Udvalg: Økonomi- og Erhvervsudvalget
Mødedato: 7. december 2020
Mødested: "Broen" - A1.158

Dagsordenpunkter

358. Ændring af tilbagefaldsklausuler ved Herningsholm erhvervsskole

Sagsnr.: 03.00.12-G01-1-20 Sagsbehandler: Steen Dahl Pedersen  

Ændring af tilbagefaldsklausuler ved Herningsholm erhvervsskole

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR









X



Øvrige sagsbehandlere: -

Sagsresume

Herningsholm Erhvervsskole har overfor administrationen fremsat ønske om at få ændret de tinglyste tilbagefaldsklausuler på 3 ud af 5 ejendomme skolen ejer.


Erhvervsskolen oplever udfordringer med låneoptagelse og vedligeholdelse af bygningerne på baggrund af klausulerne.


Der har været samarbejdet med skolen om en ny model for tilbagefald, som tager hensyn til både Herning Kommunes interesser og skolens.



Sagsfremstilling

Herning Kommune har ved gaveskøde overdraget 3 ejendomme til den nuværende Herningsholm Erhvervsskole. Der er tale om ejendommene matrikel 2ay og 2ao begge Nørholm, Herning Jorder beliggende Lillelundvej 21, Herning og matrikel 1xt Herningsholm, Herning Jorder også beliggende Lillelundvej 21, Herning.


Matrikel 1 xt er overdraget i 1966, 2ao i 1976 og 2ay i 1979. På alle tre matrikler er tinglyst næsten enslydende tilbagefaldsklausuler.


Klausulerne medfører, at hvis ejendommene ikke længere skal anvendes til det formål de er blevet skænket til, skal kommunen være berettiget til at kræve ejendommene tilbageskødet.


Værdien af de på ejendommene opførte bygninger opgøres i princippet ens, men med lidt forskellige henvisninger til dagældende regler.


Fælles for 2ao og 2ay:

Bygningerne fastsættes til en værdi efter byrådets valg enten på grundlag af anskaffelsessummen eller ved vurdering efter reglerne�� i lovg��vningen om anbringelse af umyndiges midler, jævnfør bekendtgørelse nr. 330 af 16. september 1966. Den værdi, som bygningerne således fastsættes til, skal af Teknisk Skole eller hvem, der måtte træde i stedet herfor, i forhold til kommunen afskrives i løbet af 65 år med lige store rater årligt - 1/65 - fra den dag, da bygningerne er færdigopført. Ved arealets tilbagegang til kommunen skal denne kun tilsvare den del af den således fastsatte værdi, som endnu ikke er afskrevet på overtagelsestidspunktet. Ved overtagelse 65 år efter bygningernes opførelse skal kommunen således ikke svare nogen godtgørelse for bygningerne��.


1xt:

Når bygningerne er opført, fastsættes deres værdi efter byrådets valg enten på grundl��ag af an��skaffelsess����ummen eller vurdering efter reglerne i lov af 19. marts 1869. Den værdi, som bygningerne således fastsættes til skal af Teknisk Skole i forhold til kommunen afskrives i løbet af 65 år med lige store rater årligt - 1/65 - fra den dag, da bygningerne er færdigopførte. Ved arealets tilbagegang til kommunen skal denne kun tilsvare den del af den således fastsatte værdi, som endnu ikke er afskrevet på overtagelsestidspunktet. Ved overtagelse 65 år efter bygningernes opfø��relse skal kommunen således ikke svare nogen godtgørelse af bygningerne.


Fælles for begge formuleringer er, at de henviser til ophævet lovgivning.


Herningsholm Erhvervsskole har oplevet, at de ovenstående klausuler har givet udfordringer, når de faste ejendomme skal belånes. Erhvervsskolen formulerer det således: På 3 ud af 5 af disse ejendomme, har den tinglyste hjemfaldsklausul en ordlyd der er identificeret til at udgøre en risiko, som kan påvirke Herningsholm Erhvervsskoles fremtidige ejendomsmæssige og finansieringsmæssige dispositioner – herunder fremtidige belåningsmuligheder, vedligeholdelse og istandsættelse af bygningerne, tilbygninger og ombygninger, mulighed for frikøb m.v.


På den baggrund har der mellem administrationen og Herningsholm Erhvervsskole været en dialog om en ændring af klausulerne, så de ikke hindrer eller besværliggør Erhvervsskolens fremtidige drift.


En ny klausul skal både sikre Erhvervsskolens fremtidige ejendomsmæssige og finansieringsmæssige dispositioner, men også Herning Kommunes behov for at sikre, at en gave fra kommunen ikke skal kunne berige modtageren på Herning Kommunes bekostning. Det er samtidigt i Herning Kommunes interesse at sikre, at Erhvervsskolen forsat har gode vilkår for drift og udvikling i Herning.


Med det nye forslag ændres tilbagefaldsklausulerne på alle 3 matrikler til en forkøbsret, der ikke skal gælde, hvis Erhvervsskolen overdrager ejendomme eller bygninger til anden offentlig eller selvejende uddannelsesinstitution eller forvaltningsenhed.


Såfremt forkøbsretten kan bringes i anvendelse og Herning Kommune ønsker at udnytte denne, udgør købesummen ejendommens og de derpå værende bygningers værdi, fastsat til markedsværdi (den seneste offentlige ejendomsvurdering), fratrukket grundværdi jf. følgende hovedprincipper (skrevet med kursiv):


Markedsværdien for bygninger fastsættes til seneste offentlige vurdering jf. ejendomsvurderingsloven §15 eller gældende lovbestemmelse på vurderingstidspunktet, som ”… den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog
§§ 28-33
(Bestemmelserne vedrører landbrugs- og produktionsjord og er ikke relevante for vurderingen af disse bygninger) . Vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom.”


Såfremt Herningsholm Erhvervsskole og Herning Kommune vurderer, at der ikke er et virksomt eksisterende marked for bygningerne, som er særindrettet til skoleformål, anvendes alternativt vurderingstema; ”Genanskaffelsesværdi, hvorefter en vurderingsmand vurderer bygningernes genanskaffelsespris med fradrag for slid og ælde og tillæg af gennemførte forbedringer.”


Der tages ved begge vurderingstyper hensyn til, at bygningerne ikke er ny ved salg. Tidligere var det nedskrivningen med 1/65 pr. år som skulle sikre hensyntagen til alder. et synes mere korrekt, at der foretages en reel salgsvurdering, idet Herning Kommune ellers kunne opnå en berigelse på Erhvervsskolens bekostning.


Markedsværdien for grunde fastsættes til den seneste offentlige vurdering jf. ejendomsvurderingslovens §17 eller gældende lovbestemmelse på vurderingstidspunktet: ”… værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. dog §§ 28-33 (Bestemmelserne vedrører landbrugs- og produktionsjord og er ikke relevante for vurderingen af disse grunde) . Grundværdien ansættes inklusive værdien af eventuelle byggemodningsarbejder.”

Herved Sikres Herning Kommune, at værdien af den gave, der tidligere er givet, falder tilbage til Herning Kommune.


Såfremt det alternative vurderingstema genanskaffelsesværdi skal anvendes, udpeger den til enhver tid værende ejer af ejendommen(e) og Herning kommune i fællesskab en vurderingsmand med RICS certificering (Royal Institute of Chartered Surveyors) eller tilsvarende certificering på tidspunktet for fastsættelse af markedsværdier, som værdiansætter ejendommen(e) bestående af bygninger og grund efter principperne / vurderingstema som beskrevet ovenfor.


Ved at vælge RICS certificering eller tilsvarende sikres den de højeste internationale standarder for faglighed og etik
i mæglerbranchen.


Såfremt forkøbsretten kan bringes i anvendelse, er den til enhver tid værende ejer af ejendommen forpligtet til at meddele dette til Herning Kommune og Herning Kommune skal senest 3 måneder herefter meddele, om forkøbsretten ønskes udnyttet eller ej.


Såfremt Herning Kommune ikke ønsker at erhverve ejendommen, er Herning Kommune forpligtet til at aflyse nærværende servitut mod betaling af den seneste offentlige vurdering af grundværdien eller nærmere aftalt beløb mellem Herning Kommune og Herningsholm Erhvervsskole. Herningsholm Erhvervsskole, eller efterfølgende ejere, er herefter berettiget til at oppebære en eventuel købesum for ejendommen.


Der gives herved en passende frist til at vurdere, om kommunen ønsker at erhverve grund og bygninger. Hvis dette ikke er tilfældet, kan Erhvervsskolen frikøbe grunden mod at betale Herning Kommune et beløb svarende til seneste offentligt vurderede grundværdi eller et andet nærmere aftalt beløb.


Samlet set er det administrationens vurdering, at Herning Kommune er sikret, at Herningsholm Erhvervsskole ikke kan blive beriget på Herning Kommunes bekostning, det modsatte er ligeledes tilfældet.


Herning Kommune var formentlig lidt bedre stillet økonomisk efter de oprindelige tilbagefaldsklausuler, idet kommunen herved kunne opnå en økonomisk gevinst ved et salg af bygninger og grunde fra Erhvervsskolen til 3. mand. Dette synes imidlertid imod det oprindelige formål med at stille byggegrunde til rådighed på et gaveskøde. Formålet var dengang at sikre, at Erhvervsskolen blev etableret i Herning. Formålet med den nu foreslåede klausul er er sikre at Erhvervsskolen kan forblive i Herning på de bedst mulige vilkår, uden at det sker på kommunens bekostning.


Det anbefales derfor, at den nye klausul godkendes.




Indstilling

Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

at klausul vedlagt som bilag vedrørende tre ejendomme ejet af Herningsholm Erhvervsskole godkendes
Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

Beslutning

Indstillingen er tiltrådt med de faldne bemærkninger.

Bilag

  • Tilbagefaldsklausul endelig ver 2