Udvalg: Herning Byråd
Mødedato: 15. december 2020
Mødested: Skype for Business

Dagsordenpunkter

237. Helhedsplan for Fællesbo afd. 104, Fredhøj

Sagsnr.: 03.02.00-G01-1-15 Sagsbehandler: Vibeke Hother  

Helhedsplan for Fællesbo afd. 104, Fredhøj

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR










X


X


Øvrige sagsbehandlere: - Peter Vallentin og Signe Maibom Krøjgaard

Sagsresume

Folketinget har besluttet at afsætte 30,2 mia. kr. til grøn renovering af boliger i den almene sektor frem mod 2026. Med aftalen afsættes der 18,4 mia. kr. i 2020 og 2021 til en ekstraordinær fremrykning af renoveringsindsatsen, så Landsbyggefondens (LBF) venteliste kan blive afviklet. I forbindelse med aktivering af venteliste-køen er det prioriteret at sikre, at der i tilknytning til renoveringerne gennemføres yderligere grønne tiltag, der oplagt kan indpasses og supplere renoveringerne. Forslagene til yderligere grønne tiltag forudsættes indarbejdet i projektet indenfor de retningslinjer, som er fastsat af LBF.


Boligselskabet Fællesbo ønsker at renovere afdeling 104, Fredhøj. Afdelingen består af i alt 326 boliger hvoraf 21 er ungdomsboliger og 305 er familieboliger.


Boligerne er opført i 1949-1951 og selvom afdelingen igennem årene har henlagt midler til løbende vedligehold, står afdelingen i dag med et ufravigeligt renoveringsbehov. Der er udarbejdet en fysisk helhedsplan for afdelingen, hvor det er vurderet nødvendigt med en gennemgribende renovering af afdelingens boliger, bygninger og udearealer.


Planen er udarbejdet i dialog med LBF. Fællesbo sendte første version af helhedsplanen for afd. 104 til LBF og Herning Kommune i 2015. I 2016 besigtigede LBF afdelingen, og efter løbende dialog mellem parterne har LBF i 2020 sendt en finansieringsskitse til Fællesbo, som viser hvordan LBF kan støtte helhedsplanen.


LBF har meddelt Fællesbo, at såfremt Herning Kommune godkender det fremsendte Skema A, så har LBF godkendt den i sagen beskrevne finansiering og støtte.

Sagsfremstilling

Beskrivelse af afd. 104 – Fredhøj

Afdeling 104 er beliggende på Gl. Landevej, Grundtvigsvej, Fredhøj Allé, Fruehøjvej og Gl. Skolevej i den vestlige del af Herning. Afdelingen består af i alt 326 boliger hvoraf 21 er ungdomsboliger og 305 er familieboliger.

Afdelingen er fordelt på to forskellige placeringer - én del på området ved Gl. Landevej og én del ved Gl. Skolevej.


Ved Gl. Landevej består afd. 104 af 2 bebyggelser med 13 bygninger/fløje der helt eller delvist er sammenbyggede. Bygningerne består af kælder, stue, 1. sal og 2. sal. Der er i alt 49 boligopgange.

De 21 ungdomsboliger som er opført i 1989 ligger ligeledes i dette område. Kun en udvendig renovering af denne bygning indgår i helhedsplanen (vinduer/udvendige døre skiftes, sokkel løs puds og revner udbedres, dilatationsfuger i hjørner (facader), håndtering af PCB og asbest).


Ved Gl. Skolevej består afd. 104 af 2 bebyggelser. Den ene er en vinkelbygning ud mod Gl. Skolevej, der er opført i 1952 og har 4 opgange. Bygningen består af kælder, stue, 1. sal og 2. sal. Hele 2. sal (tagetage) blev totalrenoveret i 1998/1999, og indgår ikke i helhedsplanen udover, at der etableres balanceret ventilation.

Den anden blok er beliggende syd for og er opført i 1998/1999. Denne bygning indgår ikke i helhedsplanen.


Aktuelle byggefysiske udfordringer er:

  • Klimaskærmens energimæssige ydeevne er særdeles ringe og der er konstateret problemer med kuldebroer i facader, gavle, ved altaner mv. Der er konstateret revner i murværket.
  • Oprindelige bindere er meget rustne eller brudte, og der skal monteres nye bindere i forbindelse med en renovering.
  • Altankonstruktionen, der er sammenstøbt direkte ind i etagedæk, bidrager til kraftige kuldebroer ind til boligerne.
  • Ventilationsstandarden i boligerne er yderst ringe, og foregår alene ved naturligt aftræk. Der er problemer med dårligt indeklima, fugt og skimmelsvamp i afdelingens boliger.
  • Hovedparten af tagkvistene er med ingen eller begrænset isolering i konstruktionen
  • Vinduer og døre i facaden er nedslidte og udtjente og skal generelt udskiftes
  • På hovedparten af blokkene skal tagbelægningen udskiftes og taget skal efterisoleres.
  • Der er konstateret vandindtrængning i taget ved skotrender og ovenlys
  • Hovedparten af el- og VVS-installationerne er fra opførelsestidspunktet og er yderst utidssvarende.
  • Der opleves generelt problemer med vand- og fugtindtrængning, især i kælderetagen gennem kælderydervægge.


I henhold til afdelingens problematikker vurderes det derfor nødvendigt med en gennemgribende renovering af afdelingens boliger, bygninger og udearealer, hvorfor der er udarbejdet en fysisk helhedsplan for afdelingen. I forbindelse med renoveringen opgraderes boligerne samtidig til gældende boligstandard, således at boligens husleje og kvalitet stemmer overens.


Helhedsplanen er delt op i et afsnit om tilgængelighedstiltag, et afsnit om renoveringstiltag på bygningsniveau, et afsnit om renoverings- og moderniseringstiltag på boligniveau og et afsnit om tiltag vedrørende udearealer.


Helhedsplanens tilgængelighedstiltag


Med den ansøgte helhedsplan ønsker Fællesbo, at adgangen til ca. 1/3 af boligerne (90 boliger) øges i forhold til tilgængelighed. Dette gøres ved at etablere 14 elevatorer i en række opgange i afdelingen.


Helhedsplanens renoveringstiltag på bygningsniveau


Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende renoveringstiltag på bygningsniveau:


  • Skalmuring og efterisolering af facader og gavle (på nær blok N og Q)
  • Nye vinduer og døre i facaden inkl. kælder (på nær blok Q)
  • Håndtering af miljøfremmede stoffer i forbindelse med renoveringen (pcb, asbest, bly mv.)
  • Istandsætning af trapperum (på nær blok Q og N)
  • Betonreparation af udvendige kældertrapper
  • Tagbelægningen udskiftes og taget efterisoleres (på nær blok N, P og Q)
  • Eftergåelse af gesims, udskiftning af zinktagrender, udskiftning af tagnedløb, udskiftning af tagnedløb, nye kviste, nye ovenlysvinduer (på nær blok N, P og Q)
  • Udskiftning af tagnedløb grundet skalmuring (blok P)
  • Renovering af kælder, herunder installationer (på nær blok N og Q)
  • Kloakseparering


Helhedsplanens renoverings- og moderniseringstiltag på boligniveau


Afdelingens boliger er i dag kendetegnet ved at have mindre badeværelser og mindre køkkener, som ligger i stor afstand til stuen. Desuden har flere af boligerne mørke entréer. Mange af boligernes kvadratmeter er placeret i fordelingsgang frem for opholdsrum. Fællesbo ønsker med denne helhedsplan at gøre boligerne mere lyse og imødekommende med større køkkener og bad.

I flere af boligerne er der dog gode rumfordelinger samt badeværelse og køkken i en acceptabel størrelse. Derfor er flere af boligerne renoveret med udgangspunkt i eksisterende indretning hvad angår badeværelse, køkken og værelser. Disse lejemål er, som de øvrige lejemål, også totalrenoveret hvad angår punkterne på listen nedenfor.


Nogle lejlighedsskel flyttes, hvorfor eksisterende boliger ændres i størrelse og der sammenlægges en række boliger i afdelingen. I den forbindelse nedlægges 19 boliger og der vil således efter renoveringen være 307 lejemål i afdelingen.


Oversigt med antallet af boliger fordelt på antal rum inden og efter renoveringen:


Den foreslåede helhedsplan reducerer antallet af 1- og 3-værelses lejligheder samtidig med en stor forøgelse af 2-værelses lejligheder. Helhedsplanen sikrer således et betragteligt antal mindre lejligheder.


Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende tiltag på boligniveau:


  • Nyt rummeligt badeværelse med gulvvarme
  • Forberedelse for vaskesøjle i badeværelse
  • Åbent køkken/halvmur nogen steder/aflukkede køkkener nogen steder
  • Emfang samt forberedelse for opvaskemaskine i køkken
  • Lydisolering vertikalt og horisontalt
  • Ny entredør, nye trægulve og fodlister, nye indvendige døre, maling af vægge, træværk og lofter
  • Nye el- og VVS-installationer
  • Balanceret ventilation
  • Ny udvidet altan
  • En del af boligerne i stueetagen får udgang til private haver med adgang via en trappe til terræn


Helhedsplanens tiltag vedrørende udearealer


Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende tiltag i afdelingens udearealer:


  • Langs bebyggelsen nord for kirken skal overgangen mellem bygningen og p-pladser omlægges til blomsterhaver med mindre frugttræer + siddeplader
  • I det store område øst for kirken er der et lille gårdrum med et fliseareal med grillplads. Dette skal udvides, så det er muligt for flere beboere at opholde sig her samtidigt.
  • Nord for ungdomsboligerne og vest for kirken, stadig i det store område, skal der etableres fælleshaver, med siddepladser og supplerende store træer
  • Fjernelse af eksisterende belægning og etablering af ny
  • Nye træer og hæk, reetablering af græsarealer
  • Belægninger og beplantning i forhaver
  • Legepladsudstyr til store børn og supplerende legepladsudstyr til mindre børn
  • Ophold, siddepladser
  • Belysning i form af parklamper
  • Nye stier/stisystemer (tilgængelighed)
  • Flere parkeringspladser
  • Dørtelefoner
  • Renovering af garager
  • Molokker
  • Postkasseanlæg
  • Nyt fælleshus i det store område


Grøn Screening


I forbindelse med folketingets beslutning om aktivering af venteliste-køen ved LBF er det prioriteret at sikre, at der i tilknytning til renoveringerne gennemføres yderligere grønne tiltag, der oplagt kan indpasses og supplere renoveringerne.


Det er derfor en betingelse for renoveringsstøtte, at boligorganisationen gennemfører en grøn screening mv. af renoveringen. Forslagene til yderligere grønne tiltag forudsættes indarbejdet i projektet indenfor de retningslinjer, som Landsbyggefonden fastsætter. Tiltagene kan som udgangspunkt maksimalt øge anskaffelsessummen med ca. 5 %, idet kompenserende besparelser er modregnet heri.


Fællesbo har oplyst, at den indledende screening af afdelingen er gennemført, og den giver i første omgang anledning til følgende energitiltag:


  • Nye vinduer, døre og terrassedøre i hele bygningen
  • Nye termostatiske radiatorventiler på fremløbet
  • Renovering af taglejligheder med nye skrå- og skunkvægge med ny isolering
  • Efterisolering af gulv mod uopvarmet kælder
  • Montage af nye solceller


Der pågår på nuværende tidspunkt forhandling med Landsbyggefonden om hvilke konkrete tiltag, der kan indgå i helhedsplanen.


For afdelingen vil der løbende i projekterings- og udbudsfaserne op mod Skema B formentligt kunne findes flere energitiltag som ville kunne indarbejdes indtil man når loftet på de 5 %. Lovgrundlaget giver mulighed for at optimere den grønne screening helt frem til indberetningen af skema B. Efter indberetningen skal der gennemføres en dialog med LBF med henblik på størrelsen og emnerne på støttemuligheden samt godkendelse.


Helhedsplanens påvirkning på huslejen i afdelingen


Administrationen anbefaler, at helhedsplanen godkendes i sin helhed som ansøgt med de økonomiske konsekvenser som er beskrevet nedenfor under model 1. Administrationen og Fællesbo vurderer, at en helhedsplan eller gennemgribende renovering er påkrævet for at udbedre boligernes byggefysiske mangler og fremtidssikre afdelingen. Det skønnes ikke realistisk for afdelingen at udbedre boligerne via almindelige vedligehold og henlæggelser.


Hvis man ikke laver en helhedsplan, så er afdelingen nødsaget til at udføre de mest nødvendige vedligeholdelsesarbejder over driften, hvilket betyder, at huslejen stiger uden at boligkvaliteten øges i samme grad. Renoveringen vil skulle finansieres af afdelingen selv via henlæggelser og almindelige realkreditlån uden nogen form for tilskud eller støtte fra LBF. Det vil betyde, at afdelingen vil få ”mindre for mere” – altså færre renoveringsarbejder i afdelingen for flere midler.


Midlerne i LBF er opsparet af lejere i almene boliger i Danmark. Fællesbo ønsker derfor at anvende muligheden for at opnå støtte, fra de midler de selv har været med til at opspare.


Problemstillingen ved helhedsplaner generelt er, at der ikke gives støtte til almindelige og nødvendige forbedringer. Derimod gives der støtte til ekstraordinære tiltag som øget tilgængelighed. Det er således forholdsmæssigt dyrere for lejerne – og for Herning Kommune – at ”nøjes” med det helt nødvendige.


Ud fra en økonomisk betragtning om at opnå mest mulig renovering, for den lavest mulige påvirkning af huslejen for den enkelte ejer, anbefaler administrationen at der gennemføres en helhedsplan som ansøgt.


For fuldstændighedens skyld beskrives ligeledes to alternative modeller i forbindelse med den påtænkte helhedsplan.


Model 1: Helhedsplanen godkendes i sin helhed som ansøgt

Model 2: Helhedsplanen godkendes i reduceret omfang, så kun de strengest nødvendige arbejder gennemføres (forudsætter forhandling med LBF)

Model 3: Afdelingen udfører de strengest nødvendige arbejder ad hoc uden en helhedsplan.


Model 1. Helhedsplanen godkendes i sin helhed som ansøgt


Den samlede økonomi i helhedsplanen er opgjort til 384.069.698 kr. inkl. moms, omkostninger og udgifter til genhusning.


Af dette beløb har Landsbyggefonden godkendt 174.526.041 kr., som kan lånefinansieres med støttede lån, hvilket medfører en reduceret husleje for lejerne. Derudover bidrager LBF med kapitaltilførsel, fællespuljetilskud, godkendelse af diverse fritagelser samt driftsstøttelån.


Model 1 har følgende konsekvenser:

  • Den gennemsnitlige huslejestigning i afdelingen er 157 kr. pr. m2 om året.
  • Herning Kommunes andel af kapitaltilførslen er 200.000 kr.
  • Herning Kommune garanterer (netto) for 117.563.021 kr.


Model 2. Helhedsplanen godkendes i reduceret omfang, så kun de strengest nødvendige arbejder gennemføres


Fællesbo gør opmærksom på at model 2 ikke er drøftet med og godkendt af LBF. Det er derfor ikke sikkert at LBF vil godkende en renovering som alene forholder sig til de bygningsmæssige udfordringer, og det forventes under alle omstændigheder, at det ville blive vanskeligt at få renoveringsplanen med i denne omgang.


I model 2 er det alene de strengest nødvendige bygningsmæssige renoveringstiltag som laves.


Den samlede økonomi i model 2 ligger på knap 238 mio. kr. inkl. moms og omkostninger (er indeksreguleret til 2020 K2). Hvis vi forholder os til hvilke opretningsarbejder LBF støtter i den foreliggende helhedsplan, vil den udgift LBF evt. kunne støtte beløbe sig til knap 39 mio. kr. inkl. moms og omkostninger. Der vil ikke blive afsat økonomi til genhusning i denne model. I denne løsning kan vi ikke forvente, at LBF bidrager med kapitaltilførsel samt fælles-puljetilskud. Der vil højst sandsynlig også kun forekomme driftsstøttelån i et begrænset omfang.


De nødvendige arbejder omfatter følgende: Tag (udskiftning og efterisolering), udskiftning af ovenlys og kviste, efterisolering og skalmuring af facader, udskiftning af vinduer og facadedøre, betonreparation af udvendige kældertrapper, håndtering af miljøfremmede stoffer, udskiftning af installationer i kældre og lejemål, nødvendige tiltag i kælder, kloakseparering. Der indgår ikke en renovering af udearealer i beregningen.


Model 2 har følgende økonomiske konsekvenser:

  • Den gennemsnitlige huslejestigning i afdelingen er 407 kr. pr. m2 om året.
  • Ingen kapitaltilførsel
  • Herning Kommune garanterer (netto) for de støttede lån for 19.478.000 kr.*


*Det forventes endvidere at realkreditinstituttet vil stille krav om, at der skal garanteres for dele af de ustøttede lån. Dette beløb er for nuværende ikke oplyst.


Model 3. Afdelingen udfører de strengest nødvendige arbejder ad hoc uden en helhedsplan


Hvis ikke der gennemføres en helhedsplan for afdelingen, så skal afdelingen stadig lave de strengt nødvendige bygningsmæssige renoveringstiltag som er beskrevet ovenfor. Udgiften til dette vil i model 3 blive finansieret via almindelige realkreditlån uden støtte fra Landsbyggefonden.


Den samlede økonomi i model 3 ligger på knap 238 mio.kr inkl. moms og omkostninger (er indeksreguleret til 2020 K2)


Model 3 har følgende konsekvenser:

  • Den gennemsnitlige huslejestigning i afdelingen er 508 kr. pr. m2 om året
  • Ingen kapitaltilførsel
  • Ingen lånegaranti for støttede lån


Det forventes dog at realkreditinstituttet vil stille krav om, at der skal garanteres for dele af de ustøttede lån. Dette beløb er for nuværende ikke oplyst.


Fællesbo har lavet nedenstående beregning som viser huslejepåvirkningen ved de tre forskellige modeller. Skemaet illustrerer at model 2 og 3 er dyrere løsninger for lejeren, samtidig med at tiltagene som øger boligkvaliteten for lejeren ikke er med i model 2 og 3.



Arkitektonisk vurdering af helhedsplanen


Facaderenovering

Planafdelingen vurderer, at helhedsplanens renoveringstiltag i store træk som beskrevet, er den bedste måde at renovere for afdelingens fugt og kuldeproblemer. I det store område ved bloktyperne hvor der etableres tilgængelighed via elevatortårne med afstemt farve i pladematerialet, integreres disse i god sammenhæng med de røde og gule facadetegl. Elevatortårnene er ligeledes sammen med altanerne medvirkende til at dele facaden taktfast op. I det lille område er det er en stor kvalitet at de hvide ornamenter i Blok P – ”Døvehuset” søges bevaret, da de er meget karakteristiske og deler facaden op i en stram og enkel symmetri. I forbindelse med omdannelse af festsalen til boliger, kan det overvejes at give halvcirklen en mere sammenfaldende farvenuance i forhold til de øvrige facader.


Indretning af lejlighederne

Planafdelingen vurderer at de nye lejlighedsindretninger generelt er løst med hensyn til at give en så funktionel- og opholdsmæssig kvalitet som muligt, ud fra de eksisterende forhold. Indretningen rummer en større og tidssvarende fleksibilitet, med omplacering af køkken samt større badeværelser og i mange tilfælde større værelser. Der er ligeledes skabt forbedrede lysindfald i mange af lejlighederne og det er en stor kvalitet at der gives mulighed for udendørsophold i form af altaner. Der er herved skabt et ekstra ”rum” i det fri, hvilket må betegnes som en bonus når man bor i en lejlighed og ellers ikke har mulighed for at træde ud i en have eller på en terrasse. Der skabes herved også mulighed for mere uforpligtende at kunne følge med i aktiviteter i og omkring boligblokkene, ligesom grobunden for fællesskab er til stede. I Blok P – ”Døvehuset”, hvor den halvrunde festsal omdannes til boliger, synes de høje smalle vinduespartier umiddelbart at give et begrænset lysindfald til rummene. Planafdelingen anbefaler at der i den fremtidige projektering tages højde for at sikre tilstrækkeligt med dagslys i boligerne.


Udearealer og tilgængelighed

For Afd. 104 er det en kvalitet at der i det store område er taget afsæt i de eksisterende grønne arealer, hvor eksisterende træer bliver suppleret med flere, således begrønningen i de forskellige gårdrum forstærkes. Hovedanslagene er bevaret og inddelingen af private, semiprivate og fællesområder er tydeliggjorte ved yderligere beplantning.

Det nye fælleshus skiller sig markant ud fra den eksisterende bebyggelse, med et moderne facadeudtryk som er sat i skæve vinkler, med et lettere trapezformet fodaftryk. Planafdelingen anbefaler at der i forbindelse med den videre projektering overvejes at lægge fælleshusets tag som et grønt tag, hvilket vil tilføje det store gårdrum et yderligere grønt element. Huset vil på den måde også blive integreret visuelt, ved udkig fra de mange lejligheder i boligkareen. I forhold til de fremtidige skitserede parkeringsforhold så vil den endelige projektering heraf – ligesom det resterende projekt - først ske efter drøftelse med og godkendelse fra de relevante dele af kommunen.


Den beboerdemokratiske proces


Den beboerdemokratiske proces i afdeling 104 blev indledt med et informationsmøde den 10. november 2020, efterfulgt af en spørgedag den 17. november 2020. Godkendelsen af helhedsplanen var herefter til afstemning på et ekstraordinært afdelingsmøde den 1.december 2020, hvor helhedsplanen blev vedtaget med stemmerne: ja: 100 og nej: 6.


Økonomiske nøgletal for helhedsplanen


Gruppe 2-arbejder fremgår af Landsbyggefondens finansieringsskitse, og vedrører den andel af de ustøttede arbejder, som Landsbyggefonden støtter. Det ustøttede realkreditlån på gruppe 2-arbejder på 30.300.000 kr. er modregnet afsatte beløb i finansieringsskitsen til kapitaltilførsel, trækningsret og fællespuljetilskud


Økonomi

Kommunens økonomi i forbindelse med helhedsplanen


Ifølge LBFs kapitalskitse, skal der ske en kapitaltilførsel for at sikre huslejeniveauet. Kapitaltilførslen er den såkaldte 5-delsordning på i alt kr. 1.000.000, hvor kommunen skal bidrage med 1/5 svarende til 200.000 kr. LBF bidrager med 2/5-dele, FællesBo med 1/5-del og Realkredit med 1/5-del.


Forventet kommunal garantiramme på i alt (netto) 117.563.021 kr.


Garantistillelse til almene boliger påvirker ikke den generelle kommunale låneramme og er i almindelighed forbundet med en meget begrænset direkte risiko. Der er ingen rimelige tegn på, at garantiforpligtigelsen i forbindelse med renoveringen af afdeling 104 Fredhøj skulle udgøre en reel risiko for Herning Kommune. Der findes meget få eksempler på, at en kommunal garantistillelse nogensinde er blevet udløst, og afdelingens gode beliggenhed i Herning bestyrker administrationens forventning om, at garantien reelt aldrig vil komme i spil.

Garantistillelsen i forbindelse med etablering af/opførelse af almene boliger nedskrives løbende i forbindelse med lånenes tilbagebetaling, så i takt med at boligafdelingen afdrager på de støttede lån, falder kommunens garantistillelse tilsvarende.


Med vedtagelse af den ønskede helhedsplan, vil det samlet set betyde en garantiforpligtelse på (netto) 117.563.021 kr. samt en udgift til kapitaltilførsel på 200.000 kr. for Herning Kommune. Udgiften kan finansieres af serviceområde 26 - Udlån, langfristede tilgodehavender (Indskud i Landsbyggefonden).


Administrationen bemærker at garantistillelsen ikke påvirker den kommunale låneramme.

Indstilling

Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller,

at den ansøgte helhedsplan for afd. 104 - Fredhøj med en samlet anlægsramme på 384.069.698 kr. godkendes,


at den kommunale kaptaltilførsel på 200.000 kr. godkendes,


at den kommunale kapitaltilførsel på 200.000 kr. finansieres af serviceområde 26 - Udlån, langfristede tilgodehavender (Indskud i Landsbyggefonden)


at den samlede garantistillelse for støttede og ustøttede lån godkendes, hvoraf Herning Kommunes andel er svarende til (netto) 117.563.021 kr.


Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller,

Beslutning

Indstillingen er tiltrådt.