Udvalg: Herning Byråd
Mødedato: 10. november 2020
Mødested: Byrådssalen

Dagsordenpunkter

217. Endelig vedtagelse af lokalplan for Herning+

Sagsnr.: 01.02.05-P16-15-19 Sagsbehandler: Marius Reese  

Endelig vedtagelse af lokalplan for Herning+

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR







x


x

x


Øvrige sagsbehandlere: -

Sagsresume

Byplanudvalget besluttede på mødet den 19. oktober 2020 at udsætte sagen med henblik på bearbejdning af højhusets arkitektoniske udtryk. Opdateret tegningsmateriale er vedlagt som bilag til sagen.


Herning Byråd besluttede i december 2018 at sælge godt halvdelen af det nuværende hospital i Herning bymidte til byudvikling på grundlag af en rammelokalplan for området. For at give mulighed for at realisere købers projekt for området er der udarbejdet forslag til en byggeretsgivende lokalplan 12.BL5.3 for Herning+.


Lokalplanforslaget har sammen med tillæg nr. 100 til Herning Kommuneplan med tilhørende miljørapport og miljøkonsekvensrapport været i offentlig høring af to omgange i foråret og sommeren 2020. Der er indkommet 34 indsigelser og bemærkninger til planforslagene. De handler primært om lokalplanforslagets mulighed for at bygge et højhus på op til 25 etager og 78 meter på sygehusgrunden.


På baggrund af indsigelsene anbefaler forvaltningen, at der ved den endelige vedtagelse af lokalplanen foretages ændringer af lokalplanen i forhold til:

  • Højhusets højde, placering og udformning
  • Fordeling af byggeretter i området
  • Udformning af ny bebyggelse i områdets nordvestlige del (Delområde III)


Desuden skal Byplanudvalget tage stilling til, om der skal gives mulighed for træ-aluvinduer i den bevaringsværdige og særlige bevaringsværdige bebyggelse


Sagsfremstilling

Baggrund

Regionshospitalet i Herning flytter til det nybyggede hospital i Gødstrup i 2021. Herning Kommune har købt sygehusgrunden i bymidten og sælger den videre til byudvikling. I sommeren 2018 vedtog Herning Kommune en rammelokalplan for den centrale og nordlige del af sygehusgrunden. Rammelokalplanen fastlægger den overordnede struktur og anvendelse for området.


Herning Kommune har i efteråret 2018 udbudt størstedelen af rammelokalplanens område til salg. For at kunne realisere det valgte tilbud på grunden, skal der vedtages en byggeretsgivende lokalplan for området. Med udgangspunkt i rammelokalplanen, det valgte tilbud og helhedsplanens principper, er der udarbejdet et forslag til en byggeretsgivende lokalplan for et areal på cirka 67.000 m² af sygehusgrunden.


Lokalplanforslaget giver mulighed for at udvikle området til blandet bolig- og erhvervsbebyggelse samt offentlige formål. Området skal omdannes til et levende og aktivt bymiljø. De kulturhistorisk og arkitektonisk bevaringsværdige bygninger, gårdrum og beplantninger sikres samtidig med, at der også bliver mulighed for nyt byggeri.


For at sikre et grønt og attraktivt byområde fastlægger lokalplanforslaget detaljerede bestemmelser for friarealer, beplantning og byggeriets arkitektur.


Offentlig høring

Lokalplanforslaget har sammen med kommuneplantillæg nr. 100 været i offentlig høring fra den 12. marts til den 4. juni 2020 og igen fra den 1. juli til den 13. august. Høringsperioden blev i første omgang forlænget og derefter genoptaget for at give mulighed for at afvikle et offentligt borgermøde efter de gældende Covid-19 retningslinjer. Den 2. juli 2020 blev der afholdt et borgermøde på Herning isstadion. Planforslagene og den tilhørende miljøkonsekvensrapport blev præsenteret. Der var cirka 80 deltagere i mødet.


I høringsperioderne er der indkommet i alt 34 indsigelser og bemærkninger. Alle indsigelser og bemærkninger er vedhæftet som bilag til sagen som en del af det samlede indsigelsesnotat. I indsigelsnotatet er alle bemærkninger og indsigelser oplistet og gennemgået tematisk. Indsigelserne og bemærkninger handler om:


  • Højhuset
  • Det øvrige byggeris højde, udformning og udseende
  • Kulturmiljø / bymiljø
  • Bevaring af eksisterende bebyggelse samt vinduer i bevaringsværdig og særlig bevaringsværdig bebyggelse
  • Fordeling af byggeret
  • Anvendelse af de enkelte delområder, herunder ønske om mulighed for plejehjem samt placering af dagligvarebuik
  • Miljøpåvirkninger i både anlægs- og driftfasen, herunder trafik
  • Ejerforhold for det centrale byrum "Plusset"
  • Antallet af almene boliger


Herunder er de indsigelser og bemærkninger, som forvaltningen vurderer, Byrådet ved den endelige vedtagelse af lokalplanen skal forholdes sig til, opsummeret.


Udvikling af sygehusgrunden til et nyt byområde

En del borgere tilkendegiver, at de ser omdannelsen af sygehusgrunden til et nyt byområde som et godt projekt og et aktiv for Herning.


Veto fra Forsvaret

Højhuset i lokalplanforslaget er placeret inden for "line of sight" af Flyvevåbenets radarer i Karup. Bygherre har fået udarbejdet en rapport, der kortlægger projekets påvirkning af radaren. På baggrund af rapporten har Forsvaret ophævet vetoet med krav om at:

  • Højhuset må maksimalt være 55 meter højt
  • Højhuset skal have den placering og geometri som rapporten er udarbejdet efter.

Det vil ikke på et senere tidspunkt være muligt at dispensere til bestemmelserne om højde og placering af højhuset.


Højhus

Størstedelen af indsigelserne handler om planforslagets mulighed for at bygge et højhus på op til 25 etager og 78 meter. Borgerne gør indsigelse mod højhuset med følgende argumenter:

  • Det passer ikke ind i området.
  • Det påvirker omgivelserne negativt i forhold til skygge, indblik, vind og reflektioner.
  • Et højhus er ikke bæredygtigt,
  • Det foreslåede højhus vurderes ikke at være i overensstemmelser med Herning Kommunes højhuspolitik.


På grund af modstanden mod et højhus på 25 etager har bygherren tilkendegivet ønske om at gå tilbage til rammelokalplanens oprindelige mulighed for et højhus på maksimalt 55 meter. Forvaltningen anbefaler, at lokalplanen ændres, så dette ønske imødekommes.

Bygherre har udarbejdet et revideret forslag til et højhus på 16 etager og 55 meter. De foreløbige tegninger er vedhæftet som bilag til sagen. For at give mulighed for at opføre dette projekt skal lokalplanforslagets bestemmelser om placering af byggefeltet for højhuset samt højhusets facader ændres. Forvaltningen vurderer, at der er tale om mindre ændringer, der kan foretages ved den endelige vedtagelse af en lokalplan, uden en fornyet høring.


I det reviderede projekt fra bygherren, for et højhus på 16 etager, er der indrettet en offentlig tilgængelig tagterrasse med udsigt mod vest, syd og øst. Tre naboer til sygehusgrunden ønsker ikke en offentlig funktion på højhusets øverste etage. Mod nord er der blandt andet udsigt til Løvbakkerne, Gullestrup, Fuglsang og Holing søer.


I lokalplanforslaget er der krav om en offentlig tilgængelig funktion på højhusets øverste etage, som skal give mulighed for udsigt 360 grader. Administrationen anbefaler at denne mulighed fastholdes således at der skal etableres tagterrasse som foreslået af bygherre, og en udsigtsplatform på taget af 16'ende etage, hvor der bliver mulighed for 360 graders udsigt fra højhusets øverste etage, som en attraktion for byens borgere, gæster og turister. Det betyder dermed også, at det anbefales, at kravet om offentlig adgang til tagterrasse og udsigtsplatform skal fastholdes i lokalplanen. Lokalplanen skal i så fald give mulighed for en tagterrasse som en 17'ende etage, men indenfor den maksimale højde på 55 meter.


Fordeling af byggeret

Som en konsekvens af reduktionen af højden på højhuset ønsker bygherren en samlet reduktion af byggeretten på 400 m² samt en mindre omfordeling af byggeretten mellem de enkelte delområder og byggefelter. Forvaltningen anbefaler, at de ønskede ændringer til byggeretten imødekommes ved den endelige vedtagelse af lokalplanen, da der samlet set er tale om en reduktion samt ubetydelige ændringer af fordelingen af byggeretten mellem delområderne. Indsigelsesnotatet indeholder kortmateriale med en oversigt over fordeling af byggeretten i lokalplanforslaget og med de foreslåede ændringer.


Anvendelse af delområde III og VI

Bygherre har ønske om, at der bliver mulighed for at anvende delområde III og VI til visse offentlige formål som for eksempel plejehjem.

Forvaltningen kan ikke anbefale dette, da det både vurderes at være en væsentlig ændring af lokalplanforslaget, som vil betyde genfremlæggelse, og samtidig vil stride mod visionen om at skabe en levende, ungdommelig og aktiv bydel på Herning+.

Anvendelsen af delområderne er fastlagt i lokalplanens § 3.17 og 3.22. Her fremgår det, at delområde III må anvendes til etageboliger, publikumsorienterede funktioner mod torvearealet samt dagligvarebutik og erhverv i byggefelt b.

Delområde VI må anvendes til boligbebyggelse i form af etageboliger eller tæt-lav bebyggelse.

En ændring i bestemmelserne om anvendelse betragtes som en væsentlig ændring, der ikke kan foretages ved den endelige vedtagelse af et lokalplanforslag, uden at der gennemføres en fornyet høring. Forvaltningen anbefaler derfor, at der ikke ændres i bestemmelserne for delområdernes anvendelse.


Bevaringsværdige kulturmiljøer og bygninger

Lokalplanforslaget udpeger en række bevaringsværdige og særligt bevaringsværdige bygninger for at sikre arkitektur- og kulturarven på sygehusgrunden. Lokalplanforslaget indeholder en række bestemmelser om istandsættelse af bevaringsværdige og særligt bevaringsværdige bygninger, herunder at vinduer skal udføres i hvidmalet træ. Byplanudvalget har på udvalgsmødet den 2. juni 2020 (pkt. 84) tilkendegivet, at den gamle del af sygehuset ønskes udpeget som særligt værdifuldt kulturmiljø i kommuneplanen.


Bygherre ønsker mulighed for at anvende træ-alu vinduer i den bevaringsværdige og særligt bevaringsværdige bebyggelse, benævnt A,B,C. Ønsket om træ-aluvinduer begrundes først og fremmest med at vedligeholdelsesudgifterne er lavere end ved traditionelle trævinduer med koblede rammer, kitfalse med videre.


Ovennævnte træ-alu vinduestype har i overflader og detaljernes proportioner dog ikke den samme stoflighed og æstetik, som de oprindelige trævinduer har, og vil dermed ikke på samme måde kunne være en del af ”fortællingen” om de særligt bevaringsværdige bygningers originalitet og identitet i arkitektonisk og kulturhistorisk forstand.


Træ-alu vinduer kan dog geometrisk udformes således, at de i forhold til de oprindelige trævinduers grundlæggende proportioner, det vil sige opdelingen med lod- og tværposter, sprosser og ruder, kan udformes således at bygningens overordnede arkitektoniske udtryk kan fremstå tro mod det originale byggeri på en harmonisk måde, i forhold til proportionerne i huset, herunder ”rytmen” mellem murværk og vinduer, recesser, gesimser og øvrige murværksdetaljer. Det vurderes, at det først og fremmest vil være når man ser træ-alu vinduerne på kort afstand, at forskellen i det arkitektoniske udtryk mellem originale trævinduer og træ-alu vinduer fremstår tydeligst. Da der er tale om bevaringsværdig - og særligt bevaringsværdig bebyggelse, foreslås det, at der efter normal praksis ved lokalplanbestemmelser for bevaringsvædig bebyggelse, efter særlig godkendelse og på særlige vilkår kan godkendes træ-alu vinduer, jfr. indstillingen.


Udformning af byggeri inden for delområde III

En borger er kommet med en række ændringsforslag til at sikre arkitektonisk kvalitet inden for lokalplanens delområde III (Den nordvestlige del området). Forvaltningen anbefaler på den baggrund, at det sikres, at bygningerne maksimalt springer én etage af gangen ved varieret bygningshøjde, og at overgangen mellem tag og facade markeres arkitektonisk.


Townhouses ved Skolegade

Naboerne nord for lokalplanforslagets delområde IX, hvor der er mulighed "townhouses" i tre etager langs Skolegade, ønsker højde og dybde på byggeri for townhouses reduceret. Forvaltningen anbefaler, at lokalplanforslagets mulighed for byggeri fastholdes, da det ellers ikke vil være muligt at opføre townhouses i tre etager.


Miljørapport og sammenfattende redegørelse

Miljørapport og sammenfattende redegørelse

Der er i forbindelse med forslag til lokalplan nr 12.BL5.3 og kommuneplantillæg nr. 100 udarbejdet en miljørapport. På baggrund af den offentlige høring er der i forbindelse med den endelige vedtagelse af planerne udarbejdet en sammenfattende redegørelse. Den er vedhæftet som bilag til denne sag. Den sammenfattende redegørelse beskriver:

  • Hvordan miljøhensynet er integreret i planen, og hvordan miljørapporten og de udtalelser, der er indkommet i offentlighedsfasen, er taget i betragtning,
  • Hvorfor den vedtagne plan er valgt på baggrund af de rimelige alternativer, der også har været behandlet, og
  • Hvorledes myndigheden vil overvåge de væsentlige miljøpåvirkninger af planen.

Indstilling

Byplanudvalget indstiller,

at forslag til lokalplan 12.BL5.3 for blandet bolig- og erhversområde ved Møllegade, Gl. Landevej og Skolegade i Herning (Herning+) indstilles til endelig vedtagelse med følgende ændringer:


at § 7.4 ændres fra:

"Der kan inden for delområde II, III, IV V, VI, VII, VIII og IX opføres i alt 58.500 m² bebyggelse..."

til

"Der kan inden for delområde II, III, IV V, VI, VII, VIII og IX opføres i alt 58.100 m² bebyggelse..."


at § 7.6 ændres fra:

"Inden for det på kortbilag 2 viste byggefelt må der opføres en base / arkade med en højde på maksimalt 1 etage og 7 meter. Inden for det på kortbilag 2 viste "byggefelt til højhus" (byggefelt m) må der opføres et højhus med en højde på minimum 22 og maksimum 25 etager. Bygningen skal have en højde på minimum 70 og maksimum 78 meter."

til

"Inden for det på kortbilag 2 viste byggefelt må der opføres en base som en arkade med en højde på maksimalt 1 etage og 7 meter. Inden for det på kortbilag 2 viste "byggefelt til højhus" (byggefelt m) må der opføres et højhus med en højde på minimum 12 og maksimum 16 etager + tagterrasse. Bygningen skal have en højde på minimum 48 og maksimum 55 meter."


at § 7.7

"Der kan inden for det på kortbilag 2 viste "byggefelt" og "byggefelt til højhus" opføres i alt 9.050 m² bebyggelse"

til

"Der kan inden for det på kortbilag 2 viste "byggefelt" og "byggefelt til højhus" opføres i alt 7.050 m² bebyggelse"


at § 7.10 ændres fra:

"Der kan inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter opføres bebyggelse med en højde på minimum 2 etager og maksimum 4 etager samt mulighed for en kælderetage. Bebyggelsen må have en højde på maksimum 16 meter og minimum 6,5 meter. Facadebebyggelse mod Møllegade, Gl. Landevej og delområde i skal dog have en højde på minimum 3 etager og 9 meter mod henholdsvis Møllegade, Gl. Landevej og delområde I."

til:

"Der kan inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter opføres bebyggelse med en højde på minimum 2 etager og maksimum 4 etager samt mulighed for en kælderetage. Facadehøjden må kun springe med én etage ad gangen. Bebyggelsen må have en højde på maksimum 16 meter og minimum 6,5 meter. Facadebebyggelse mod Møllegade, Gl. Landevej og delområde i skal dog have en højde på minimum 3 etager og 9 meter mod henholdsvis Møllegade, Gl. Landevej og delområde I.


at § 7.17 ændres fra:

"Der kan inden for delområde III opføres i alt 25.148 m² bebyggelse.

Byggeretten er fordelt i de på kortbilag 2 viste byggefelter på følgende måde:

Byggefelt a: 7.500 m²

Byggefelt b: 3.508 m²

Byggefelt c: 5,780 m²

Byggefelt d: 3.760 m²

Byggefelt e: 4.600 m²"

til

"Der kan inden for delområde III opføres i alt 26.030 m² bebyggelse.

Byggeretten er fordelt i de på kortbilag 2 viste byggefelter på følgende måde:

Byggefelt a: 7.500 m²

Byggefelt b: 4.250m²

Byggefelt c: 5,780 m²

Byggefelt d: 3.760 m²

Byggefelt e: 4.740 m²"


at § 7.22 ændres fra:

"Inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter med bevaringsværdig bebyggelse og særlig bevaringsværdig bebyggelse er der en byggeret på i alt 8.152 m² bebyggelse. Derudover kan byggefelt g forbindelse med byggefelt f og h med en arkade, jf. § 8.77.

Byggeretten er fordelt i de på kortbilag 2 viste byggefelter på følgende måde:

Byggefelt f: 5.500 m²

Byggefelt g: 943 m²

Byggefelt h: 1.494 m²

Byggefelt i: 215 m²"

til

"Inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter med bevaringsværdig bebyggelse og særlig bevaringsværdig bebyggelse er der en byggeret på i alt 8.870 m² bebyggelse. Derudover kan byggefelt g forbindelse med byggefelt f og h med en arkade, jf. § 8.77.

Byggeretten er fordelt i de på kortbilag 2 viste byggefelter på følgende måde:

Byggefelt f: 6.250 m²

Byggefelt g: 925 m²

Byggefelt h: 1.480 m²

Byggefelt i: 215 m²"


at der tilføjes en ny bestemmelse til § 8:


"Tårnbebyggelsen i delområde II kan fremstå som sammensat af tre volumener. Hvert volumen kan mod toppen afsluttes med en skrå afskæring. Proportionering, sammensætning og udformning af volumenerne skal tilsammen få tårnbebyggelsen til at fremstå slank og harmonisk i sit udtryk."


at § 8.17 ændres fra:

"Bebyggelse inden for delområde II skal opføres i en lys tegl med en varm farvetone som det gennemgående materiale. Teglstenene skal fremstå blødstrøgne. Fugerne mellem teglstenene skal fremstå i samme nuane som teglstenene. Facadematerialet skal være det samme for den tilbagetrukne facade og den øvrige facade. Indadvente flunker/sider på altaner og terrasser og bagsiden af søjler kan dog fremstå i beton fra 1. sal og opefter. Herudover kan mindre partier - maksimalt 20% af facaden - udføres i et andet materiale som tombak, zink, kobber, træ, stål og aluminium. Dertil kommer vinduespartier, der må fremstå i glas, træ og aluminium"

til

Bebyggelse inden for delområde II skal opføres i tegl med en varm farvetone som det gennemgående materiale. Teglen må ikke være mørkere end de røde teglsten i den bevaringsværdige bebyggelse i delområde IV, og inden for hvert volumen må der kun være mindre nuanceforskelle i farven mellem de enkelte sten. Mellem de enkelte volumener må der kun være mindre farveforskelle mellem teglene. Teglens farver skal tilsammen give tårnbebyggelsen et harmonisk udtryk. Teglstenene skal fremstå blødstrøgne. Fugerne mellem teglstenene skal fremstå i samme nuance som teglstenene. På mindre partier af facaden kan der anvendes en mørkere fugefarve, for eksempel i recesser. Facadematerialet skal være det samme for den tilbagetrukne facade og den øvrige facade. Herudover kan mindre partier – maksimalt 20 % af facaden - udføres i et andet materiale som tombak, kobber, stål og træ. Alle mindre partier skal udføres i samme materiale. Dertil kommer vinduespartier, der må fremstå i glas, træ og aluminium.


at § 8.19, § 8.20 og § 8.21 udgår af lokalplanen


at § 8.25 ændres fra:

"Bygningen skal i stueplan omgives af en åben arkade. Arkadens søjlerytme og proportioner skal fremstå som en forlængelse af de overliggende etagers rytme. Arkaden skal fremstå som husets base og skal derfor være højere end de øvrige etager. Arkadens proportioner og detaljering skal formidle overgangen mellem den offentlige plads i delområde I og højhusets skala."

til

Bygningen skal i stueplan suppleres med en åben arkade. Der skal som minimum være en arkade på hele facaden mod syd og på den sydligste halvdel af facaden mod vest. Arkadens søjlerytme og proportioner skal fremstå som en forlængelse af de overliggende etagers rytme. Arkaden skal fremstå som husets base og skal derfor være højere end de øvrige etager. Arkadens proportioner og detaljering skal formidle overgangen mellem den offentlige plads i delområde I og højhusets skala.


at der tilføjes en ny bestemmelse til § 8, der gælder for delområde III:

"Overgangen mellem tag og facade skal markeres med en gesims, et udhæng eller et lignende arkitektoniske element, der i form, farve eller materiale adskiller sig fra den øvrige facade. Tagrender og lignende skal fremstå som en del af markeringen af overgangen mellem tag og facade."


at § 8.71 Ændres fra: Vinduer, terrassedøre, altandøre o.l. skal udføres i hvidmalet træ med en størrelse, udformning og opdeling, der svarer til de oprindelige vinduer og vindueshuller,

til

"Vinduer, terrassedøre, altandøre o.l. skal udføres i hvidmalet træ med en størrelse, udformning og opdeling, der svarer til de oprindelige vinduer og vindueshuller jfr. bilag D. Der kan efter særlig godkendelse isættes træ-alu vinduer i den særligt bevaringsværdige bebyggelse, benævnt A, B og C, og bevaringsværdige bebyggelse benævnt D, E og G, dog kun således at husets oprindelige arkitektonske udtryk sikres og styrkes, ved at vinduernes proportioner, herunder placering af lod- og tværposter, sprosseopdeling, rudeformater og disse elementers dimensionering ligner og harmonerer med bygningernes oprindelige vinduesudfomning."


at §8.75 udgår som konsekvens af at terrassedøre og altandøre foreslås omfattet af § 8.71


Økonomi- og Erhvervsudvalget anbefaler indstillingen.

Byplanudvalget indstiller,

Beslutning

Lokalplan nr. 12.BL5.3 er med de anførte ændringer endeligt vedtaget.

Bilag

  • Samlet indsigelsesnotat 12.BL5.3 Herning+_27102020
  • Højhus Herning+_opdaterede tegninger_29102020
  • Sammenfattende redegørelse Herning Plus byggeretsgivende lokalplan_12.BL5.3 og kp-tillæg nr. 100