliger. Indstillingen tilrettes til Byrådets behandling af sagen, således

 

at skema A for 25 almene familieboliger med anskaffelsessummen 50,174 mio. kr. eller 50,836 mio. kr. godkendes,
at den af projektet afledte kommunale garantistillelse godkendes,
at huslejen på forventet 691 kr. pr. m2 eller 694 kr. pr. m2 godkendes,
at udgiften til kommunalt grundkapitaltilskud 5,017 mio. kr. eller 5,084 mio. kr. finansieres af et til formålet afsatte budget på Serviceområde 26, Udlån langfristede tilgodehavende,
at gebyret for sagsbehandling i 2018 på 0,108 mio kr. tilgår det afsatte budget på Serviceområde 20, administration, fælles udgifter og indtægter.
Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

Beslutning

Indstillingen er tiltrådt med 26 boliger. Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller sagen til Byrådet. Indstillingen tilrettes til Byrådets behandling i overensstemmelse med udvalgets beslutning.

Bilag

  • Alfagrunden Årstidernes tegninger