Udvalg: Herning Byråd
Mødedato: 31. marts 2020
Mødested: Skype for Business

Dagsordenpunkter

66. Godkendelse af skema C for 26 familieboliger på Kastanievej i Sunds

Sagsnr.: 03.02.14-P19-1-19 Sagsbehandler: Vibeke Hother  

Godkendelse af skema C for 26 familieboliger på Kastanievej i Sunds

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR

 

 

 

 

 

 

 

 

 X

 X

 

Øvrige sagsbehandlere: - Peter Vallentin og Jan Märcher

Sagsresume

Den 19. december 2017 godkendte Byrådet i Herning, under pkt. 296, skema A for opførelsen af 26 nye familieboliger på Kastanievej i Sunds.

 

Skema B blev godkendt adminstrativt i henhold til bemyndigelse den 24. januar 2018.

 

Boligselskabet FællesBo har nu afsluttet byggeriet og taget bygningen i drift. Boligselskabet fremsender endeligt anlægsregnskab i form af skema C til godkendelse.

 

Administrationen anbefaler, at Byrådet godkender skema C.

Sagsfremstilling

Som en del af Plan for almene boliger 2017-2021 besluttede Byrådet i juni 2016, at nybyggeri af 25 almene familieboliger på Alfagrunden i Sunds skulle udbydes i konkurrence mellem boligselskaberne. Kommunen modtog bud fra 3 af kommunens 4 boligselskaber, Boligselskabet Fællesbo blev tildelt kvoten og optimerede projektet således, at Byrådet den 19. december 2017 godkendte at der blev opført 26 boliger. FællesBo har nu afsluttet byggeriet og taget byggeriet i drift. Boligerne er forsynede med solceller med en energipakke, der kan lagre strøm, hvilket betyder at boligerne er selvforsynede og uafhængige af fjernvarme. I byggeriet er der anvendt en innovativ ny vægtype, der er tyndere end normale vægge, men stadig højisoleret, hvilket giver mere indvendigt boligareal. Fællesbo betegner byggeriet som en succes, hvor det er lykkedes at bygge boliger af høj kvalitet med lav totalhusleje.

 

Boligselskabet FællesBo har fremsendt skema C vedrørende etablering af 26 almene familieboliger, beliggende på Kastanievej i Sunds, med anmodning om godkendelse af skema C med den endelige anskaffelsessum.

 

Kommunalbestyrelsen gav den 19. december 2017 tilsagn (skema A) om støtte til et boligprojekt omfattende 26 almene familieboliger.

 

Administrationen godkendte i henhold til bemyndigelse skema B den 24. januar 2018, da tallene i skema B ikke afveg fra tallene i skema A. Administrationen godkendte en anskaffelsessum på 50.836.000 kr. for projektet.

 

Den samlede anskaffelsessum for byggeriet er i det fremsendte anlægsregnskab (skema C) opgjort til 51.964.000 kr.

Anskaffelsessummen i mio. kr. inkl. moms for 26 familieboliger opgøres i forhold til skema B godkendelsen således:

 

 

Skema B tilsagn

Skema C regnskab

Grundudgifter

8,749

9,384

Enterpriseudgifter

36,054

36,563

Omkostninger

5,113

5,122

Gebyrer

0,920

0,895

I alt

50,836

51,964

 

Der er tale om en budgetoverskridelse på 1.128.000 kr. og FællesBo oplyser herom, at ved anlægsarbejdernes opstart viste det sig, at jordbundsforholdene var af en hel anden beskaffenhed end jordbundsundersøgelserne havde vist. Det var derfor nødvendigt at udskifte væsentlig meget jord med sandpuder. Projektet blev derved forsinket, så det var nødvendigt at fortsætte projektet hen over vinterperioden, hvilket betød yderligere omkostninger pga. vinterforanstaltninger.

 

FællesBos rådgiver havde på forhånd indhentet oplysninger om udgiften til tilslutningsafgifter for vand hos Sunds Elforsyning, men i forbindelse med at vandinstallationen igangsættes, så bliver det klart at Sunds forsyning har et samarbejde med Herning Vand, som ville have fuld tilslutningsafgift på alle boliger selvom de ikke lavede installationen. Man forsøgte at forhandle sig til en billigere løsning uden held.

 

Undervejs i processen blev det endvidere klart, at der var en gevinst ved at optimere hybridanlægget ved at lave en fælles batteri-station, idet man så kunne udnytte solcelle strømmen langt bedre. Det betyder fx at når en beboer er på ferie, så kan andre beboere få glæde af den lagrede strøm på beboerens batteri. Samtidig betyder det, at der skal udføres service ét sted i bebyggelsen frem for 26 steder, hvis der var en batteripakke til hver bolig.

 

Overskridelsen specificeres således:

 

Tilslutningsafgifter vand

 

377.000 kr.

Ekstraordinære udgifter til fundering og forurening

416.000 kr.

Ekstraordinære vinterforanstaltninger

221.000 kr.

Optimering af hybridanlæg (fælles solceller og batteripakke)

375.000 kr.

Øvrige overskridelser og besparelser

-261.000 kr.

I alt

1.128.000 kr.

 

 Finansieringen af boligernes anskaffelsessum opgøres i forhold til skema B godkendelsen således:

 

  

Skema B finansiering

Skema C finansiering

Realkreditlån 88 % af anskaffelsessummen

                                           44,736

                                              45,728

Grundkapital 10 %

                                             5,084

                                                5,196

Beboerindskud 2 %

1,017

1,039

 

Kommunal garantistillelse

Det følger af almenboligloven, at der skal stilles kommunal garanti for den del af realkreditlånet, som på lånetidspunktet har pantesikkerhed ud over over 60 % af ejendommens værdi. Det er suverænt realkreditinstituttet, der vurderer bygningens værdi og dermed garantiens størrelse. De seneste erfaringer med garantistillelse for nybyggeri viser, at realkreditinstitutterne i praksis stiller krav om garantistillelse på 64-70,5 %, idet værdiansættelse af nybyggeriet ikke svarer til anlægssummen. I forbindelse med Skema A godkendte Byrådet således, at stille garanti for et beløb som blev anslået til 28,6 -31,5 mio.kr. Med udgangspunkt i den samlede anlægssum på skema C, som udtryk for bygningens værdi, så vil den kommunale garantistillelse svare til 18,291 mio. kr. Den endelige garantistillelse beregnes dog, som nævnt ovenfor, udfra realkreditinstituttets vurdering af ejendommens værdi, hvilket ofte ikke vil være i overensstemmelse med anlægssummen. Ud fra praksis på området, så vil realkreditinstituttets vurdering af bygningens værdi medføre at den kommunale garantistillelse svarer til 29,266 - 32,238 mio. kr. Staten regaranterer for halvdelen af det beløb kommunen garanterer for.

 

Husleje

Den endelige husleje er på baggrund af skema C opgjort til 714 kr. pr. m2 bruttoareal ekskl. forbrug.

 

FællesBo oplyser, at det konkret betyder en husleje på 4.720 kr. pr. md. ekskl. forbrug for lejlighederne på 70 m2, og 6.665 kr. pr. md ekskl. forbrug for lejlighederne på 115 m2.

Økonomi

I forbindelse med skema A er der givet bevilling til udgiften til kommunalt grundkapitaltilskud på 5,084 mio. kr. På baggrund af den ovenfor anførte overskridelse af budgettet er udgiften til kommunalt grundkapitaltilskud, ved skema C, steget med 0,112 mio. kr. til 5,196 mio. kr.

Indstilling

Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller,

atanlægsregnskabet og dermed skema C på i alt 51.964.000 kr. godkendes inkl. kommunal garantistillelse,

 

athuslejen på 714 kr. pr. m2 bruttoareal godkendes

 

at stigningen til grundkapitaltilskudet på 0,112 mio. kr. finansieres af afsatte midler på serviceområde 26 indskud i Landsbyggefonden.

 

Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller,

Beslutning

Indstillingen er tiltrådt.