Udvalg: Herning Byråd
Mødedato: 31. marts 2020
Mødested: Skype for Business

Dagsordenpunkter

89. Beslutning om køb eller leje af Rådhus B eller alternativ mulighed

Sagsnr.: 82.16.00-P19-2-06 Sagsbehandler: Steen Dahl Pedersen  

Beslutning om køb eller leje af Rådhus B eller alternativ mulighed

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR

 

 

 

 

 

 

 

 

 X

 X

 

Øvrige sagsbehandlere: - Jacob Philipsen og Pia Colstrup

Sagsresume

Den del af Rådhuset, som Herning Kommune lejer af Sampension er nu solgt til Ejendomsselskabet Midtjylland ApS.

 

Der har i forlængelse af Økonomi- og Erhvervsudvalgets møde den 9. december 2019 været forhandlet med den nye ejer om både et køb men også en ny lejekontrakt på den del af Rådhuset, Herning Kommune i dag lejer.

 

Der skal tages stilling til, om Herning Kommune ønsker at købe eller fortsætte lejemålet med den nye ejer, eller om Herning Kommne skal opsige lejemålet og flytte i andre lokaler.

 

Det indstilles, at Herning Kommune indleder forhandling om indgåelse af en ny 10 årig lejeaftale med huslejenedsættelse på 0,6 mio. kr. om året med mulighed for erhvervelse af Rådhus B og parkeringskælder under Rådhuset til 42,0 mio. kr. til enhver tid i hele lejeperioden.

 

Sagsfremstilling

På Økonomi- og Erhvervsudvalgets møde den 9. december 2019 punkt 428 behandlede udvalget sagen vedr. evt. køb af Bygning B, Rådhuset. I forbindelse med behandlingen af sagen blev det besluttet, at SamPension skulle underrettes om, at Herning Kommune ikke vil udnytte sin forkøbsret. Derudover blev Administrationen bemyndiget til at forhandle med de nye ejere om køb af Bygning B, Rådhuset samt evt. en lejekontrakt med kortere løbetid.

 

SamPension er nu underrettet om, at Herning Kommune ikke ønsker at udnytte sin forkøbsret.

 

Der har derudover været afholdt en række forhandlingsmøder med repræsentanter for de nye ejere med henblik på køb eller alternativt en kortere lejekontrakt.

 

Det kan oplyses, at den tidligere oplyste købspris på 43 mio. kr. er forhandlet ned til 41,5 - 42,0 mio. kr. Dette har krævet en ny aftale om driften af de fælles faciliteter. Der har været afholdt teknikermøder i februar 2020 om dette.

 

For så vidt angår en lejekontrakt, vil den nye ejer nu give en lejenedsættelse på 0,6 mio. kr. om året fremfor tidligere 0,5 mio. kr., hvis der indgås en længerevarende kontrakt på mindst 10 år som beskrevet i sagsfremstillingen fra december 2019. Hvis Herning Kommune kun ønsker en lejekontakt med 3 års uopsigelighed vil der ikke blive givet en nedsættelse af huslejen.

 

Lejescenariet

 

I øjeblikket betaler Herning Kommune inklusiv leje af 127 parkeringspladser ca. 3,150 mio kr. årligt for lejemålet. Den samlede driftsudgift for lejemålet inkl. parkeringspladser i p-kælderen er 4,626 mio. kr. på Serviceområde 20 Administration.

 

Køber har oplyst Herning Kommune, at kommunen mod at binde sig til en lejekontrakt med 10 års uopsigelighed, samt at overtage driften af hele parkeringskælderen kan få en huslejenedsættelse på 0,6 kr. om året (gældende fra 1. januar 2021). Der vil naturligvis kunne skrives en faktura til udlejer for omkostningerne til de resterende 70 parkeringspladser efter et samlet driftsregnskab.

 

Udgiften ved at påtage sig driften af parkeringskælderen er forventlig den samme som Herning Kommune afholder i dag som lejer. Det kan ikke udelukkes, at driften kan rationaliseres, men en gevinst kan ikke på nuværende tidspunkt opgøres.

 

Derudover vil Herning Kommune kunne købe den del af ejendommen som Herning Kommune lejer og de 127 parkeringspladser for ca. 42,0 mio. kr. til enhver tid i hele lejeperioden. I praksis skal Herning Kommune eje og drive hele parkeringskælderen, men med en brugsret for de resterende 70 parkeringspladser for udlejer.

 

Fordelen ved at indgå i et lejemål med en længere uopsigelighed som beskrevet er, at der årligt er sikret en besparelse på 0,6 mio. kr.

 

Flytning af medarbejdere fra Enghavevej til Rådhuset

 

Enghavevej vil samtidig kunne rømmes og afhændes. Driftsbesparelsen ved et salg af Enghavevej vil være ca. 0,59 mio. kr. årligt. Dertil et salgsprovenu, som kan finansiere en anslået ombygningsudgift på ca. 7 mio. kr. ved flytning af ca. 54 medarbejdere fra Enghavevej til Rådhuset. Dette vil dog betyde, at medarbejderne på Rådhuset kommer til at sidde tættere end i dag, og at en del mødelokaler inddrages. Der arbejder i dag ca. 648 medarbejdere på Rådhuset.

 

Det anslås, at provenuet ved salg af Enghavevej vil være ikke under 10 mio. kr. (3 år gammel vurdering, ny lokalplan med yderligere byggeret vil hæve prisen). Derudover vil der kunne peges på finansiering fra overførte midler på serviceområde 20 Rådhuskontoen svarende til 3,5 mio. kr. (drifts- og anlægsmidler) samt reservere driftsmidler i 2020 på Rådhuskontoen på 1,0 mio. kr. Dermed kan der i alt findes 4,5 mio. kr. på serviceområde 20 Rådhuskontoen.

 

En flytning af medarbejderne fra Enghavevej til Rådhuset forventes at kunne gennemføres i etaper frem til sommerferien 2021. I den første periode frem til sommerferien i år vil der dels være involvering af MED-systemet samt af brugerne. Efterfølgende er der en periode med projektering, tilbudsindhentning og sidst selve ombygningen.

 

Ulempen ved en ny lejekontrakt er, at Herning Kommune så er låst til kontrakten i 10 år, betaler husleje i perioden og ikke bliver godtskrevet noget beløb, hvis vi derefter vælger at købe.

 

Køb af den af Herning Kommune lejede bygning B samt parkeringskælder

 

Ejer har tilbudt Herning Kommune, at vi kan erhverve den del af ejendommen vi lejer her og nu på de vilkår som er beskrevet herover. Ejer har imidlertid mellem sagens behandling i december og nu optaget lån i hele ejendommen. Ejer ønsker ikke at have omkostninger til indfirelse af de lån, som vedrører den del af ejendommen Herning Kommune evt. køber. Omkostningen hertil er i øjeblikket angivet til ca. 1,0 mio. kr., men kan flytte sig væsentlig pga. den nuværende ustabilitet på lånemarkedet.

 

Herning Kommune kan således købe kontorbygning B, samt parkeringskælderen med 197 parkeringspladser for 41,5-42 mio. kr. Køber har som ovenfor nævnt brugsret til 70 pladser i kælderen. Det kan oplyses, at vi den 7. marts 2017, pkt. 67 på Byrådets dagsorden har erhvervet parkeringspladser til en pris af ca. 217.000 kr./stk. ekskl. moms i 2019-prisniveau i ny p-kælder ved Nygade.

 

Den samlede årlige besparelse vil være den husleje Herning Kommune ikke længere skal betale fratrukket merudgifter ved ejerskab af bygningen.

 

Den samlede driftsudgift vil ved et køb være 1,9 mio. kr. Der spares altså 2,726 mio. kr. årligt ekskl. Enghavevej.

 

Fordelen ved at købe Rådhus B samt parkeringspladser er, udover driftsbesparelsen, at Enghavevej kan afhændes som beskrevet herover.

  

Opsigelse af lejemålet og indgåelse af nyt lejemål andetsteds centralt i Herning

 

Dette scenarie beskriver, hvordan Herning Kommune kan opsige det nuværende lejemål og flytte i et andet lejemål centralt i Herning, og omkostningerne hertil.

 

Den lejekontrakt Herning Kommune er bundet af i dag kan af Herning Kommune opsiges med 6 mdrs. varsel den 1. januar 2021, dvs. Herning Kommunes forpligtelser kan ophøre pr. 1. juli 2021.

 

De lejemål, som administrationen kan pege på som afløser for Rådhus B, er aktuelt ledige. Det må forventes, at Herning Kommune kan blive nødt til at indgå en lejekontrakt for dette allerede på nuværende tidspunkt, hvis vi skal være sikre på at kunne flytte ind i det nye lejemål, når lejemålet for Rådhus B ophører.

 

Samtidigt skal der ske ombygning af stueeetagen i Rådhus A, idet det foreslås, at Borgerservice flyttes hertil. Det er ligeledes en forudsætning, at der bygges om på Enghavevej, idet der skal flyttes 25 medarbejdere fra Rådhus B hertil, udover de medarbejdere, der allerede sidder der i dag. Endelig skal de øvrige rådhusbygninger samt Den Gamle Gymnastiksal ombygges, så der kan skabes plads til ca. 50 ekstra medarbejdere.

 

Der skal herefter findes plads til ca. 55 medarbejdere i et nyt lejemål.

 

Der skal også ske ombygning af det foreslåede nye lejemål.

 

Omkostningerne hertil er opgjort herunder.

 

Grundomkostninger ved indgåelse af nyt lejemål:

 

Ombygning af Rådhus A til ny Borgerservice ca. 3,5-4,5 mio. kr.

Ombygning Enghavevej alt inkl. 4,3-5,3 mio. kr.

Ombygning øvrigt rådhus og Gl. Gymnastiksal alt inkl. 6,0-7,0 mio. kr.

Istandsættelse fraflyttet Rådhus B alt. inkl. 1,0-2,0 mio. kr.

I alt 14,8-18,8 mio. kr.

 

Der er 2 mulige lejemål til rådighed, et i midtbyen og et alternativ på Merkurvej.

 

For disse to lejemål vil indflytningsomkostningen (ombygning, flytning, depositum samt 1 års tomgangsleje og drift) udgøre

 

Midtbyen ca. 12 mio. kr.

Merkurvej ca. 8,4 mio. kr.

 

Husleje og drift for de to lejemål udgør for Midtbyen ca. 2,2 mio. kr og for Merkurvej ca. 1,740 mio. kr.

 

For Midtbyen skal der deponeres ca. 18,250 mio. kr., som modregnes i værdien af lejemålet på Torvet.

For Merkurvej skal der deponeres ca. 10,560 mio. kr, der også kan modregnes.

 

Værdierne af lejemålene er baseret på den offentlige vurdering. Den endelige deponeringsforpligtelse kan opgøres, når der i givet fald foreligger en lejekontrakt.

 

Opsigelse af lejemålet og køb af ny ejendom - Østergade 2 (Handelsbankbygningen)

 

Dette scenarie beskriver, hvordan Herning Kommune kan opsige det nuværende lejemål og flytte i en anden ejendom centralt i Herning, Østergade 2.

 

Den lejekontrakt Herning Kommune er bundet af i dag kan af Herning Kommune opsiges med 6 mdrs. varsel den 1. januar 2021, dvs. Herning Kommunes forpligtelser kan ophøre pr. 1. juli 2021.

 

Den ejendom, som administrationen kan pege på som afløser for Rådhus B, er udbudt til salg. Det må forventes, at Herning Kommune kan blive nødt til at købe allerede på nuværende tidspunkt, hvis vi skal være sikre på at kunne flytte ind i den nye ejendom, når lejemålet for Rådhus B ophører.

 

Samtidigt skal der ske ombygning af stueeetagen i Rådhus A, idet det foreslås, at Borgerservice flyttes hertil.

 

Det har ikke på på nuværende tidspunkt været muligt at afklare, hvor mange m2 der reelt er ledige i ejendommen. Ejendommen anvendes af Handelsbanken, samt en tøjbutik i Søndergade.

 

 Årlig driftsudgift er ca 1,0 mio. kr. (angivet af sælger).

 

Grundomkostninger ved køb af Østergade 2

Kontantpris   58,0 mio. kr.

Ombygning af Rådhus A til ny Borgerservice ca. 3,5-4,5 mio. kr.

Ombygning Enghavevej alt inkl. 4,3-5,3 mio. kr.

Istandsættelse fraflyttet Rådhus B alt. inkl. 1,0-2,0 mio. kr.

Ombygning/renovering af Østergade 2 er udgift ukendt.

I alt 66,8-69,8 mio. kr. excl. ombygning/renovering af Østergade 2

 

Sammenligning af de fire scenarier:

 

Indgåelse af ny lejekontrakt: Årlig besparelse 0,6 mio. kr. samt potentielt derudover 0,59 mio. kr. ved salg af Enghavevej. Samlet drift er herefter 4,026 mio. kr.

 

Køb af Rådhus B samt 127 p-pladser: Årlig besparelse 2,726 mio. kr., samt potentielt 0,59 mio. kr. ved salg af Enghavevej. Samlet er driftsudgiften herefter 1,9 mio. kr. årligt ekskl. Enghavevej.

Den årlige besparelse ved køb på 2,726 mio. kr. tilskrives de likvide aktiver. Der er ikke i forbindelse med køb af ejendommen indregnet et alternativ forrentning af købesummen på 41,5-42,0 mio. kr. Der er desuden ikke indregnet en eventuel værdistigning på ejendommen i en given ejerperiode.

 

Anlægsudgifter for ombygning af Rådhuset ved Torvet ved flytning af 54 medarbejdere fra Enghavevej til Rådhuset er ca. 7 mio. kr. Indtægt ved salg af Enghavevej ikke under 10 mio. kr.

 

Indgåelse af kontrakt for nyt lejemål:

Midtby: Driftsudgift 2,2 mio. kr. Anlægsudgift 12 mio. kr.

Merkurvej: Driftsudgift 1,740 mio. kr. Anlægsudgift 8,4 mio. kr.

 

Køb af Østergade 2: Driftsudgift ca. 1,0 mio. kr.. Samlet anlægsudgift kendes ikke men er ikke under 66,8-69,8 mio. kr.

 

De ovenstående beregninger er at betragte som overslag, som vil blive kvalificeret yderligere ved valg af scenarie.

 

På ovenstående baggrund anbefales, at Herning Kommune indleder forhandling om indgåelse af en ny lejeaftale med huslejenedsættelse på 0,6 mio. kr. om året med mulighed for erhvervelse af Rådhus B og parkeringskælderen under Rådhuset til 42,0 mio. kr. til erhver tid i hele lejeperioden. Såfremt Enghavevej afhændes vil der være en samlet nettoindtægt på ca. 7,5 mio. kr. samt en årlig driftsbesparelse på ca. 1,190 mio. kr. om året.

 

Såfremt Herning Kommune indgår en ny lejeaftale som foreslået, vil der fremkomme en sag herom efter erhvervelsen indeholdende de bevillingsmæssige konsekvenser.

Indstilling

Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller,

at Herning Kommune indgår en ny 10 årig lejeaftale med huslejenedsættelse på 0,6 mio. kr. om året med mulighed for erhvervelse af Rådhus B og parkeringskælder under Rådhuset til 42,0 mio. kr. til enhver tid i hele lejeperioden
at Enghavevej sættes til salg og proces for flytning af medarbejderne fra Enghavevej til Rådhuset igangsættes. 
Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller,

Beslutning

Indstillingen er tiltrådt.

 

Borgerlisten kan ikke tiltræde andet at-punkt om at Enghavevej sættes til salg og proces for flytning af medarbejderne fra Enghavevej til Rådhuset igangsættes.