Udvalg: Økonomi- og Erhvervsudvalget
Mødedato: 2. november 2020
Mødested: "Broen" - A1.158

Dagsordenpunkter

315. Helhedsplan for Boligselskabet Fællesbo afd. 107. Porshøj i Herning.

Sagsnr.: 03.02.00-G01-7-13 Sagsbehandler: Peter Vallentin  

Helhedsplan for Boligselskabet Fællesbo afd. 107. Porshøj i Herning.

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR









X

X


Øvrige sagsbehandlere: - Vibeke Hother, Signe Maibom Krøjgaard.

Sagsresume

Folketinget har besluttet at afsætte 30,2 mia. kroner til grøn renovering af boliger i den almene sektor frem mod 2026. Med aftalen afsættes der 18,4 mia. kr. i 2020 og 2021 til en ekstraordinær fremrykning af renoveringsindsatsen, så LBF's venteliste kan blive afviklet. I forbindelse med aktivering af venteliste-køen er det prioriteret at sikre, at der i tilknytning til renoveringerne gennemføres yderligere grønne tiltag, der oplagt kan indpasses og supplere renoveringerne.

LBF har på baggrund af folketingets beslutning meddelt boligselskabet Fællesbo, at såfremt Herning Kommune godkender det fremsendte Skema A, så har LBF godkendt den i sagen beskrevne finansiering og støtte. Der skal herefter foretages en grøn screening af projektet. Forslagene til yderligere grønne tiltag forudsættes indarbejdet i projektet indenfor de retningslinjer, som LBF fastsætter.


Boligorganisationen Fællesbo ønsker at renovere afdeling 107, Porshøj i Herning. Afdelingen består af 441 almene familieboliger fordelt på 18 ungdomsboliger og 423 familieboliger.


Boligerne er opført i 1963 og er derved over 57 år gamle. Afdelingen står i dag med et ufravigeligt renoveringsbehov, der er derfor udarbejdet en helhedsplan for afdelingen.


Planen er udarbejdet i dialog med Landsbyggefonden (LBF). Boligselskabet Fællesbo fremsendte i 2013 til Landsbyggefonden 1. version af helhedsplan for afdeling 107. I 2016 besigtigede Landsbyggefonden afdelingen, og efter løbende dialog mellem parterne fremsender LBF i 2020 en finansieringsskitse til Boligselskabet Fællesbo, som viser hvordan LBF kan støtte helhedsplanen.


Landsbyggefonden har meddelt Boligforeningen Fællesbo, at såfremt Herning Kommune godkender det fremsendte Skema A, Så har Landsbyggefonden godkendt den i sagen beskrevne finansiering og støtte.

Sagsfremstilling

Beskrivelse af afdeling 107 - Porshøj.


Afdeling 107 Porshøj er beliggende i den nordlige del af Herning By, ved H.P. Hansensvej lige syd for Komponistkvarteret. Afdelingen er en af de større afdelinger i Herning Kommune bestående af 423 almene familieboliger og 18 almene ungdomsboliger. Afdelingen består af 21 bygninger fordelt med 10 boligblokke med 3 etager og 11 boligblokke med 4 etager.


Aktuelle byggefysiske udfordringer er bl.a.:

  • Kuldebroer ved alle lette facadepartier
  • skader på betonkonstruktioner, som skal udbedres. Armeringen i vigtige elementer ved altanerne er angrebet af rust.
  • I 2016 er der gemmenført betonundersøgelse af altanerne i afdelingen, undersøgelsen konkluderer at altanerne er i så dårlig stand, at det anbefales at de udskiftes i forbindelse med renoveringen.
  • Der er store gener i form af træk og kuldenedfald fra vinduespartierne.
  • Boligernes radiatorer er underdimensioneret og kan ikke levere den nødvendige varmeydelse.
  • Vinduer og udvendige døre trænger til udskiftning
  • tagisoleringen er mangelfuld, og tagbelægningen skal udskiftes
  • der er problemer med opstigning af regnvand i kælderen
  • afløbsinstallationer, faldstammer og elinstallationers skal udskiftes


I henhold til afdelingens problematikker vurderer Fællesbo, at det er nødvendigt med en gennemgribende renovering af afdelingens boliger, bygninger og udearealer.Det er ikke en mulighed at lade afdelingen fortsætte med de nuværende forhold og huslejeniveau.


Helhedsplanen er delt op i et afsnit om renoveringstiltag, et afsnit om moderniseringstiltag, et afsnit om tilgængelighedstiltag og et afsnit om tiltag vedrørende udearealer.


Helhedsplanens renoveringstiltag.


Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende renoveringstiltag, som vil tage hånd om de ovenfor beskrevne problematikker:


  • Efterisolering af taggrum samt ny tagbeklædning (cementbaseret bølgeplade)
  • Udskiftning og efterisolering af lette facadepartier
  • Der udføres nye altangange i større dybde end eksisterende (af hensyn til etablering af tilgængelighed)
  • Nye vinduer og døre i facaden inkl. kælder (håndtering af kuldeindtræk ved vinduer i A-blokkene). Facadedøre til opgangene skiftes i B og C blokkene.
  • Håndtering af miljøfremmede stoffer i forbindelse med renoveringen (pcb, as-best, bly mv.)
  • Reparation af betonskader på altaner og søjler *
  • Ny puds på kældertrappen
  • Isolering af etagedæk på undersiden over kælder + loft
  • Istandsætning af trapperum
  • Renovering af kælder
  • Nye afløbs- og elinstallationer
  • Kloakseparering

* arbejdet er godkendt til at være omfattet af helhedsplanen, arbejdet er allerede udført, pga. forholdets kritiske natur.



Helhedsplanens moderniseringstiltag.


Afdelingens boliger er i dag kendetegnet ved at have mindre badeværelser og mindre køkkener, som ligger i stor afstand til stuen. Desuden har flere af boligerne mørke entréer. Mange af boligernes kvadratmeter er placeret i fordelingsgang frem for opholdsrum.


Boligselskabet Fællesbo vurderer derfor, at der er brug for en gennemgribende renovering og modernisering af afdelingens boliger. Hensigten med helhedsplanen er at gøre boligerne mere lyse og imødekommende med større køkkener og bad. Samtidigt ønsker man at øge tilgængeligheden til 1/3 del af boligerne ved etablering af elevatorer i B og C blokkene, hvilket svarer til 10 elevatorer i alt.


I forbindelse med den planlagte helhedsplan nedlægges 24 boliger i nogle af blokkene, samtidigt tilføres der 24 boliger andre steder i forbindelse med visse lejemål der opsplittes til 2 mindre lejemål. Efter renoveringen vil der derfor fortsat være 441 lejemål i afdeling 107 Porshøj.



Den foreslåede helhedsplan, sløjfer 27 etværelseslejligheder, som er placeret i dele af bygningerne, som skal give plads til elevatorer. Til gengæld er det lykkedes Fællesbo at øge antallet af toværelseslejligheder. Så helhedsplanen fastholder et betragtligt antal mindre lejligheder.


Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende moderniseringstiltag på lejlighedsniveau:

  • Nyt rummeligt badeværelse med gulvvarme
  • Forberedelse for vaskesøjle i badeværelse
  • Nyt åbent køkken/mulighed for etablering af mere afskærmet køkken flere steder
  • Afskærmet/lukket køkken nogen steder
  • Lydisolering vertikalt og horisontalt
  • Ny entredør
  • Nye trægulve og fodlister, nye indvendige døre, maling af vægge, træværk og lofter
  • Ny balanceret ventilation samt emfang
  • Nye elinstallationer
  • Delvis udskiftning af VVS-installationer
  • Udskiftning af radiatorerne i alle lejligheder (boligernes radiatorer er underdimensionerede og kan ikke levere den nødvendige varmeydelse)
  • Ny udvidet altan (udvidet hvor det er muligt)


Helhedsplanens tilgængelighedstiltag.


Helhedsplanen lægger op til, at der etableres tilgængelige lejligheder for ældre og gangbesværede i ca. 1/3 af boligerne (144 boliger), dette gøres ved at etablere 10 elevatorer i bebyggelsen.


Helhedsplanens tiltag vedrørende udearealer.


Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende tiltag vedrørende udearealerne.:


  • Etablering af brede strøg på tværs af bebyggelsen
  • Opholdsnicher på strøgene med mindre træer og buske
  • Nye stier/stisystemer (tilgængelighed)
  • Bedre belysning (på stier og parkeringsarealer)
  • Eksisterende buskbeplantning udtyndes
  • Omkring fælleshuset udvides det eksisterende terrasseanlæg og der laves fælles grillplads
  • Privathed & fællesskab – mulighed for skærmet ophold i det grønne
  • I den nordlige del af området etableres en mindre bakke, amfi-scene samt parkuranlæg (bakken kan anvendes som kælkebakke, tribune for den lille scene mv.) især målrettet afdelingens teenagere/unge
  • Inventar (bænke mv.) for at sikre ophold i området.
  • Legeplader, grillpladser kombineret med siddepladser tæt på og afskærmning for at etablere halvprivate og hyggelige nicher.
  • Etablering af hegn ved en del af afdelingens boliger i stueetagen
  • Parkeringspladser på nordsiden af Porsvænget
  • Forhaver udformes ens med fliseareal
  • Postkasseanlæg


Planafdelingen vurdering af helhedsplanens tiltag.


Facaderenovering.

Planafdelingen vurderer at helhedsplanens renoveringstiltag med udskiftning og efterisolering af de lette facadepartier, samt efterisolering af tagrum med ny tagbeklædning som beskrevet, er den bedste måde at renovere med hensyn til afdelingens fugt- og kuldeproblemer. Der er taget hensyn til bebyggelsens arkitektoniske enkle udtryk og søgt en bevaring af dette. Bebyggelsen fremstår i dag som en tidstypisk samlet helhed, på trods af Porsvænget der gennemskærer området. Ved bloktyperne B og C hvor der etableres tilgængelighed via elevatortårne i rødt murværk, integreres disse udtryksmæssigt i god sammenhæng med facaden.


Indretning af lejlighederne.

Planafdelingen vurderer at de nye lejlighedsindretninger generelt er løst med hensyn til at give en så optimal funktionel- og opholdsmæssig kvalitet som muligt, ud fra de eksisterende forhold. Indretningen rummer en større og tidssvarende fleksibilitet, med omplacering af køkken, større værelser- og badeværelser, ligesom lysindfaldet er forbedret. Det må dog forventes at ved udvidelse af altandybden til 1,50 m, vil der blive et forøget skyggeindfald i de underliggende lejligheder, ligesom der kan være indbliksgener til de lejligheder, der får indgangsdøre med glas ved svalegangene.

Udearealer og tilgængelighed.

For afd. 107 er det er en stor kvalitet, at de eksisterende træer er bevaret i friarealerne, da de er med til at give området karakter af en grøn sammenhængende helhed. Denne understreges fint med de skitserede tanker omkring nye opholdsarealer, der både rummer plads til mere privathed men også fællesskab. Områdets karakter og kvalitet, vil med en etablering af fartdæmpende tiltag på Porsvænget som beskrevet, medvirke til en trafikmæssig større sikkerhed for beboerne, i deres færdsel på tværs af området.


Grøn Screening.

I forbindelse med folketingets beslutning om aktivering af venteliste-køen ved LBF er det prioriteret at sikre, at der i tilknytning til renoveringerne gennemføres yderligere grønne tiltag, der oplagt kan indpasses og supplere renoveringerne.


Det er derfor en betingelse for renoveringsstøtte, at boligorganisationen gennemfører en grøn screening mv. af renoveringen. Forslagene til yderligere grønne tiltag forudsættes indarbejdet i projektet indenfor de retningslinjer, som Landsbyggefonden fastsætter. Tiltagene kan som udgangspunkt maksimalt øge anskaffelsessummen med ca. 5%, idet kompenserende besparelser er modregnet heri.


Fællesbo er i øjeblikket i gang med at foretage en grøn screening af projektet med indberetning for godkendelse hos LBF.


Fællesbo har oplyst at den grønne screening forventeligt giver mulighed for følgende energitiltag:

  • Ny mekanisk udsugning
  • Montering af solcelleanlæg
  • Efterisolering af etageadskillelse imod uopvarmet kælder
  • Efterisolering af massive ydervægge.
  • Efterisolering af tagrum


For afdelingen vil der løbende i projekterings- og udbudsfaserne op mod Skema B formentligt kunne findes flere energitiltag som ville kunne indarbejdes indtil man når loftet på de 5%. Lovgrundlaget giver mulighed for at optimere den grønne screening helt frem til indberetningen af skema B. Efter indberetningen skal der gennemføres en dialog med LBF med henblik på størrelsen og emnerne på støttemuligheden samt godkendelse.


Helhedsplanens påvirkning på huslejen i afdelingen.


Administrationen anbefaler, at helhedsplanen godkendes i sin helhed med de økonomiske konsekvenser som er beskrevet nedenfor under model 1. Administrationen og Fællesbo vurderer, at en helhedsplan eller gennemgribende renovering er påkrævet for at udbedre boligernes byggefysiske mangler og fremtidssikre afdelingen. Det skønnes ikke realistisk for afdelingen at udbedre boligerne via det almindelige vedligehold og henlæggelser.


Hvis man ikke laver en helhedsplan, så er afdelingen nødsaget til at udføre de mest nødvendige vedligeholdelsesarbejder over driften, hvilket betyder, at huslejen stiger uden at boligkvaliteten øges i samme grad. Renoveringen vil skulle finansieres af afdelingen selv via henlæggelser og almindelige realkreditlån uden nogen form for tilskud eller støtte fra Landsbyggefonden. Det vil betyde, at afdelingen vil få ”mindre for mere” – altså færre renoveringsarbejder i afdelingen for flere midler.


Midlerne i LBF er opsparet af lejere i almene boliger i Danmark. Boligselskabet Fællesbo ønsker derfor at anvende muligheden for at opnå støtte, fra de midler de selv har været med til at opspare.


Problemstillingen ved helhedsplaner generelt er, at der ikke gives støtte til almindelige, nødvendige forbedringer. Derimod gives der støtte til ekstraordinære tiltag som øget tilgængelighed. Det er således forholdsmæssigt dyrere for lejerne - og for Herning Kommune - at "nøjes" med det helt nødvendige.


Ud fra den økonomiske betragtning om at opnå mest mulig renovering, for den lavest mulige påvirkning af huslejen for den enkelte lejer, anbefaler administrationen at der gennemføres en helhedsplan som ansøgt.


For fuldstændighedens skyld beskrives ligeledes to alternative modeller i forbindelse med den påtænkte helhedsplan.


Model 1: Helhedsplanen godkendes i sin helhed som ansøgt

Model 2: Helhedsplanen godkendes i reduceret omfang, så kun de strengest nødvendige arbejder gennemføres (forudsætter forhandling med LBF)

Model 3: Der laves ikke en helhedsplan. Afdelingen udfører de strengest nødvendige arbejder ad hoc uden helhedsplan.


Model 1. Helhedsplan gennemføres som ansøgt.


Den samlede økonomi i den ansøgte helhedsplan er opgjort til 481.700.104 kr. inkl. moms, omkostninger og udgifter til genhusning.


Af dette beløb har Landsbyggefonden godkendt at 232.037.104 kr. kan lånefinansieres med støttede lån, hvilket medfører en reduceret husleje for lejer. Derudover bidrager LBF med kapitaltilførsel, fælles-puljetilskud, godkendelse af diverse fritagelser samt driftsstøttelån.


Det betyder at model nr. 1 har følgende konsekvenser.

  • den gennemsnitlige huslejestigning i afdelingen er 198 kr. pr. m2 om året.
  • Herning Kommunes andel af ansøgt kapitaltilførsel er 300.000 kr.
  • Herning Kommune garanterer (netto) for 152.759.000 kr.


Model 2. Renoveringsplan uden helhedsplanstiltag.


Boligselskabet Fællesbo gør opmærksom på, at model 2 ikke er drøftet og godkendt af Landsbyggefonden. Det er derfor ikke sikkert at Landsbyggefonden vil godkende en renovering som alene forholder sig til de bygningsmæssige udfordringer, og det forventes under alle omstændigheder, at det vil blive vanskeligt at få renoveringsplanen med i denne omgang, hvor der er tilført ekstra finansiering grundet Coronavirus.


Grunden forskellen på støttet og ustøttede lån, og den påvirking som det har på huslejen, så er model 2 en dyrere løsning for lejeren, samtidigt med at tiltagene som øger boligkvaliteten for lejeren ikke er med i model 2 og 3.


I model 2 er det alene de strengt nødvendige bygningsmæssige renoveringstiltag som laves.


Den samlede økonomi i model 2 ligger på ca. 238.100.000 kr. inkl. moms og omkostninger.


De nødvendige arbejder omfatter følgende: Tag (udskiftning og efterisolering), ud-skiftning og efterisolering af lette facadepartier, udskiftning af vinduer og døre, håndtering af miljøfremmede stoffer, udbedring af skader i betonkonstruktioner, udskiftning af altaner grundet betonskader, udskiftning af installationer i kældre og lejemål samt kloakseparering samt nødvendige tiltag i kælder. Der indgår ikke en renovering af udearealer i beregningen.


Model nr. 2 har følgende konsekvenser.

  • den gennemsnitlige huslejestigning i afdelingen er 271 kr. pr. m2 om året.
  • I Model 2 er der ingen kapitaltilførselssag.
  • Herning Kommune garanterer (netto) for 24.100.000 kr.*

* Det forventes at Realkreditinstituttet vil stille krav om at der skal garanteres for dele af de ustøttede lån. -Dette beløb er for nuværende ikke oplyst.


Model 3. Der laves ikke en helhedsplan, Afdelingen udfører de nødvendige arbejder ad hoc uden helhedsplan.


Hvis der ikke gennemføres en helhedsplan for afdelingen, så skal der i afdelingen stadig laves de streng nødvendige bygningsmæssige renoveringstiltag som er beskrevet ovenfor. udgiften til dette vil i model 3, blive finansieres via almindelige realkreditlån. uden støtte fra Landsbyggefonden.


Den samlede økonomi i model 3 ligger på ca. 238.100.000 kr. inkl. moms og omkostninger.


De nødvendige arbejder omfatter følgende: Tag (udskiftning og efterisolering), en efterisolering af facaden, udskiftning af vinduer og døre, håndtering af miljøfremmede stoffer, udskiftning af installationer i kælder og lejemål, kloakseparering samt nødvendige tiltag i kælder. Der indgår ikke en renovering af udearealer i beregningen.


Model nr. 3 har følgende konsekvenser.

  • den gennemsnitlige huslejestigning i afdelingen er 356 kr. pr. m2 om året.
  • I Model 3 er der ingen kapitaltilførselssag.
  • I model 3 er der ingen långaranti fra Herning Kommune eller fra Landsbyggefonden.



Boligselskabet og Fællesbo har lavet en beregning som viser huslejepåvirkningen ved de 3 forskellige modeller.



Finansiering af helhedsplanen.


Den samlede økonomi i helhedsplanen er opgjort til 481.700.104 kr. inkl. moms, omkostninger og udgifter til genhusning.


Af de 481.700.104 kr. har Landsbyggefonden godkendt 232.037.511 kr., som kan lånefinansieres med støttede lån.

Renoveringsudgiften for den ustøttede del af helhedsplanen er opgjort til 249.662.593 kr.


Finansieringen fordeler sig som følgende:


1Gruppe 2-arbejder fremgår af Landsbyggefondens finansieringsskitse, og vedrører den andel af de ustøttede arbejder, som Landsbyggefonden støtter. Det ustøttede realkreditlån på gruppe 2-arbejder på 36.740.000 kr. er modregnet afsatte beløb i finansieringsskitsen til kapitaltilførsel, trækningsret og fællespuljetilskud.


Kapitaltilførsel.

Ifølge Landsbyggefondens kapitalskitse, skal der ske en kapitaltilførsel for at sikre huslejeniveauet. Kapitaltilførslen er den såkaldte 5-delsordning på i alt kr. 1.500.000, hvor kommunen skal bidrage med 1/5 svarende til 300.000 kr. Landsbyggefonden bidrager med 2/5-dele, FællesBo med 1/5-del og Realkreditinstitutettet med 1/5-del.


Forventet kommunal garantiramme ved Skema A op til:

§ Kommunal garantiramme på i alt kr. 152.759.000 (netto) (pga. Landsbyggefondens regaranti)


Garantistillelse til almene boliger påvirker ikke den generelle kommunale låneramme og er i almindelighed forbundet med en meget begrænset direkte risiko.


Der er ingen tegn på, at garantiforpligtigelsen i forbindelse med renoveringen af afdeling 107 Porshøj skulle udgøre en reel risiko for Herning Kommune – Der findes meget få eksempler på, at en kommunal garantistillelse nogensinde er blevet udløst, og afdelingens gode beliggenhed i Herning bestyrker administrationens forventning om, at garantien aldrig reelt vil komme i spil.

Garantistillelsen i forbindelse med etablering af/opførelse af almene boliger nedskrives løbende i forbindelse med lånenes tilbagebetaling. Det vil sige, at i takt med at boligafdelingen afdrager på de støttede lån, falder Kommunens garantistillelse tilsvarende.


Den beboerdemokratiske proces.


Helhedsplanen og dens konsekvenser er godkendt og anbefalet af de relevante dele af boligselskabet Fællesbo.


Afdelingsbestyrelsen og renoveringsudvalget i afd. 107 har på et møde godkendt helhedsplanen og indstillet denne til Boligselskabet Fællesbos organisationsbestyrelse. Organisationsbestyrelsen har efterfølgende godkendt og anbefalet helhedsplanen. Afdelingen har den 22. oktober 2020 afholdt et ekstraordinært afdelingsmøde. På mødet blev helhedsplanen vedtaget med stemmerne 230 stemmer for og 40 Stemmer imod 2 stemmer var ugyldige.


Bemærkning om tom institutionsbygning. Galaxen.


Som en del af afd. 107 ligger der en tom bygning, der tidligere har været udlejet til Herning Kommune, lejemålet blev opsagt af Herning Kommune, da man samlede institutionen Galaxen i nybyggede kommunale bygninger. Boligselskabet Fællesbo er i dialog med en lokal dagligevarebutik, om de skulle ønske at overtage bygningen, da forhandlinger med dagligvarebutikken ikke er endelig, så indgår bygningen ikke i helhedsplanen, men Landsbyggefonden har tilkendegivet, at de er villige til at tage den med, på et senere tidspunkt.

Økonomi

Den ansøgte helhedsplan medfører en kommunal garantistillelse på 116.019.000 kr.


Kommunens andel af kapitaltilførsel 300.000 kr.


De 300.000 kr. kan finansieres af Serviceområde 26 - Udlån, langfristede tilgodehavender (Indskud i Landsbyggefonden).

Indstilling

Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

at helhedsplanen for afd. 107 Porshøj til en samlet anlægssum på 481.700.593 mio. kr. godkendes,


at den kommunale kapitaltilførsel på 300.000 kr. godkendes,


at den kommunale kapitaltilførsel på 300.000 kr.
finansieres af Serviceområde 26 Udlån, langfristet tilgodehavende, indskud i Landsbyggefonden.


at den kommunale garantistillelse på 152.759.000 kr. godkendes,
Underdirektøren for Direktionens Stab indstiller

Beslutning

Indstillingen er tiltrådt. Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller sagen til Byrådet.