Udvalg: Herning Byråd
Mødedato: 31. marts 2020
Mødested: Skype for Business

Dagsordenpunkter

75. Endelig vedtagelse af lokalplan for campingplads, erhvervs-, bolig- og rekreativt område ved Søgårdvej i Sunds

Sagsnr.: 01.02.05-P16-13-19 Sagsbehandler: Louise Kruse Hansen  

Endelig vedtagelse af lokalplan for campingplads, erhvervs-, bolig- og rekreativt område ved Søgårdvej i Sunds

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR

 

 

 

 

 

 

  X

 

   X

  X

 

Sagsresume

Herning Byråd har på mødet den 12. november 2019 foreløbigt vedtaget lokalplan 21.E7.2 og kommuneplantillæg nr. 96 for campingplads, erhvervs-, bolig- og rekreativt område ved Søgårdvej i Sunds, som giver mulighed for en udvikling af området, hvor Sunds Sø Camping og restaurant Søgaarden ligger.

 

Lokalplanen har til formål at fastlægge områdets anvendelse til offentlige formål, publikumsorienteret erhverv, herunder restauration, hotel bl.a. i form af hytter, selskabslokaler, campingplads og boliger, som enten kan opføres som tæt/lav eller åben/lav-bebyggelse.

 

Forslagene har været i offentlig høring i perioden fra d. 21. november 2019 til og med den 16. januar 2020. Der er i perioden indkommet 13 bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser til planforslagene.

Forvaltningen anbefaler, at lokalplan 21.E7.2 endelig vedtages med ændringer vedr. bredde på sti, bygninger og parkering i delområde IV, hegning, bygningshøjde og etageantal i delområde IIIb, vejadgang til delområde I og beplantning. 

Sagsfremstilling

Lokalplanområdet

Lokalplanområdet er beliggende i den østlige del af Sunds ved Sunds Sø. Lokalplanområdet er afgrænset mod nord af søen. Øst for lokalplanområdet er et areal med skovbeplantning og et tidligere sommerhusområde, som er overgået til helårsbeboelse. Mod syd er lokalplanområdet afgrænset af Åvej og mod vest af et boligområde. Den vestlige del af lokalplanområdet anvendes i dag til ”Søgården”, som er restauration og selskabslokaler med tilhørende parkeringsplads og grønt friareal. Den nordlige del af lokalplanområdet er et offentlig grønt areal kaldet ”Strandparken”. Strandparken er et af flere offentligt tilgængelige grønne områder til Sunds Sø. Den østlige del af lokalplanområdet har været anvendt til Sunds Sø Campingplads indtil slutningen af 2017, men benyttes ikke længere som campingplads.

 

Lokalplanforslaget 

Lokalplanområdet er inddelt i fem delområder (I,II,IIIA, IIIB og IV).

 

Lokalplankort

 

Delområde I, som er arealet langs Åvej, må anvendes til fem boliger, enten som tæt-lav eller åben-lav bebyggelse. Boligerne i delområdet I har udkørsel til vejen A-B via vej C-D. Lokalplanen giver mulighed for etablering af et regnvandsbassin inden for delområde I.

 

Delområde II kan anvendes til campingplads, hvor der må opstilles telte, campingvogne og autocampere og der er mulighed for opførelse af fællesfaciliteter, campinghytter og

campingværelser. Campingværelser er værelser, der etableres i f.eks. campinghytter.

 

Delområde IIIa kan anvendes til publikumsorienteret erhverv, herunder restauration, selskabslokaler, hotel samt parkering. Til et hotel i delområde IIIa, kan der i delområde IIIb etableres overnatningsfaciliteter i form af hotelhytter med fællesfaciliteter. Lokalplanen fastsætter en maksimal bygningshøjde på 5 meter og størrelse på de enkelte hytter på 45 m2 i delområde II og IIIb, som svarer til de maksimale størrelser, som er fastsat i ”Bekendtgørelse om tilladelse til udlejning af arealer til campering og om indretning og benyttelser af campingpladser.” Dette er for at sikre en arkitektonisk ensartet bebyggelse, såfremt der bliver etableret hytter i både delområde II og IIIb.

 

Delområde IV skal anvendes til offentligt friareal kaldet Strandparken, hvor der kun må etableres de nødvendige bygninger til områdets anvendelse, som f.eks. omklædnings- og toiletfaciliteter. Derudover kan den sydlige del af delområde IV anvendes til parkering langs ankomstarealet.

 

Offentlig høring

Lokalplanforslaget har været i offentlig høring i perioden fra den 21. november 2019 til og med den 16. januar 2020. I høringsperioden er der afholdt et borgermøde d. 18. december på Restaurant Søgaarden i Sunds, hvor ca. 150 deltog. Der er i høringsperioden indkommet 13 bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser, som kan ses i det vedlagte bilag.

 

Indsigelserne omhandler bl.a.:

 

  • bekymring for at hele området med Sunds Sø Camping på sigt bliver til boliger
  • projektets økonomi
  • at området fortsat skal anvendes som campingplads
  • tidsplan for projektet
  • pligt til at opføre hytter
  • bredde på stier
  • bebyggelse i Strandparken
  • hegning
  • bygningshøjde og etageantal for restaurant Søgaarden
  • vejadgang til delområde I
  • parkering i delområde IV
  • den tinglyste tilbagekøbsklausul

 

De enkelte punkter er gengivet med et resume i indsigelsesnotat, som bilag til sagen. Forvaltningen har nedenfor kommenteret på de forhold i indsigelserne, som det vurderes kan give anledning til ændringer i lokalplanen.

 

Vurdering

Sti a-b

Nabo øst for lokalplanområdet gør indsigelse mod, at lokalplanforslaget udlægger sti a-b i en bredde af 4 meter, da ejer mener, at det er bredere end den er i dag, og efter kravene i den gældende lokalplan 21.B18.1. Naboen begrunder sin indsigelse med, at mange tror, at hans indkørsel er adgang til Strandparken og Sunds Sø. Naboen foreslår, at stien fastholdes i den nuværende bredde eller at der etableres en cykelbom, hvor deres indkørsel krydser den tinglyste sti og går over i sti a-b. I den gældende lokalplan for området, er stien, som er benævnt a-b i lokalplanforslaget benævnt sti a-b-d, hvorom der i den gældende lokalplan 4.17.1 står: ”..stien a-b-d over delområde III og II kan anlægges i indtil 4 m bredde og med grusbefæstelse.”

 

Forvaltningen har i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget fundet det hensigtsmæssigt at videreføre de eksisterende forhold for sti a-b. Det er ikke lokalplanens intention at gøre sti a-b i lokalplanforslaget bredere end den eksisterende sti. Forvaltningen foreslår derfor, at der sker en præcisering af lokalplanens § 4.6, så det fremgår, at stien kan anlægges i op til 4 meters bredde.

 

Nødvendige bygninger i delområde IV (Strandparken)

En nabo øst for lokalplanområdet gør indsigelse mod, at planforslagene giver mulighed for der kan opføres bygninger i Strandparken (lokalplanforslagets delområde IV), særligt hvis bygninger placeres i den østlige del af delområdet eller hvis disse bygninger hindrer naboens søudsigt. Naboen understreger, at nye hvis bygninger placeres der, hvor den eksisterende toiletbygning ligger, er man tilfredse med placeringen. Naboen gør også indsigelse mod, at der kan etableres 50 m2 bebyggelse i Strandparken, da de ikke mener der er behov for det. Naboen er bekymret for, at f.eks. et stort omklædningsrum vil kunne fungere som f.eks. varmestue.

Den eksisterende toiletbygning er placeret på matrikel 2es Sunds by, Sunds, hvor campingpladsen ligger. Toiletbygningen er tinglyst som et offentligt toilet, men den tinglyste servitut kan opsiges af en af parterne, som er Herning Kommune og ejere af matrikel 2es. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget blev det vurderet hensigtsmæssigt at fremtidssikre muligheden for bl.a. et offentligt toilet samt evt. omklædningsfaciliteter i tilknytning til Strandparken, som er et offentligt rekreativt område med bademulighed i Sunds Sø. Da der ikke er et konkret projekt for et evt. kommende bygninger i delområde IV vurderer forvaltningen, at det vil være hensigtsmæssigt at fastholde muligheden for 50 m2 bebyggelse i delområde IV.

 

Forvaltningen vurderer dog, at det kan være hensigtsmæssigt at beskrive og præcisere, hvor de nødvendige bygninger kan placeres. Forvaltningen foreslår derfor, at der indskrives, at bygninger kan placeres i den vestlige del langs skellet mellem matrikel 2m og 2es.

 

Hegning

En nabo øst for lokalplanområdet gør indsigelse mod, at der i lokalplanforslaget er beskrevet, at der kan sættes hegn op langs lokalplanområdets østlige afgrænsning for så vidt angår delområde I, II, og IIIb, som grænser op til indsigers ejendom. I den eksisterende lokalplan er det beskrevet, at der skal opsættes hegn. Naboen frygter, at hvis det nuværende hegn fjernes, så vil folk skråne henover deres ejendom, tværs gennem campingpladsen og ned til Strandparken, og deres ejendom vil ikke længere forekomme privat. Naboen forventer derfor, at der skal være en pligt til at opretholde hegnet langs lokalplanområdets østlige afgrænsning, for så vidt angår delområde I, II og IIIb.

 

Nabo øst for lokalplanområdet ønsker at opretholde det trådhegn, som i dag er opført mellem deres ejendom og Strandparken. Naboen påpeger, at hegnet er opført af kommunen efter ønske fra den tidligere ejer af deres ejendom. Naboen har efter aftale med kommunen selv renoveret dele af dette hegn. Naboen påpeger, at hegnet skal sikre, at gæster til Strandparken ikke bevæger sig ind på deres private ejendom. Bygherre ønsker, at lokalplanens bestemmelse om, at trådhegn ikke må være synligt fra ydersiden samt kravet om levende hegn fjernes. Bygherre begrunder det med, at et levende hegn vil kræve store omkostninger at vedligeholde, da der er tale om 700 meter hæk. Endvidere er det afgørende, at pladsen kan hegnes af hensyn til bl.a. gæsternes tryghedsfølelse og forsikringshensyn. Ned mod søen ønsker bygherren, at hegnet kan være gennemsigtigt, så udsynet mod søen bevares. Bygherre understreger, at de ønsker at lave et pænt og naturligt hegn, men at det i praksis kan blive svært, at beplantningen skal være høj nok til at dække trådhegnet.  

 

Forvaltningen anbefaler, at der bør være krav om hegning i forhold til anvendelsen som campingplads og hytteby, af hensyn til gæster og naboer. Forvaltningen anbefaler ligeledes at der kan opføres trådhegn omkring campingpladsen og mellem matrikel 2m og 2am. Der bør være krav om at trådhegnet begrønnes, dog med udtagelse af mellem matrikel 2m og 2am samt langs mellem matrikel 2m og 2es for at sikre muligheden for udsigt til Sunds Sø. Det vurderes at hegnet langs de øvrige strækninger skal sikres et grønt udseende af æstetiske årsager.

  

Parkering i delområde IV

Tilsyneladende er der en opfattelse af, at der kan etableres parkeringspladser i Strandparken på det grønne område. Dette er ikke hensigten, derfor foreslås det, at lokalplanens bestemmelser for delområde IV tilføjes i en bestemmelse, at der ikke må anlægges parkeringspladser i den nordlige del af delområde IV (Strandparken). 

 

Vejadgang til delområde I samt afgrænsning af delområde I og II

Der er indkommet ændringsforslag fra Sunds Borgerforening og bygherre, som foreslår, at boligerne i delområde I tillades udkørsel til Åvej. Sunds Borgerforening foreslår endvidere, at vejarealet til vej C-D kan indgå i områderne til campingplads eller hytter.

 

Forvaltningen vurderer, at der ved etablering af fem boliger kan gives mulighed for, at boligerne har adgang direkte fra Åvej. Forvaltningen foreslår derfor, at dette ændres i lokalplanen, således at vej C-D udgår og arealet herfra inddrages i delområde II til campingplads.

 

Bevaring af beplantning langs Åvej

Bygherre finder, at bevaringen af beplantningen langs Åvej er problematisk i forhold til skygge for de kommende boliger og deres udeareal. De ønsker, at der er mulighed for at tynde ud i den og at trærækken begrænsens også af hensyn til evt. vejtilkørsel fra Åvej.

 

Forvaltningen har revurderet beplantningen i forhold til solorientering og ønsket om vejadgang fra Åvej. Det eksisterende udtryk langs Åvej er, der ligger husene langs sydsiden helt ud til vejen, hvor husene på nordsiden af Åvej er mere tilbagetrukket fra vejen. Forvaltningen vurderer at der kan stilles krav om at der plantes ét træ pr. ejendom ud mod Åvej i den eksisterende græsrabat. Forvaltningen anbefaler endvidere, at lokalplanen fastlægger en byggelinje, som har samme placering som den nordlige afgrænsning af beplantningen i delområde I i lokalplanforslaget, og at ny bebyggelse skal placeres i denne linje, enten med facaden eller med et hjørne af bebyggelsen.

Indstilling

Byplanudvalget indstiller,

at lokalplanforslag 21.E7.2 endeligt vedtages med følgende ændringer:

 

at lokalplanforslagets §4.6 ændres til: ”Den eksisterende offentlige sti a-b kan anlægges i op til 4 meters bredde.”

 

at der indskrives ny bestemmelse i § 7 vedr. delområde IV: ”De nødvendige bygninger i delområde IV kan primært placeres i den vestlige del langs skellet mellem matrikel 2m og 2es.”

 

at lokalplanforslagets §11.1 ændres til: ”Hegning mod veje, stier og fælles friarealer skal ske som levende hegn/hæk af egnstypiske / hjemmehørende arter i hele lokalplanområdet. Hegnet/hækken skal placeres på egen grund og skal vedligeholdes på begge sider af den pågældende grundejer. Hegnet/hækken skal plantes minimum 40 cm fra skel. Undtaget langs delområde II og IIIb, hvor hegning kan ske som trådhegn jf. §11.8”

 

at lokalplanforslagets §11. 8 ændres til: ”Der skal opføres hegn omkring delområde II og IIIb, dog ikke mellem delområde II og IIIb. Hegnet kan ske som trådhegn. Trådhegnet kan etableres med en højde på op til 1,8 meter. Trådhegnet skal begrønnes, med undtagelse af mellem delområde IIIb og IV, og må ikke være synligt fra ydersiden af delområdet.”

 

at der i lokalplanforslagets §11 vedr. delområde IV tilføjes: ”Der kan opsættes trådhegn mellem matrikel 2m og 2am. Trådhegnet kan etableres med en højde op til 1,8 meter.”

 

at lokalplanforslaget § 3.19 for delområde IV ændres til: ”Den sydlige del af delområdet skal fungere som tilkørsel til delområderne og skal ske fra den nuværende adgangsvej. Der kan etableres parkering langs den nuværende adgangsvej. Der må ikke anlægges parkeringspladser i den nordlige del af delområde IV (Strandparken) .”

 

at lokalplanens § 4.2 ændres til: ”Lokalplanområdets delområde II, IIIa, IIIb og IV må kun vejbetjenes fra Åvej i princippet som vist på kortbilag 2. Boliger i delområde I må have direkte udkørsel til Åvej. Der er for matrikel 2l en tinglyst vejadgang uden for lokalplanområdet.”

 

at lokalplanforslagets §4.3 ændres til: ”Delområde II, IIIa, IIIb og IV trafikbetjenes med vejadgang fra Åvej på den eksisterende vej A-B. Vejen udlægges med en bredde på minimum 6 meter og en kørebanebredde på minimum 5 meter.”

 

at lokalplanforslagets §4.4 slettes

 

at afgræsning af delområde II ændres til at indeholde arealet, hvor lokalplanforslagets vej C-D ligger på lokalplanens kortbilag 2

 

at lokalplanforslagets §11.4 ændres til: ”Der skal plantes et træ pr. ejendom ud mod Åvej i den eksisterende græsrabat.”

 

at lokalplanforslagets §15.1 slettes

 

at på lokalplanens kortbilag 2 slettes tæt beplantning, som skal bevares

 

at på lokalplanens kortbilag 2 indtegnes en byggelinje i delområde I i en afstand af syv meter fra lokalplanområdets sydlige afgrænsning mod Åvej

 

at der tilføjes ny bestemmelse i § 7 for delområde I: ”Der udlægges en byggelinje, som vist på kortbilag 2. Ny bebyggelse skal placeres i byggelinjen med enten facade eller med et hjørne af bebyggelsen.”  

 

Økonomi- og Erhvervsudvalget anbefaler indstillingen.  

 

Rasmus Norup (C) kan ikke anbefale sagen til Byrådet.

Byplanudvalget indstiller,

Beslutning

Lokalplan nr. 21.E7.2 er med de anførte ændringer endeligt vedtaget.

 

Rasmus Norup (C), Peter Villadsen (F) og Borgerlisten kan ikke tiltræde indstillingen.

Bilag

  • Indsigelsesnotat_LP_21.E7.2 og KPT 96_ Campingplads, erhvervs-, bolig- og rekreativt ormåde