Udvalg: Herning Byråd
Mødedato: 26. maj 2015
Mødested: Byrådssalen

Dagsordenpunkter

150. Endelig vedtagelse af lokalplan for boligområde ved Præstehaven i Gjellerup

Sagsnr.: 01.02.05-P16-27-14 Sagsbehandler: Sine Dall  

Endelig vedtagelse af lokalplan for boligområde ved Præstehaven i Gjellerup

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR

 

 

 

 

 

 

 x

 

 x

 x

  

Sagsresume

Byrådet har på mødet den 27. januar 2015, foreløbigt vedtaget forslag til lokalplan 32.B9.1 for Boligområde ved Præstehaven i Gjellerup.

 

Lokalplanforslaget har været i offentlig høring i perioden 11. februar 2015 til 8. april 2015.

Der er indkommet 5 indsigelser og bemærkninger til planforslaget.

 

Indsigelserne til planforslaget har medført ændringer i lokalplanen vedrørende ændret bestemmelse omkring beplantning mod boligbebyggelsen mod Præstehaven og bestemmelse omkring solceller og refleksion.

 

Sagsfremstilling

Lokalplan 32.B9.1 for et boligområde ved Præstehaven i Gjellerup udlægger et område i den nordlige del af Gjellerup til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse.

 

Lokalplanen giver mulighed for at opføre åben-lav boligbebyggelse som fritliggende boliger i delområde I. Bebyggelsesprocenten for den enkelte grund er fastsat til maksimum 30.

Bebyggelse inden for lokalplanområdet må opføres i op til 2 etager og med en maksimum bygningshøjde på 8,5 meter.

I delområde II kan der enten opføres åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse. For tæt-lav bebyggelse er bebyggelsesprocenten ved bebyggelse i 1 etage på maksimum 30 og ved 2 etager er bebyggelsesprocenten på maksimum 40.

 

Lokalplanområdet er disponeret ud fra en stamvej gennem bebyggelsen. Herfra er der 4 boligveje. Dette gør, at det er muligt at udvikle området i etaper.

 

Der er indkommet 5 indsigelser og bemærkninger til lokalplanen.

Samlede indsigelser og bemærkninger er beskrevet og vurderet i et selvstændigt indsigelsesnotat. (bilag).

 

1.  Bemærkninger fra de kirkelige myndigheder, Gjellerups Kirke menighedsråd og Viborg Stiftsøvrighed.

De kirkelige myndigheder er positive over for planforslaget. De gør opmærksom på, at der fortsat skal være uhindret adgang fra Kirkebyvej til materielpladsen og kirkegården. Menighedsrådet vil gerne indgå i en positiv dialog omkring etablering af vej- og stisystem langs Kirkebyvej og kirkegården.

 

2.  Bemærkning fra Midt- og Vestjyllands Politi.

Bemærkningen omhandler sikring af oversigtsforhold og vendepladser.

 

3.  Indsigelse fra Ejerforeningen Præstehaven

Indsigelse omhandler bygningshøjde, sti og beplantning. Ejerforeningen ønsker en konstruktiv dialog om udstykningsplanerne mod nord, herunder bidrage til at projektet gennemføres som helhed.

Ejerforeningen gør indsigelse på bygningshøjden på 8,5 meter i området og ønsker denne sat ned, svarende til 1½ plan.

Ejerforeningen har forbehold mod følgende:

-       Stiforbindelse fra den nye udstykning og til Præstehaven.

-       Skelplacering mod Præstehaven, beplantning mod Præstehaven.

-       Hvilken beplantning der vælges for delområde II mod Præstehaven

-       En kirkefredning som beskrives i lokalplan 32.OF2.1 for offentligt område ved Gjellerup Kirke.

 

4. Indsigelse af 9. april 2015 fra ejer Præstehaven 13 a.

Indsigelse omhandler bygningshøjde, udsigt, samt solceller.

 

5. Bemærkning af 21. februar 2015 fra ejer Kildehøj 98.

Bemærkningen omhandler plejeniveau af grønt areal umiddelbart vest for lokalplanområdet.

 

Ad. 1

Det er forvaltningens vurdering, at bemærkningerne ikke har indflydelse på lokalplanen.

Adgangsvejen til kirkegården og materielgården ligger uden for lokalplanens område, men har indflydelse på udformning af en ny sti langs Kirkebyvej. Kommentarerne og ønske om dialog vedr. sti vil blive videregivet til Henning kommunes byggemodningsafdeling.

 

Ad. 2.

Det er forvaltningens vurdering, at kommentarerne ikke har indflydelse på lokalplanen. Under udarbejdelsen af lokalplanen er forvaltningen i tæt dialog med kommunens vejafdeling samt byggemodning.

 

Ad. 3.

Herning kommunes byggemodning og med deltagelse fra planafdelingen har afholdt et møde med ejerforeningen den 5. december 2014, i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen. På mødet gik man en tur rundt i området. Her blev der drøftet flere af de emner som de beskriver i deres bemærkninger.

 

Forvaltningen vurderer, at bygningshøjden på de 8,5 meter ikke har indflydelse på det omkringliggende byggeri. Udstykningen er udformet, så der ligger en stamvej mellem Præstehaven og boligparcellerne. Området er i denne del udlagt til åben-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30. Imellem stamvejen og Præstehaven er ligeledes en eksisterende bøgehæk og flere større træer. Den eksisterende beplantningen er placeret på Præstehavens grund, uden for lokalplanområdet. Udstykningen ligger nord for Præstehaven, hvor de har parkering og indgange.

Det areal som ligger tættest på Præstehaven er udlagt til enten tæt-lav eller åben-lav bebyggelse. Her ligger Præstehavens bebyggelse med gavlen mod den nye udstykning og har ingen vinduer vendt mod udstykningen.

 

Stien fra lokalplanområdet til Præstehaven er i lokalplanen beskrevet som en 1,5 meter bred gangsti. I lokalplanen er beskrevet en cykel- og gangsti langs Kirkebyvej. Løsningen med stien langs Kirkebyvej er den mest trafiksikre løsning for skolebørnene til Gjellerup skole. Det er ikke hensigten, at børnene skal gennem Præstehaven. På mødet den 5. december 2014 blev det også drøftet, hvordan en evt. løsning på den lille sti kunne udformes, f.eks. med chikane eller lignende.

 

På nuværende tidspunkt er det ikke fastlagt, hvordan en beplantning for lokalplanområdet vil komme til at se ud. I udstykninger tages en kommende grundejerforening oftest med i dialogen herom for at skabe ejerskab til området. Den nøjagtige skelplacering opmåles i forbindelse med udstykningen.

 

Der er i lokalplanen ikke fastlagt nogen beplantning i lokalplanen mellem delområde II og Præstehaven. Forvaltningen anbefaler at der tilføjes en bestemmelse i lokalplanen som fastlægger, at der skal plantes bøgehæk langs skellet. Denne beplantning har Præstehaven ligeledes på deres grund. Forvaltningen har været i kontakt med ejerforeningen, som har godkendt at der stilles krav om plantning af bøgehæk.

 

Kirkefredningen er tinglyst den 7.6.1952. Kirkefredningen har ingen betydning for lokalplanen, da fredningen omhandler det areal som i dag er parkkirkegård. Formålet var dengang at reservere arealet til kirkegård.

 

 

Ad. 4.

Se forvaltningens svar vedr. bygningshøjde under punkt 3.

Der er forvaltningens vurdering, at risiko for refleksion fra solceller er lille, da en mulig refleksion er afhængig af tagets hældning, orientering, årstiderne og hvor solen står på himlen. Det vurderes dog, at bemærkningen giver anledning til en tilføjelse i lokalplanens bestemmelser. Bestemmelserne foreskriver, at solcellepaneler ikke må medføre refleksionsgener for naboer, og skal etableres med antirefleksbehandlede overflader uden blanke metalkanter.

 

 

Ad. 5.

Det område som der beskrives ligger uden for lokalplanens område. Det er et kommunalt område som vedligeholdes af Herning Kommune med få driftsmidler ud fra kommunens samlede driftsbudget, som gennem årene er blevet reduceret. Kommunen vil gerne indgå dialog med grundejerforeninger i området omkring brugen af området.

Bemærkningen vil blive videregivet til Natur og Grønne områder, som administrerer arealet samt Byggemodning.

  

Vejnavn

Ved lokalplanens foreløbige vedtagelse blev det besluttet, at vejnavnet for området skulle være Kirkebyvej. Af sagen fremgik det dengang imidlertid ikke, at Kirkebyvej, som der er den eksisterende adgangsvej til det nye område, ikke er facadeløs, men allerede har flere husnumre tilknyttet ejendommne langs vejen. Det betyder, at der i princippet ikke er "ledige" husnumre nok til fordeling på de nye grunde som udstykkes jfr. Bekendtgørelsen om vejnavne og adresser.

 

Ved en udstykning på op til 30 grunde anbefales, at området får sit eget vejnavn. Forvaltningen anbefaler derfor at der vælges et nyt vejnavn, evt ud fra de oprindeligt foreslåede vejnavne: Kirkebakken, som er et gammelt stednavn i området, Præstehøj, flere veje i området har høj i vejnavnet, eller Kirkehaven. 

 


Byplanudvalget har ved sagens behandling på møde den 4. maj navngivet vejen
”Kirkebakken”.

Indstilling

Byplanudvalget indstiller,

at lokalplan 32.B9.1 for boligområde ved Præstehaven i Gjellerup endeligt vedtages med følgende ændringer:

 

at der under §8.4 tilføjes "Solcellepaneler må ikke medføre refleksionsgener for naboer, og skal etableres med antirefleksbehandlede overflader uden blanke metalkanter",

 

at der tilføjes en bestemmelse under §11 "Der skal plantes bøgehæk langs delområde II vestlige afgrænsning mod Præstehaven, som vist på kortbilag 2".

 

Økonomi- og Erhvervsudvalget anbefaler indstillingen. 

Byplanudvalget indstiller,

Beslutning

Lokalplan nr. lokalplan 32.B9.1 er med de anførte ændringer endeligt vedtaget.

Bilag

  • Indsigelser lokalplan 32.B9.1
  • Indsigelsesnotat lokalplan 32.B9.1
  • Notat vejnavn