Udvalg: Byplanudvalget
Mødedato: 17. december 2018
Mødested: Hotel Eyde

Dagsordenpunkter

220. Violens Kvarter 30, Herning - Opførelse af etageboliger

Sagsnr.: 02.34.02-P19-349-18 Sagsbehandler: Sussi Munch Jensen  

Violens Kvarter 30, Herning - Opførelse af etageboliger

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR

 

 

 

 

 

 

X

 

 

 

 

Øvrige sagsbehandlere: Hans Eghøj og Marius Reese

Sagsresume

Der er på Violens Kvarter 30, 7400 Herning, matr. nr. 8y, ansøgt om tilladelse til et revideret projekt med etageboliger. Antallet er etageboliger er halveret i forhold til en tidligere ansøgning, og der er i stedet udlagt 5 grunde til åben/lav bebyggelse i den nordlige del af storparcellen og 32 etageboliger i 2 etager i den sydøstlige del af grunden.

 

Forvaltningen anbefaler, at udvalget drøfter om der kan gives tilladelse til det reviderede projekt ud fra nuværende planlægning, eller om det ansøgte projekt skal afvente at der udarbejdes ny planlægning for hele området. I så fald skal der nedlægges forbud efter Planlovens § 14 mod det ansøgte projekt.

Sagsfremstilling

Sagen er tidligere blevet behandlet på udvalgets møde den 13. august 2018 (punkt 148).

Ansøger har efter dialog med forvaltningen valgt at indsende et revideret projekt, som i nogen grad tilgodeser bemærkningerne mod første projekt som indeholdt 64 etageboliger.

 

Det reviderede projekt omfatter opførelse af 32 etageboliger. Boligerne opføres (som i det tidligere projekt) i 2 etager og i blokke med hver 8 boliger - 4 boliger på hver etage. De nordligste 32 etageboliger er erstattet af en udstykning med 5 ret store grunde til individuel åben-lav bebyggelse. Der er endnu ikke anmodet om udstykning af parcelhusegrundene. Mellem etageboligerne og de nye grunde til åben/lav bebyggelse, ligger et grønt fællesareal.

 

 

Ejendommen er beliggende i et område, der er omfattet af lokalplan nr. 15.B5.1, som udlægger området til boligformål i form af åben-lav bebyggelse og etageboliger (§3.3)

Det reviderede projekt kræver ikke dispensation fra lokalplanens bestemmelser.

 

Lokalplanen indeholder ikke særlige bestemmelser for bygningers placering og der er derfor foretaget en helhedsvurdering af projektet (jf. BR15) samt en partshøring af de berørte naboer (se bilag).

 

Der er i forbindelse med høringen afholdt et informationsmøde for parterne og andre interesserede i sagen. Opsummering af mødet er vedlagt som bilag.

 

Der er modtaget bemærkninger til sagen fra 4 naboer, grundejer, grundejerforeningen, en andelsboligforening og Gullestrup Lokalråd. (se bilag)

 

Bemærkningerne går primært på forhold omkring planlægningsgrundlaget og udviklingen af lokalområdet. Der er ikke kommet bemærkninger til selve helhedsvurderingen og forvaltningen vurderer derfor, at der kan gives byggetilladelse til det ansøgte byggeri, såfremt projektet vurderes at være i overensstemmelse med plangrundlaget.

 

Grundejeren gør gældende, at der foreligger en lokalplan for området, som er juridisk bindende. Grundejeren finder at projektet nu er revideret, så det ikke kræver dispensation fra lokalplanen. Det er derfor grundejers vurdering, at den løsning der bedst tilgodeser alle parter, vil være at realisere det ansøgte byggeri på matr. nr. 8y, indenfor rammerne af den nuværende planlægning og udarbejde en ny lokalplan for matrikel nr. 10b.  

 

Ansøger oplyser, at man derfor opretholder ansøgningen om byggetilladelse af de 32 etageboliger, og forventes senere at anmode om tilladelse til udstykning af de 5 åben-lav grunde.

 

Grundejerforeningen, Andelsboligforeningen og Gullestrup Lokalråd ønsker at sikre den gode udvikling i lokalområdet. De anbefaler derfor at der udarbejdes en ny lokalplan for både matrikel 8y og 10b, hvor der ikke gives mulighed for opførelse af etageboliger.

 

Naboerne mod nord mener at projektet strider mod den gældende lokalplan på flere punkter, herunder at ordet ’etageboliger’ er indskrevet i lokalplanens formål ved en fejl, at kommuneplanrammen udlægger området til ’lave boligtyper’, at projektet ikke er i overensstemmelse med den retningsgivende udstykningsplan, at der etableres mere end én bolig pr. udstykket parcel og at de nye parcelhusgrunde er mindre end 1400 m².

 

Forvaltningens bemærkninger

Der er gennem tiden sket en skærpelse af kravene til indholdet i en lokalplan. Denne lokalplan er fra 2000 og har derfor ikke den samme præcision i bestemmelserne, som det er blevet praksis gennem tiden. Dette kan tale for udarbejdelse af en ny lokalplan for området, hvor det vil være muligt at inddrage ønsker og mål for områdets udvikling i planlægningen.

 

Lokalplanen giver mulighed for boliger i 2 etager, hvilket er i overensstemmelse med kommuneplanrammens formulering om ’lave boligtyper’. Lokalplanen giver ikke mulighed for tæt-lav bebyggelse og der vil derfor være tale om åben-lav bebyggelse i et eller to plan eller etageboliger i to plan.

 

Det er forvaltningens vurdering, at der bevidst er differentieret mellem delområde 1 og 2 ved kun at tillade åben-lav bebyggelse i delområde 1, mens der kan opføres for både åben-lav bebyggelse og etageboliger i delområde 2. Anvendelsesmulighederne fremgår af §3.3, men underbygges af §7.2 som beskriver bebyggelsens omfang og placering for byggeri på storparceller. Redegørelsen beskriver også dette ved at der forventes 20 boliger i den nordlige del af lokalplanen (delområde 1), mens der skal forventes en anden karakter i det sydlige område med ca. 100 boliger (delområde 2).

 

Der foretages på nuværende tidspunkt ikke udstykning af området, da der sæges om at opføre bebyggelse på en eksisterende ejendom. Princippet for den skitserede udstykning vurderes dog at være i overensstemmelse med den retningsgivende udstykning i forhold til en centralt placeret stamvej med boligområder til begge sider.

 

Bestemmelsen om at der kun må bygges en bolig pr. grund er kun gældende ved åben-lav bebyggelse (§7.1). Der er ikke begrænsninger på antal boliger på storparceller (§7.2).

 

Det ansøgte projekt omhandler udelukkende de 32 etageboliger. Der er derfor ved behandling af sagen ikke taget stilling til grundstørrelser på de udlagte parcelhusgrunde, da der heller ikke er ansøgt om udstykning af disse.

 

Der er på nuværende tidspunkt truffet følgende afgørelser i forhold til det oprindelige projekt med 64 etageboliger:

 

29-05-2018: Godkendelse af vejprojekt

13-06-2018: Dispensation til udstykning af grunde under 1400 m²

18-06-2018: Udsendelse af husnummerplan til projektet

19-06-2018: Dispensation fra skovbyggelinjen

20-06-2018: Teknik- og Miljøudvalget navngiver boligområdet Smørblomstens Kvarter

 

Der er ikke lavet fornyede dispensationer/godkendelser til det reviderede projekt med 32 boliger.

 

Forvaltningens samlede vurdering

Forvaltningen vurderer, at der ud fra Byggelovens bestemmelser kan gives byggetilladelse til det ansøgte byggeri ud fra helhedsvurderingen.

 

Det er også forvaltningens umiddelbare vurdering, at det ansøgte byggeri opfylder lokalplanens bestemmelser om anvendelse, da det fremgår af anvendelsesbestemmelsen i lokalplanen, at der må opføres etageboliger (§3.3).

 

På baggrund af den skærpede praksis omkring indhold i lokalplaner og udvalgets tidligere tilkendegivelse om at igangsætte ny planlægning i området, anbefaler forvaltningen, at udvalget drøfter om, det reviderede projekt kan tillades indenfor rammerne af den nuværende lokalplan. Det vil betyde, at der i så fald udelukkende laves ny planlægning for matrikel 10b.

 

På baggrund af kommentarerne der fremkom på orienteringsmødet og i nogle af de fremsendte bemærkninger, vurderer forvaltningen, at det vil være hensigtsmæssigt, som minimum at at gennemføre en ny lokalplan for matr.nr. 10b.

 

Hvis der er politisk ønske om ændret planlægning, evt. for hele området (matr. nr. 8 y og 10b) skal der nedlægges forbud mod projektet efter planlovens §14.

Indstilling

Direktøren for By, Erhverv og Kultur indstiller:

at Byplanudvlaget tager stilling til om der kan gives byggetilladelse til det reviderede projekt ud fra nuværende planlægning.

 

Alternativt

 

at der nedlægges forbud mod projektet efter planlovens § 14, med henblik på, at der laves ny planlægning for både matr. nr. 8y og 10b.
Direktøren for By, Erhverv og Kultur indstiller:

Beslutning

Det indstilles til Økonomi og erhvervsudvalget og Byrådet, at der nedlægges forbud mod projektet efter planlovens § 14, med henblik på, at der laves ny planlægning for både matr. nr. 8y og 10b.

Bilag

  • Partshøring med bilag #2
  • Opsummering på informationsmøde
  • Fælles bemærkninger fra naboerne - Violens Kvarter_Redacted
  • Bemærkninger fra Gullestrup lokalråd_Redacted
  • Bemærkninger fra Grundejerforeningen Violens Kvarter_Redacted
  • Bemærkninger fra grundejer
  • Bemærkninger fra Birch Ejendomme (ansøger)
  • Bemærkninger fra Andelsboligforeningen