Udvalg: Økonomi- og Erhvervsudvalget
Mødedato: 11. december 2017
Mødested: C3.40

Dagsordenpunkter

388. Orientering om dialogmøder med de almene boligorganisationer

Sagsnr.: 03.10.00-K09-1-17 Sagsbehandler: Grethe Wilmoes  

Orientering om dialogmøder med de almene boligorganisationer

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR

 

 

 

 

 

 

 

 

 X

 

 

Øvrige sagsbehandlere: -

Sagsresume

Administrationen har afholdt de lovpligtige årlige dialogmøder med de almene boligselskaber. Årets temadrøftelse var evaluering af forsøget med udbud af kvoter til 25 familieboliger på Alfagrunden i Sunds. 

Sagsfremstilling

Dialogen med boligorganisationerne tager udgangspunkt i boligselskabernes indberetninger af en såkaldt "dokumentationspakke". Det er et lovpligtigt nationalt koncept udviklet til formålet. Herudover er der hvert år en temadrøftelse.

 

Baggrund

Temadrøftelser i denne byrådsperiode 2014 - 2017:

  • 2017: Evaluering af forsøg med konkurrence om kvote til nybyggeri på Alfa-grunden i Sunds
  • 2016: Samarbejdet mellem kommunen og boligselskaberne (ØKE den 7. november 2016)
  • 2015: Betalbar husleje (BYR den 28. april 2015)
  • 2014: Betalbar husleje

   

Byrådet gav i april 2015 administrationen til opgave at arbejde videre med et "oplæg til tildeling af kvoter til almene boliger efter udbud hvor kriteriet er lav husleje, i modsætning til praksis i dag hvor kommunen frit bestemmer, hvilket boligselskab der skal have tildelt kvoter". Byrådet besluttede ved vedtagelsen af Plan for almene boliger 2017 - 2021 i juni 2016 en ny model for tildeling af kvoter. Der sondres i planen mellem:  

  1. øremærkede kvoter til egentlige udviklingsprojekter (pt. billige boliger på H C Ørstedsvej samt boliger til SIND-projektet)
  2. kvoter til strategisk byudvikling, hvor et antal kvoter udbydes i konkurrence mellem boligselskaberne (bl.a. 25 familieboliger på Alfagrunden i Sunds).

 

Formålet med at øremærke kvoter til konkrete udviklingsprojekter er en anerkendelse af, at udviklingsarbejde er mere omkostningstungt end ordinært nybyggeri. Mulige kriterier for udbud af kvoter til nybyggeri blev drøftet på dialogmøder med de almene boligselskaber i 2016, inden kriterierne blev fremlagt til politisk godkendelse (ØKE den 7. november 2016). Økonomi- og Erhvervsudvalget behandlede sagen i juni 2017.

 

Tilbagemelding fra boligselskaberne

De fire boligselskaber er alle enige om, at konkurrence er sundt. Der er en anerkendelse af, at konkurrenceelementet ses på forskellig vis i andre kommuner.

Det er en enslydende kritik af, at grundprisen var for høj i den konkrete sag.

Der er en enslydende kritik af, at det koster boligselskaberne penge at deltage i sådanne konkurrencer, og at udgiftsniveauet skal forsvares overfor de øvrige beboere, når der ikke er "sikkerhed for gevinst". Det tilkendegives mest udtrykt fra Fællesbo og Fruehøjgaard, at beboerdemokratiet har været kritisk overfor udgiften.

Der tilkendegives fra boligselskaberne en usikkerhed i forhold til sammensætningen af den økonomi, der lægges til grund i konkurrencen. Forenklet: Bliver prisen sat kunstigt lavt, vel vidende at huslejeniveauet vil stige i løbet af en kortere årrække.

Der har været en vis usikkerhed hos boligselskaberne om rækkevidden af "udbud". Der har resulteret i manglende dialog "for ikke at gøre noget juridisk forkert".

Lejerbo foreslår konkret til en anden gang, at boligselskaberne og kommunen mødes med den private grundejer for at drøfte grundejerens forventninger til øvrige projekter med videre på grunden.

 

Administrationens processuelle vurdering

Alfagrundens kvotetildeling har været en forsøgsordning med det formål at fremme konkurrencen mellem boligselskaberne og dermed få lavere husleje. Isoleret set målt alene på husleje er det lykkedes. Processen har givet gode erfaringer, som vil blive taget med i det videre arbejde. Frem for alt er der for første gang et egentlig sammenligningsgrundlag at bedømme boligselskaberne på. Det har vist boligselskabernes forskellighed i tilgang til projekt- og prisdisponering.
Der er særlige men kendte vilkår, når kommunen ønsker at fremme byudvikling på arealer ejet af en privat part. Grundprisen for Alfagrunden var et ens vilkår for alle de bydende boligselskaber. Administrationen havde dialog med grundejeren inden udbuddet. Grundsælger ønskede at sælge halvdelen af grunden til almene boliger, og grundprisen var ikke et konkurrenceparameter. Fællesbos forslag indebærer, at m2-prisen betales som fastsat af sælger, men at Fællesbo køber et mindre areal end oprindeligt forudsat af grundsælger.

 

Det er en afvejning, hvor meget dialog der kan være i et konkurrenceforløb. Forslaget fra Lejerbo om et fælles dialogmøde med en privat grundsælger er konstruktivt. Et andet initiativ fremadrettet kan være, at kommunen midtvejs i processen tager initiativ til fælles møde med boligselskaberne.

 

Kritikken af det koster boligselskaberne penge at deltage uden sikkerhed for at opnå ret til at bygge kan betragtes fra flere vinkler. Overordnet kan man hævde, at den almene boligsektor har en fælles opgave i at arbejde også for fremtidige lejeres vilkår. Bekymringen for om der gives reelle økonomiske bud er ikke isoleret til en konkurrencesituation. Kommunen har indflydelse på boligselskabernes udgiftsniveau i budfasen i forhold til f.eks. lokalplaners krav til materialer samt tilbudmaterialets indhold af visualiseringer, arkitekttegninger o.l. Generelt efterlader processen et indtryk af en almen sektor, der tager sin opgave seriøst.

 

Fremadrettet

Plan for almene boliger 2017 - 2021 har afsat i alt 100 nye ungdomsboliger fordelt med 50 i 2018 centralt i Herning by i 2018 og 50 på Herning+ i 2020. Planen er vedtaget, inden Herning Kommune købte den gamle sygehusgrund. Der skal i starten af den nye byrådsperiode tages stilling til, om de 50 ungdomsboliger i 2018 opføres som planlagt eller flyttes til Herning+. Hvis der er ønske om at bygge dem som planlagt, kan der laves en anden form for åben konkurrence om kvoterne end Alfagrunden, fordi flere lokalitioner kan være i spil. Man kan forestille sig en model, hvor kommunen peger på forskellige mulige placeringer, som boligselskaberne byder ind på med konkrete projekter. Også i den model må der forventes at være private grundejere. Inden en ny kvote-konkurrence om ungdomsboliger vil Økonomi- og Erhvervsudvalget få forelagt en sag med kriterier for konkurrencen.

 

For øvrige forhold der er drøftet med boligselskaberne på baggrund af dokumentationspakkerne henvises til bilag.

Indstilling

Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

at orienteringen tages til efterretning.
Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

Beslutning

Orienteringen er taget til efterretning.

Bilag

  • Opsamling fra dialogmøde med Fællesbo 2017
  • Opsamling fra dialogmøde med Bomidtvest 2017
  • Opsamling fra dialogmøde med Fruehøjgaard 2017
  • Opsamling fra dialogmøde 2017 - Trehøje
  • Opsamling fra dialogmøde 2017 Lejerbo Herning