Udvalg: Herning Byråd
Mødedato: 10. november 2020
Mødested: Byrådssalen

Dagsordenpunkter

212. Helhedsplan for Boligselskabet Fællesbo afd. 106, Sønderager, Herning

Sagsnr.: 03.02.00-G01-6-13 Sagsbehandler: Vibeke Hother  

Helhedsplan for Boligselskabet Fællesbo afd. 106, Sønderager, Herning

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR









X

X


Øvrige sagsbehandlere: - Peter Vallentin og Signe Maibom Krøjgaard

Sagsresume

Folketinget har besluttet at afsætte 30,2 mia. kr. til grøn renovering af boliger i den almene sektor frem mod 2026. Med aftalen afsættes der 18,4 mia. kr. i 2020 og 2021 til en ekstraordinær fremrykning af renoveringsindsatsen, så Landsbyggefondens (LBF) venteliste kan blive afviklet. I forbindelse med aktivering af venteliste-køen er det prioriteret at sikre, at der i tilknytning til renoveringerne gennemføres yderligere grønne tiltag, der oplagt kan indpasses og supplere renoveringerne. Foreslagene til yderligere grønne tiltag forudsættes indarbejdet i projektet indenfor de retningslinjer, som er fastsat af LBF.


Boligselskabet Fællesbo ønsker at renovere afdeling 106, Sønderager i Herning. Afdelingen består af 285 familieboliger.


Boligerne er opført i 1967 og selvom afdelingen igennem årene har henlagt midler til løbende vedligehold, står står afdelingen i dag med et ufravigeligt renoveringsbehov. Der er udarbejdet en fysisk helhedsplan for afdelingen, hvor det er vurderet nødvendigt med en gennemgribende renovering af afdelingens boliger, bygninger og udearealer.


Planen er udarbejdet i dialog med LBF. Fællesbo sendte første version af helhedsplanen for afd. 106 til LBF og Herning Kommune i 2013. I 2016 besigtigede LBF afdelingen, og efter løbende dialog mellem parterne har LBF i 2020 sendt en finansieringsskitse til Fællesbo, som viser hvordan LBF kan støtte helhedsplanen.


LBF har meddelt Fællesbo, at såfremt Herning Kommune godkender det fremsendte Skema A, så har LBF godkendt den i sagen beskrevne finansiering og støtte.

Sagsfremstilling

Beskrivelse af afd.106 - Sønderager.

Afdeling 106 er beliggende på Sønderager i Herning og består af i alt 285 familieboliger. Afdelingen består af 9 etageblokke med kælder, stue, 1. sal, 2. sal og 3. sal, samt 4 svalegangsblokke med kælder, stue, 1. sal og 2. sal.


Aktuelle byggefysiske udfordringer er:


  • Altankonstruktionen, der er sammenstøbt direkte ind i etagedækket, giver kraftige kuldebroer ind i boligerne ved stuegulvet tæt på altandøren.
  • Der er også konstateret skimmel i de lukkede altaner. Skimmelen er opstået på grund af kraftig vandindtrængning i altanlukninger. Altanlukninger skal ændres så fugttilførslen stoppes.
  • Der er konstateret skimmel i enkelte lejligheder.
  • Der er mange tegn på tæringer af vandinstallationerne, og der er flere steder udskiftet ledninger, der var helt gennemtæret.
  • Store støjgener – både mellem boligskel og i kraft af trafikstøj
  • Optrængning af kulde fra kælderen, hvilket giver kolde gulve i flere boliger.
  • I badeværelser og køkken er der dårlige ventilationsforhold med mekanisk ventilation af ældre dato.
  • Vinduer er nedslidte og udtjente.
  • Hovedparten af el- og VVS-installationerne er fra opførelsestidspunktet og er yderst utidssvarende.
  • Eternittagene er udskiftet i forbindelse med tidligere renovering, men de fremstår med accelererende skader, og en udskiftning er påkrævet.
  • Der er store og omfattende skader indvendig og udvendig på p-kælderen, som kræver opretning.
  • Badeværelser er små og meget utidssvarende med synlige rør og installationer fra 1960’erne.


I henhold til afdelingens problematikker vurderes det derfor nødvendigt med en gennemgribende renovering af afdelingens boliger, bygninger og udearealer, hvorfor der er udarbejdet en fysisk helhedsplan for afdelingen. I forbindelse med renoveringen opgraderes boligerne samtidig til gældende boligstandard, således at boligens husleje og kvalitet stemmer overens.


Helhedsplanen er delt op i et afsnit om tilgængelighedstiltag, et afsnit om renoveringstiltag på bygningsniveau, et afsnit om renoverings- og moderniseringstiltag på boligniveau og et afsnit om tiltag vedrørende udearealer.


Helhedsplanenes tilgængelighedstiltag


Med den ansøgte helhedsplan ønsker Fællesbo, at adgangen til ca. 1/3 af boligerne øges i forhold til tilgængelighed. Dette gøres ved at etablere 10 elevatorer i afdelingen.


Helhedsplanens renoveringstiltag på bygningsniveau


Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende renoveringstiltag på bygningsniveau:


  • Efterisolering af taggrum samt ny tagbeklædning (B9 inkl. lægter) – udhæng males
  • Indblæsning af isolering i syd-gavlene
  • Nye vinduer i gavle og indgangsfacaden + nye vinduespartier ved terras-se/altan
  • Isolering af etagedæk på undersiden over kælder + loft
  • Renovering af trapperum
  • Håndtering af miljøfremmede stoffer i forbindelse med renoveringen (pcb, as-best, bly mv.)
  • Udvidelse af altangange i forbindelse med etablering af tilgængelighed
  • Udbedring af skader i P-kælder
  • Renovering af kælder, herunder installationer
  • Kloakseparering


Helhedsplanens renoverings- og moderniseringstiltag på boligniveau


Afdelingens boliger er i dag kendetegnet ved at have mindre badeværelser og mindre køkkener, som ligger i stor afstand til stuen. Desuden har flere af boligerne mørke entréer. Mange af boligernes kvadratmeter er placeret i fordelingsgang frem for opholdsrum. Fællesbo ønsker med denne helhedsplan at gøre boligerne mere lyse og imødekommende med større køkkener og bad.


I forbindelse med den planlagte helhedsplan vil afdelingens boliger ændre sig i størrelse og indretning. I den forbindelse nedlægges 9 lejemål og der vil således efter renoveringen være 276 lejemål i afdelingen.


Oversigt med antallet af boliger fordelt på antal rum inden og efter renoveringen:



Den foreslåede helhedsplan fjerner alle 1-værelses lejlighederne og reducerer antallet af 3- og 4-værelseslejligheder. Det bemærkes at 12 af de 3-værelses lejligheder, der udgår er store lejligheder på 109 m2. Derudover udgår 12 store 2-værelses boliger på 86 m2, således at det er prioriteret at sikre 36 mindre 2-værelses lejligheder på mellem 65 og 67 m2.


I det oprindelige oplæg fra Fællesbo var fordelingen af boliger anderledes, men efter ønske fra beboerdemokratiet, er der ændret i planerne med henblik på at sikre flere mindre lejligheder i afdelingen. Fællesbo vurderer, at boligfordelingen nu i højere grad modsvarer efterspørgslen. De konkrete ændringer som følge heraf indarbejdes i projektet efterfølgende. Fællesbo har oplyst, at de ikke forventer at det vil påvirke den samlede anskaffelsessum i projektet, idet der er forhold i projektet de evt. kan nedjustere, hvis der bliver behov for det. Det bliver en samlet vurdering i forhold til Skema B. Fællesbo oplyser, at ændringen skal indarbejdes sådan, at det ikke får betydning for huslejestigningen.


Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende tiltag på boligniveau:


  • Nyt rummeligt badeværelse med gulvvarme
  • Forberedelse for vaskesøjle i badeværelse
  • Nyt åbent køkken med emfang og forberedelse for opvaskemaskine
  • Mulighed for afskærmet køkken nogen steder i A1 og A2-blokkene
  • Lydisolering vertikalt og horisontalt
  • Ny entredør
  • Nye trægulve og fodlister, nye indvendige døre, maling af vægge, træværk og lofter
  • Ny balanceret ventilation samt emfang
  • Nye elinstallationer
  • Ny balanceret ventilation
  • Nye VVS-installationer
  • Ny udvidet altan/terrasse


Helhedsplanens tiltag vedrørende udearealer


Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende tiltag i afdelingens udearealer:


  • Etableres der brede strøg i nord/syd- og øst/vestgående retning
  • De oprindelige gårdrum, etableres med nye stisystemer, der gør det nemmere at færdes på kryds og tværs
  • Etablering af mindre gårdrum, der tildeles hver sin funktion. Ophold/grill, små-børnsleg, sansehaver med vand og blomster og forskellige øvrige aktiviteter
  • De eksisterende træer i området bevares
  • Beplantning: Buske, træer mv. med fokus på frugtbuske (herunder frugtlund), græsser samt farvespil
  • Bedre belysning (på stier og parkeringsarealer)
  • Privathed & fællesskab – mulighed for skærmet ophold i det grønne
  • Hegn langs private haver
  • Inventer til aktiviteter: småbørnslegeplads, minigolf, bordtennis, skak mv.
  • Porttelefoner
  • Renovering af garager i terræn
  • Opgradering af fælleshus med foldevæg og produktionskøkken
  • Postkasseanlæg


Grøn Screening


I forbindelse med folketingets beslutning om aktivering af venteliste-køen ved LBF er det prioriteret at sikre, at der i tilknytning til renoveringerne gennemføres yderligere grønne tiltag, der oplagt kan indpasses og supplere renoveringerne.


Det er derfor en betingelse for renoveringsstøtte, at boligorganisationen gennemfører en grøn screening mv. af renoveringen. Forslagene til yderligere grønne tiltag forudsættes indarbejdet i projektet indenfor de retningslinjer, som Landsbyggefonden fastsætter. Tiltagene kan som udgangspunkt maksimalt øge anskaffelsessummen med ca. 5 %, idet kompenserende besparelser er modregnet heri.


Fællesbo har oplyst, at den indledende screening af afdelingen er gennemført, og den giver i første omgang anledning til følgende energitiltag:


  • Nye brugsvandscirkulationspumper
  • Efterisolering af brugsvandsrør
  • Montage af Solcelleanlæg
  • Efterisolering af varmrør
  • Isolering af etageadskillelse mod uopvarmet kælder
  • Isolering af loftsrum


Der pågår på nuværende tidspunkt forhandling med Landsbyggefonden om hvilke konkrete tiltag, der kan indgå i helhedsplanen.


For afdelingen vil der løbende i projekterings- og udbudsfaserne op mod Skema B formentligt kunne findes flere energitiltag som ville kunne indarbejdes indtil man når loftet på de 5 %. Lovgrundlaget giver mulighed for at optimere den grønne screening helt frem til indberetningen af skema B. Efter indberetningen skal der gennemføres en dialog med LBF med henblik på størrelsen og emnerne på støttemuligheden samt godkendelse.


Helhedsplanens påvirkning på huslejen i afdelingen


Administrationen anbefaler, at helhedsplanen godkendes i sin helhed som ansøgt med de økonomiske konsekvenser som er beskrevet nedenfor under model 1. Administrationen og Fællesbo vurderer, at en helhedsplan eller gennemgribende renovering er påkrævet for at udbedre boligernes byggefysiske mangler og fremtidssikre afdelingen. Det skønnes ikke realistisk for afdelingen at udbedre boligerne via almindelige vedligehold og henlæggelser.


Hvis man ikke laver en helhedsplan, så er afdelingen nødsaget til at udføre de mest nødvendige vedligeholdelsesarbejder over driften, hvilket betyder, at huslejen stiger uden at boligkvaliteten øges i samme grad. Renoveringen vil skulle finansieres af afdelingen selv via henlæggelser og almindelige realkreditlån uden nogen form for tilskud eller støtte fra LBF. Det vil betyde, at afdelingen vil få ”mindre for mere” – altså færre renoveringsarbejder i afdelingen for flere midler.


Midlerne i LBF er opsparet af lejere i almene boliger i Danmark. Fællesbo ønsker derfor at anvende muligheden for at opnå støtte, fra de midler de selv har været med til at opspare.


Problemstillingen ved helhedsplaner generelt er, at der ikke gives støtte til almindelige og nødvendige forbedringer. Derimod gives der støtte til ekstraordinære tiltag som øget tilgængelighed. Det er således forholdsmæssigt dyrere for lejerne – og for Herning Kommune – at ”nøjes” med det helt nødvendige.


Ud fra en økonomisk betragtning om at opnå mest mulig renovering, for den lavest mulige påvirkning af huslejen for den enkelte ejer, anbefaler administrationen at der gennemføres en helhedsplan som ansøgt.


For fuldstændighedens skyld beskrives ligeledes to alternative modeller i forbindelse med den påtænkte helhedsplan.


Model 1: Helhedsplanen godkendes i sin helhed som ansøgt

Model 2: Helhedsplanen godkendes i reduceret omfang, så kun de strengest nødvendige arbejder gennemføres (forudsætter forhandling med LBF)

Model 3: Afdelingen udfører de strengest nødvendige arbejder ad hoc uden en helhedsplan.


Model 1. Helhedsplanen godkendes i sin helhed som ansøgt


Den samlede økonomi i helhedsplanen er opgjort til 345.690.066 kr. inkl. moms, omkostninger og udgifter til genhusning.


Af dette beløb har LBF godkendt at 167.506.013 kr. kan lånefinansieres med støttede lån, hvilket medfører en reduceret husleje for lejerne. Derudover bidrager LBF med kapitaltilførsel, fæl-lespuljetilskud, godkendelse af diverse fritagelser samt driftsstøttelån.


Model 1 har følgende konsekvenser:

  • Den gennemsnitlige huslejestigning i afdelingen er 148 kr. pr. m2 om året.
  • Herning Kommunes andel af kapitaltilførslen er 200.000 kr.
  • Herning Kommune garanterer (netto) for 115.153.007 kr


Model 2. Helhedsplanen godkendes i reduceret omfang, så kun de strengest nødvendige arbejder gennemføres


Fællesbo gør opmærksom på at model 2 ikke er drøftet med og godkendt af LBF. Det er derfor ikke sikkert at LBF vil godkende en renovering som alene forholder sig til de bygningsmæssige udfordringer, og det forventes under alle omstændigheder, at det ville blive vanskeligt at få renoveringsplanen med i denne omgang.


I model 2 er det alene de strengest nødvendige bygningsmæssige renoveringstiltag som laves.


Den samlede økonomi i model 2 ligger på knap 140.000.000 kr. inkl. moms og omkostninger (er indeksreguleret til 2020 K2). Hvis vi forholder os til hvilke opretningsarbejder LBF støtter i den foreliggende helhedsplan, vil den udgift LBF evt. kunne støtte beløbe sig til godt 14,3 mio. kr. inkl. moms og omkostninger. Der vil ikke blive afsat økonomi til genhusning i denne model. I denne løsning kan vi ikke forvente, at LBF bidrager med kapitaltilførsel samt fælles-puljetilskud. Der vil højst sandsynlig også kun forekomme driftsstøttelån i et begrænset omfang.


De nødvendige arbejder omfatter følgende: Tag (udskiftning og efterisolering), efterisolering af gavle, udskiftning af vinduer, håndtering af miljøfremmede stoffer, udskiftning af altanlukninger grundet skader, udskiftning af installationer i kældre og lejemål, nødvendige tiltag i kælder, kloakseparering, udbedring af skader i P-kælder. Der indgår ikke en renovering af udearealer i beregningen.


Model 2 har følgende konsekvenser:

  • Den gennemsnitlige huslejestigning i afdelingen er 230 kr. pr. m2 om året.
  • Ingen kapitaltilførsel
  • Herning Kommune garanterer (netto) for de støttede lån for 7.145.000 kr.*


*Det forventes endvidere at realkreditinstituttet vil stille krav om, at der skal garanteres for dele af de ustøttede lån. Dette beløb er for nuværende ikke oplyst.


Model 3. Afdelingen udfører de strengest nødvendige arbejder ad hoc uden en helhedsplan.


Hvis ikke der gennemføres en helhedsplan for afdelingen, så skal afdelingen stadig lave de strengt nødvendige bygningsmæssige renoveringstiltag som er beskrevet ovenfor. Udgiften til dette vil i model 3 blive finansieret via almindelige realkreditlån uden støtte fra Landsbyggefonden.


Den samlede økonomi i model 3 ligger på knap 140.000.000 kr. inkl. moms og omkostninger (er indeksreguleret til 2020 K2).


Model 3 har følgende konsekvenser:

  • Den gennemsnitlige huslejestigning i afdelingen er 264 kr. pr. m2 om året
  • Ingen kapitaltilførsel
  • Ingen lånegaranti for støttede lån


Det forventes dog at realkreditinstituttet vil stille krav om, at der skal garanteres for dele af de ustøttede lån. Dette beløb er for nuværende ikke oplyst.


Fællesbo har lavet en beregning som viser huslejepåvirkningen ved de tre forskellige modeller, hvor det illustreres at model 2 og 3 er dyrere løsninger for lejeren, samtidig med at tiltagene som øger boligkvaliteten for lejeren ikke er med i model 2 og 3.



Arkitektonisk vurdering af helhedsplanen

Administrationen vurderer, at helhedsplanens renoveringstiltag i store træk som beskrevet, er den bedste måde at renovere for afdelingens fugt- og kuldeproblemer, ligeledes tiltag i p-kælder, med hensyn til etablering af dræn m.v. Bebyggelsen fremstår i dag til dels intakt i sit udtryk af et tidstypisk boligblokbyggeri fra tresserne, dog med tydelig aflæselig facaderenovering med pladebeklædning i halvfemserne. Det er i det viste renoveringsforslag, Blok A, lykkedes at forstærke de horisontale bånd i facadeudtrykket mod øst, samtidig med at den oprindelige vinduesrytme stort set er fastholdt, på trods af indvendige funktionsændringer af rumopdelingen i lejlighederne. Renoveringen af vest facaderne giver boligblokkene en stærk vertikal opdeling og facadernes udtryk fremstår harmonisk. Forslag Blok B, nyt facadeudtryk mod syd, viser altaner der fastholder de horisontale bånd og samtidig bringer liv i facaden hvor disse vinkler.


Administrationen vurderer, at de nye lejlighedsindretninger generelt er løst med hensyn til at give en så optimal funktionel- og opholdsmæssig kvalitet som muligt, ud fra de eksisterende forhold. Indretningen rummer en større og tidssvarende kvalitet, med omplacering af køkken samt større badeværelser og til dels større værelser. Der er ligeledes skabt forbedrede lysindfald i lejlighederne. Det anbefales dog at der generelt arbejdes med en løsning hvor opholdsrum og køkken er mere adskilt / giver mulighed for adskillelse.


Det er en stor kvalitet at de eksisterende træer i området bevares. De har en anseelig størrelse og de bidrager i høj grad også til områdets særlige grønne miljø, som skyggegivende og visuelt rumskabende. Det er lykkedes at etablere mulighederne for mindre intime opholdsarealer, både med hensyn til fællesskab, men også en mere privat sfære, hvor beboerne kan færdes på tværs imellem de enkelte boligblokke under trygge forhold. Beplantningen med frugtbuske- og træer er et positivt tilslag, i forhold til at inddrage beboerne til samling om fælles høst og med mulighed for tilberedning af denne i det beskrevne eksisterende fælleshus. Fælleshuset beskrives blandt andet med forbedring af køkkenfaciliteter, og yderligere fleksibilitet af rumopdeling til forskellige fælles / private aktiviteter, hvilket er positivt i forhold til beboernes behov.


Den beboerdemokratiske proces


Helhedsplanen og dens konsekvenser er godkendt og anbefalet af de relevante dele af boligselskabet Fællesbo.


Den beboerdemokratiske proces i afdeling 106 blev indledt med et informationsmøde den 22. september 2020, efterfulgt af en spørgedag den 1. oktober 2020. Helhedsplanen var herefter til afstemning på på et ekstraordinært afdelingsmøde den 8. oktober 2020, hvor helhedsplanen blev vedtaget med stemmerne; ja:168, nej: 34, ugyldige: 4 og blanke: 1.


Økonomiske nøgletal for helhedsplanen


Gruppe 2-arbejder fremgår af Landsbyggefondens finansieringsskitse, og vedrører den andel af de ustøttede arbejder, som Landsbyggefonden støtter. Det ustøttede realkreditlån på gruppe 2-arbejder på 31.400.000 kr. er modregnet afsatte beløb i finansieringsskitsen til kapitaltilførsel, trækningsret og fællespuljetilskud.

Økonomi

Ifølge LBFs kapitalskitse, skal der ske en kapitaltilførsel for at sikre huslejeniveauet. Kapitaltilførslen er den såkaldte 5-delsordning på i alt kr. 1.000.000, hvor kommunen skal bidrage med 1/5 svarende til 200.000 kr. LBF bidrager med 2/5-dele, FællesBo med 1/5-del og Realkredit med 1/5-del.


Forventet kommunal garantiramme på i alt (netto) 115.153.007 kr.

Garantistillelse til almene boliger påvirker ikke den generelle kommunale låneramme og er i almindelighed forbundet med en meget begrænset risiko.


Der er ingen rimelige tegn på at garantiforpligtelsen i forbindelse med renovering af afdeling 106 Sønderager skulle udgøre en reel risiko for Herning Kommune. Der findes meget få eksempler på, at en kommunal garantistillelse nogensinde er blevet udløst, og afdelingens gode beliggenhed i Herning bestyrker administrationens forventning om, at garantien aldrig reelt vil komme i spil.


Garantistillelsen i forbindelse med etablering af/opførelse af almene boliger nedskrives løbende i forbindelse med lånenes tilbagebetaling. Det vil sige, at i takt med at boligafdelingen afdrager på de støttede lån, falder kommunens garantistillelse tilsvarende.


Med vedtagelsen af den ønskede helhedsplan, vil det samlet set betyde en garantiforpligtelse på (netto) 115.153.007 kr. samt en udgift til kapitaltilførsel på 200.000 for Herning Kommune. Udgiften kan finansieres af Serviceområde 26 - Udllån, langfristede tilgodehavender (indskud i Landsbyggefonden).

Indstilling

Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller,

at den ansøgte helhedsplan for afd. 106 Sønderager med en samlet anlægsramme på 345.690.066 kr. godkendes,


at den kommunale kapitaltilførsel på 200.000 kr. godkendes,


at den kommunale kapitaltilførsel finansieres af Serviceområde 26 - Udlån, langfristede tilgodehavender (Indskud i Landsbyggefonden) og


at den samlede garantistillelse for støttede og ustøttede lån, hvoraf Herning Kommunes anden er svarende til (netto) 115.153.007 kr., godkendes
Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller,

Beslutning

Indstillingen er tiltrådt.