Udvalg: Økonomi- og Erhvervsudvalget
Mødedato: 7. december 2020
Mødested: "Broen" - A1.158

Dagsordenpunkter

361. Helhedsplan for Fællesbos afdeling 19 H.C. Ørsteds vej.

Sagsnr.: 03.02.00-G01-4-13 Sagsbehandler: Peter Vallentin  

Helhedsplan for Fællesbos afdeling 19 H.C. Ørsteds vej.

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR









X

X


Øvrige sagsbehandlere: - Vibeke Hother, Signe Maibom Krøjgaard

Sagsresume

Folketinget har besluttet at afsætte 30,2 mia. kroner til grøn renovering af boliger i den almene sektor frem mod 2026. Med aftalen afsættes der 18,4 mia. kr. i 2020 og 2021 til en ekstraordinær fremrykning af renoveringsindsatsen, så LBF's venteliste kan blive afviklet. I forbindelse med aktivering af venteliste-køen er det prioriteret at sikre, at der i tilknytning til renoveringerne gennemføres yderligere grønne tiltag, der oplagt kan indpasses og supplere renoveringerne. Forslagene til yderligere grønne tiltag forudsættes indarbejdet i projektet indenfor de retningslinjer, som LBF fastsætter.


Boligorganisationen Fællesbo ønsker at renovere afdeling 19, Mindeparken i Herning. Afdelingen består af 210 almene boliger fordelt på 200 familieboliger og 10 ældreboliger.


Boligerne er opført i 1956 og er derved over 64 år gamle. Afdelingen står i dag med et ufravigeligt renoveringsbehov, der er derfor udarbejdet en helhedsplan for afdelingen.


Planen er udarbejdet i dialog med Landsbyggefonden (LBF). Boligselskabet Fællesbo fremsendte i 2013 til Landsbyggefonden 1. version af helhedsplan for afdeling 19. I 2014 besigtigede Landsbyggefonden afdelingen, og efter løbende dialog mellem parterne fremsender LBF i 2020 en finansieringsskitse til Boligselskabet Fællesbo, som viser hvordan LBF kan støtte helhedsplanen.


LBF har på baggrund af folketingets beslutning meddelt boligselskabet Fællesbo, at såfremt Herning Kommune godkender det fremsendte Skema A, så har LBF godkendt den i sagen beskrevne finansiering og støtte.

Sagsfremstilling

Beskrivelse af afdeling 19 - Mindeparken.


Afdeling 19 Mindeparken er beliggende centralt i Herning By, ved H.C. Ørstedsvej tæt ved Herning Centret. Afdelingen består af 200 almene familieboliger og 10 almene ældreboliger. Afdelingen består af 6 bygninger med 3 etager og kælder, der er 32 opgange i afdelingen.


Afdelingens byggefysiske udfordringer er opgjort til:

  • Facader og gavle er udført som uisoleret og fuldmuret uden hulrum, isolering og bindere. Det giver anledning til skimmelsvamp.
  • Klimaskærmens energimæssige ydeevne er særdeles ringe, og der er konstateret mange, og flere kraftige, kuldebroer.
  • Ventilationsstandarden i boligerne foregår alene ved naturligt aftræk.
  • Der er et stort problem med dårligt indeklima, fugt og skimmelsvamp i afdelingen.
  • Facaden skal efterisoleres for at kunne håndtere kuldebrosproblematikkerne samt sikre en reduktion af varmeforbruget.
  • Tagbelægningen på opgang 95-121 er udtjent og skal skiftes og hele taget skal efterisoleres.
  • Hovedparten af installationerne er fra opførelsestidspunktet og skal skiftes.
  • Vinduer og døre er nedslidte og skal skiftes.
  • Der er i kældre, problemer med vand- og fugtindtrængning.


I henhold til afdelingens problematikker vurderer Fællesbo, at det er nødvendigt med en gennemgribende renovering af afdelingens boliger, bygninger og udearealer. Det er ikke en mulighed at lade afdelingen fortsætte med de nuværende forhold og huslejeniveau.


En helhedsplan deles traditionelt op i et afsnit om renoveringstiltag, et afsnit om moderniseringstiltag, et afsnit om tilgængelighedstiltag og et afsnit om tiltag vedrørende udearealer.


Helhedsplanens renoveringstiltag.


Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende renoveringstiltag, som vil tage hånd om de ovenfor beskrevne problematikker:


  • Efterisolering af tagrum (alle blokke) samt ny tagbeklædning m. bølgeeternit i blok 1, 2 og 3 (nr. 95-121)
  • Ny skalmur og efterisolering af facaden
  • Nye vinduer og døre i facaden inkl. kælder.
  • Opgravning og tilfyldning for ny sokkel og udv. kælderisolering (Blok 4, op-gang 86-96) pga. fugt i skillevæg
  • Isolering etagedæk over kælder inkl. strøopbygning
  • Demontering og genmontering af eksisterende altaner
  • Maling af trapperum
  • Håndtering af miljøfremmede stoffer (pcb, asbest, bly mv.) i forbindelse med renoveringen
  • Nye afløbs-, VVS- og elinstallationer
  • Renovering af kælder, herunder installationer
  • Kloakseparering


Helhedsplanens moderniseringstiltag.


Afdelingens boliger er i dag kendetegnet ved at have små badeværelser og køkkener samt mørke entréer. Mange af boligernes kvadratmeter er placeret i fordelingsgang frem for opholdsrum.


Vurderingen er derfor, at der er brug for en gennemgribende renovering og modernisering af afdelingens boliger. Hensigten med helhedsplanen er at gøre boligerne mere lyse og imødekommende med større køkkener og bad. Samtidig ønsker man at øge tilgængeligheden til 1/3 del af boligerne ved etablering af ramper og hævet ankomst niveau i stueetagerne i alle blokke på nær Blok 6.


I forbindelse med den planlagte helhedsplan nedlægges der ingen boliger, der flyttes rundt på lejlighedsskellene, så antallet af lejligheder i afdelingen er fortsat 210, men fordelingen af lejlighederne på 1-5 værelser ændres.


Nedenfor følger en oversigt med antallet af boliger fordelt på antal rum inden og efter renoveringen.



Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende moderniseringstiltag på lejlighedsniveau:


  • Nyt rummeligt badeværelse med gulvvarme
  • Forberedelse for vaskesøjle i badeværelse
  • Halvmur mellem køkken og stue etableret i nogle boliger
  • Mulighed for at etablere afskærmet eller lukket køkken i flere lejemål
  • Lydisolering vertikalt og horisontalt
  • Ny entredør
  • Nye trægulve og fodlister, nye indvendige døre, maling af vægge, træværk og lofter
  • Nye el- og VVS-installationer
  • Ny balanceret ventilation samt emfang
  • Eksisterende altaner fastholdes


Helhedsplanens tiltag vedrørende tilgængelighed.


Helhedsplanen lægger op til, at der etableres tilgængelige lejligheder for ældre og gangbesværede i ca. 1/3 af boligerne (alle lejligheder i stueplan), dette gøres ved at etablere ramper og hævet ankomst niveau i stueetagen.


Helhedsplanens tiltag vedrørende udearealer.


Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende tiltag vedrørende udearealerne.:

  • Nye opholdsarealer
  • Ny beplantning
  • Nye stier
  • Flisebelægning ved stier og opholdsarealer
  • Opstribning på p-pladser
  • Småbørnslegeplads
  • Ny legeplads/multibane (6-15 år)
  • Blomsterhave/krydderihaver
  • Ny cykelparkering
  • Bedre belysning
  • Ombygning af festsalen under Blok 5


Planafdelingens vurdering af helhedsplanens tiltag.


Facaderenovering

Planafdelingen vurderer, at en ny facadeopbygning med murværk samt nye vinduer og døre er den bedste måde at renovere for afdelingens fugt- og kuldeproblemer og samtidig bibeholde bebyggelsens arkitektoniske udtryk. Bebyggelsen fremstår i dag enkelt og tidstypisk med murværk i to farver, hvilket er et markant udtryk for bebyggelsen, som er med til at dele de lange facader op. Løsningen med differentieret murværk til opdeling af facaderne bør derfor indarbejdes i den nye facaderenovering.


Indretningen af lejlighederne

Planafdelingen vurderer, at indretningen af lejligheder generelt er rigtig god med større værelser, køkkener og badeværelser. Indretningen er tidssvarende og har en god fleksibilitet med mulighed for afskærmning af køkken. Det er dog ikke prioriteret at lave gennemlyste lejligheder i blok 1, 2 og 3.


Udearealer og tilgængelighed

Udearealerne i afd.19 har brug for en overordnet struktur og udvikling af mindre rummeligheder i de meget store uderum. Her fungerer placeringen af ny legepladser og multibane rigtig godt. Løsningen med niveaufri adgang i form af ramper og højt plateau til ankomstniveau, virker dog voldsomme og upraktiske.

Planafdelingen vurderer at der i den fremtidige projektering er elementer som skal løses. Plateauernes møde med bygningen, hvor man ellers vil kigge ind i en betonvæg, kan brydes op ved for eksempel at skabe nogle indhak/lommer i væggen. Her kan der etableres siddepladser, plantekummer for stedsegrøn klatrende bevoksning og plantes mindre træer som egner sig til formålet.
I forhold til manøvrepladsen ved parkeringsarealerne ud for plateauerne, kan dette muligvis løses ved at ændre kørselsretningen til ensrettet, med en skråtstillet parkering. Desuden kan det blive nødvendigt, ved ensrettet kørsel over så langt et stræk, at etablere hastighedsdæmpende foranstaltninger.

Planafdelingen følger op i forhold til det beskrevne, sådan at mest muligt løses i forbindelse med den endelige projektering.


Grøn Screening.

I forbindelse med folketingets beslutning om aktivering af ventelistekøen ved LBF er det prioriteret at sikre, at der i tilknytning til renoveringerne gennemføres yderligere grønne tiltag, der oplagt kan indpasses og supplere renoveringerne.


Det er derfor en betingelse for renoveringsstøtte, at boligorganisationen gennemfører en grøn screening mv. af renoveringen. Forslagene til yderligere grønne tiltag forudsættes indarbejdet i projektet indenfor de retningslinjer, som Landsbyggefonden fastsætter. Tiltagene kan som udgangspunkt maksimalt øge anskaffelsessummen med ca. 5%, idet kompenserende besparelser er modregnet heri.


Fællesbo er i øjeblikket i gang med at foretage en grøn screening af projektet med indberetning for godkendelse hos LBF.


Fællesbo har oplyst at den grønne screening forventeligt giver mulighed for følgende energitiltag:

  • Nye vinduer, døre og terassedøre i hele bygningen
  • Isolering af alle brugvandsrør og cirkulationsledninger op til 60 mm
  • Isolering af varmerør op til 50 mm i kælderen
  • Efterisolering af gulv mod uopvarmet kælder, nedefra
  • Ny BVC pumpe
  • Installation af 100 m2 solvarme til BV opvarmening og varmeanlæg
  • Montage af nye solceller


For afdelingen vil der løbende i projekterings- og udbudsfaserne op mod Skema B formentligt kunne findes flere energitiltag som ville kunne indarbejdes indtil man når loftet på de 5%. Lovgrundlaget giver mulighed for at optimere den grønne screening helt frem til indberetningen af skema B. Efter indberetningen skal der gennemføres en dialog med LBF med henblik på størrelsen og emnerne på støttemuligheden samt godkendelse.


Helhedsplanens påvirkning på huslejen i afdelingen.


Administrationen anbefaler, at helhedsplanen godkendes i sin helhed med de økonomiske konsekvenser som er beskrevet nedenfor under model 1. Administrationen og Fællesbo vurderer, at en helhedsplan eller gennemgribende renovering er påkrævet for at udbedre boligernes byggefysiske mangler og fremtidssikre afdelingen. Det skønnes ikke realistisk for afdelingen at udbedre boligerne via det almindelige vedligehold og henlæggelser.


Hvis man ikke laver en helhedsplan, så er afdelingen nødsaget til at udføre de mest nødvendige vedligeholdelsesarbejder over driften, hvilket betyder, at huslejen stiger uden at boligkvaliteten øges i samme grad. Renoveringen vil skulle finansieres af afdelingen selv via henlæggelser og almindelige realkreditlån uden nogen form for tilskud eller støtte fra Landsbyggefonden. Det vil betyde, at afdelingen vil få ”mindre for mere” – altså færre renoveringsarbejder i afdelingen for flere midler.


Midlerne i LBF er opsparet af lejere i almene boliger i Danmark. Boligselskabet Fællesbo ønsker derfor at anvende muligheden for at opnå støtte, fra de midler de selv har været med til at opspare.


Problemstillingen ved helhedsplaner generelt er, at der ikke gives støtte til almindelige, nødvendige forbedringer. Derimod gives der støtte til ekstraordinære tiltag som øget tilgængelighed. Det er således forholdsmæssigt dyrere for lejerne - og for Herning Kommune - at "nøjes" med det helt nødvendige.


Ud fra den økonomiske betragtning om at opnå mest mulig renovering, for den lavest mulige påvirkning af huslejen for den enkelte lejer, anbefaler administrationen at der gennemføres en helhedsplan som ansøgt.


For fuldstændighedens skyld beskrives ligeledes to alternative modeller i forbindelse med den påtænkte helhedsplan.


Model 1: Helhedsplanen godkendes i sin helhed som ansøgt

Model 2: Helhedsplanen godkendes i reduceret omfang, så kun de strengest nødvendige arbejder gennemføres (forudsætter forhandling med LBF)

Model 3: Der laves ikke en helhedsplan. Afdelingen udfører de strengest nødvendige arbejder ad hoc uden helhedsplan.


Model 1. Helhedsplan gennemføres som ansøgt.


Den samlede økonomi i den ansøgte helhedsplan er opgjort til 235.180.190 kr. inkl. moms, omkostninger og udgifter til genhusning.


Af dette beløb har Landsbyggefonden godkendt at 127.833.264 kr. kan lånefinansieres med støttede lån, hvilket medfører en reduceret husleje for lejer. Derudover bidrager LBF med kapitaltilførsel, fælles-puljetilskud, godkendelse af diverse fritagelser samt driftsstøttelån.


Det betyder at model nr. 1 har følgende konsekvenser.

  • den gennemsnitlige huslejestigning i afdelingen er 271 kr. pr. m2 om året.
  • Herning Kommunes andel af ansøgt kapitaltilførsel er 150.000 kr.
  • Herning Kommune garanterer for de støttede og de ustøttede lån(netto) for 82.586.632 kr.


Model 2. Renoveringsplan uden helhedsplanstiltag.


Boligselskabet Fællesbo gør opmærksom på, at model 2 ikke er drøftet og godkendt af Landsbyggefonden. Det er derfor ikke sikkert at Landsbyggefonden vil godkende en renovering som alene forholder sig til de bygningsmæssige udfordringer, og det forventes under alle omstændigheder, at det vil blive vanskeligt at få renoveringsplanen med i denne omgang, hvor der er tilført ekstra finansiering grundet Coronavirus.


Grunden forskellen på støttet og ustøttede lån, og den påvirking som det har på huslejen, så er model 2 normalt en dyrere løsning for lejeren, i denne situaiton har model 1 og 2 næsten samme påvirkning på huslejen, men i model 2 er tiltagene som øger boligkvaliteten for lejeren ikke med.


I model 2 er det alene de strengt nødvendige bygningsmæssige renoveringstiltag som laves.


Den samlede økonomi i model 2 ligger på ca. 126.600.000 kr. inkl. moms og omkostninger.


De nødvendige arbejder omfatter følgende: Tag (udskiftning og efterisolering), en efterisolering af facaden, udskiftning af vinduer og døre, håndtering af miljøfremmede stoffer, udskiftning af installationer i kælder og lejemål, kloakseparering samt nødvendige tiltag i kælder. Der indgår ikke en renovering af udearealer i beregningen.


Model nr. 2 har følgende konsekvenser.

  • den gennemsnitlige huslejestigning i afdelingen er 276 kr. pr. m2 om året.
  • I Model 2 er der ingen kapitaltilførselssag.
  • Herning Kommune garanterer (netto) for 19.200.000 kr.*

* Det forventes at Realkreditinstituttet vil stille krav om at der skal garanteres for dele af de ustøttede lån. -Dette beløb er for nuværende ikke oplyst.


Model 3. Der laves ikke en helhedsplan, Afdelingen udfører de nødvendige arbejder ad hoc uden helhedsplan.


Hvis der ikke gennemføres en helhedsplan for afdelingen, så skal der i afdelingen stadig laves de strengt nødvendige bygningsmæssige renoveringstiltag som er beskrevet ovenfor. udgiften til dette vil i model 3, blive finansieret via almindelige realkreditlån. Uden støtte fra Landsbyggefonden.


Den samlede økonomi i model 3 ligger på ca. 126.600.000 kr. inkl. moms og omkostninger.


De nødvendige arbejder omfatter følgende: Tag (udskiftning og efterisolering), en efterisolering af facaden, udskiftning af vinduer og døre, håndtering af miljøfremmede stoffer, udskiftning af installationer i kælder og lejemål, kloakseparering samt nødvendige tiltag i kælder. Der indgår ikke en renovering af udearealer i beregningen.


Model nr. 3 har følgende konsekvenser.

  • den gennemsnitlige huslejestigning i afdelingen er 416 kr. pr. m2 om året.
  • I Model 3 er der ingen kapitaltilførselssag.
  • I model 3 er der ingen långaranti fra Herning Kommune eller fra Landsbyggefonden.


Boligselskabet Fællesbo og kommunen har lavet en beregning som viser huslejepåvirkningen ved de 3 forskellige modeller.




Finansiering af helhedsplanen.


Den samlede økonomi i helhedsplanen er opgjort til 235.180.190 kr. inkl. moms, omkostninger og udgifter til genhusning.


Af de 235.180.190 kr. har Landsbyggefonden godkendt 127.833.264 kr., som kan lånefinansieres med støttede lån.

Renoveringsudgiften for den ustøttede del af helhedsplanen er opgjort til 125.346.927 kr.


Finansieringen fordeler sig som følgende:



Kapitaltilførsel.

Ifølge Landsbyggefondens kapitalskitse, skal der ske en kapitaltilførsel for at sikre huslejeniveauet. Kapitaltilførslen er den såkaldte 5-delsordning på i alt kr. 750.000, hvor kommunen skal bidrage med 1/5 svarende til 150.000 kr. Landsbyggefonden bidrager med 2/5-dele, FællesBo med 1/5-del og Realkreditinstitutettet med 1/5-del.


Forventet kommunal garantiramme ved Skema A op til:

Kommunal garantiramme ved den støttede del på i alt kr. 63.919.632 (netto) (pga. Landsbyggefondens regaranti)

Kommunal garantiramme ved den ustøttede del på i alt kr. 18.670.000.

samlet garanti 82.586.632 kr.


Garantistillelse til almene boliger påvirker ikke den generelle kommunale låneramme og er i almindelighed forbundet med en meget begrænset direkte risiko.


Der er ingen tegn på, at garantiforpligtigelsen i forbindelse med renoveringen af afdeling 19 Mindeparken skulle udgøre en reel risiko for Herning Kommune – Der findes meget få eksempler på, at en kommunal garantistillelse nogensinde er blevet udløst, og afdelingens gode beliggenhed i Herning bestyrker administrationens forventning om, at garantien aldrig reelt vil komme i spil.


Garantistillelsen i forbindelse med etablering af/opførelse af almene boliger nedskrives løbende i forbindelse med lånenes tilbagebetaling. Det vil sige, at i takt med at boligafdelingen afdrager på de støttede lån, falder Kommunens garantistillelse tilsvarende.


Den beboerdemokratiske proces under Corona tid.


Helhedsplanen og dens konsekvenser er godkendt og anbefalet af de relevante dele af boligselskabet Fællesbo.


Afdelingsbestyrelsen og renoveringsudvalget i afd. 19 har på et møde godkendt helhedsplanen og indstillet denne til Boligselskabet Fællesbos organisationsbestyrelse. Organisationsbestyrelsen har efterfølgende godkendt og anbefalet helhedsplanen. Afdelingen holder den 4. december 2020 ekstraordinært afdelingsmøde. Resultatet af det ekstraordinære afdelingsmøde foreligger ved sagens behandling i udvalg og Byrådet.

Økonomi

Den ansøgte helhedsplan medfører en kommunal garantistillelse på netto 82.586.632 kr.


Kommunens andel af kapitaltilførsel 150.000 kr.


De 150.000 kr. kan finansieres af Serviceområde 26 - Udlån, langfristede tilgodehavender (Indskud i Landsbyggefonden).

Indstilling

Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

at helhedsplanen for afd. 19 Mindeparken til en samlet anlægssum på 253.180.190 kr. godkendes,


at den kommunale kapitaltilførsel på 150.000 kr. godkendes,


at den kommunale kapitaltilførsel på 150.000 kr. finansieres af Serviceområde 26 Udlån, langfristet tilgodehavende, indskud i Landsbyggefonden,


at den kommunale garantistillelse for støttede og ustøttede lån på samlet netto 82.586.632 kr. godkendes.
Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

Beslutning

Økonomi- og Erhvervsudvalget blev på mødet præsenteret for afstemningsresultatet af den beboerdemokratiske proces i afdelingen. Helhedsplanen blev her vedtaget med 135 stemmer for, 47 imod og 2 blanke stemmer.


Indstillingen er tiltrådt. Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller sagen til Byrådet.