Udvalg: Herning Byråd
Mødedato: 10. november 2020
Mødested: Byrådssalen

Dagsordenpunkter

211. Helhedsplan for Boligselskabet Fællesbo Afd. 16 Sjællandsparken, Herning

Sagsnr.: 03.02.00-G01-3-13 Sagsbehandler: Peter Vallentin  

Helhedsplan for Boligselskabet Fællesbo Afd. 16 Sjællandsparken, Herning

DIR

FOU

BFU

SOS

BSK

KFU

BYP

TMU

ØKE

BYR









X

X


Øvrige sagsbehandlere: - Vibeke Hother, Signe Maibom Krøjgaard.

Sagsresume

Folketinget har besluttet at afsætte 30,2 mia. kroner til grøn renovering af boliger i den almene sektor frem mod 2026. Med aftalen afsættes der 18,4 mia. kr. i 2020 og 2021 til en ekstraordinær fremrykning af renoveringsindsatsen, så LBF's venteliste kan blive afviklet. I forbindelse med aktivering af venteliste-køen er det prioriteret at sikre, at der i tilknytning til renoveringerne gennemføres yderligere grønne tiltag, der oplagt kan indpasses og supplere renoveringerne.

LBF har på baggrund af folketingets beslutning meddelt boligselskabet Fællesbo, at såfremt Herning Kommune godkender det fremsendte Skema A, så har LBF godkendt den i sagen beskrevne finansiering og støtte. Der skal herefter foretages en grøn screening af projektet. Forslagene til yderligere grønne tiltag forudsættes indarbejdet i projektet indenfor de retningslinjer, som LBF fastsætter.


Boligorganisationen Fællesbo ønsker at renovere afdeling 16, Sjællandsparken i Herning. Afdelingen består af 89 almene familieboliger.


Boligerne er opført i 1958, og er derved over 62 år gamle. Afdelingen står i dag med et ufravigeligt renoveringsbehov, der er derfor udarbejdet en helhedsplan for afdelingen.


Planen er udarbejdet i dialog med Landsbyggefonden (LBF). Boligselskabet Fællesbo fremsendte i 2013 til Landsbyggefonden 1. version af helhedsplan for afdeling 16. I 2014 besigtigede Landsbyggefonden afdelingen, og efter løbende dialog mellem parterne fremsender LBF i 2020 en finansieringsskitse til Boligselskabet Fællesbo, som viser hvordan Landsbyggefonden kan støtte helhedsplanen.


Landsbyggefonden har meddelt Boligforeningen Fællesbo, at såfremt Herning Kommune godkender det fremsendte Skema A, Så har Landsbyggefonden godkendt den i sagen beskrevne finansiering og støtte.

Sagsfremstilling

Beskrivelse af afdeling 16 - Sjællandsparken.


Afdeling 16 Sjællandsparken er beliggende centralt i Herning By, ved H.C. Ørstedsvej og Sjællandsgade. Afdelingen består af 89 almene familieboliger. Afdelingen består af 5 bygninger med 3-4 etager og kælder.


Afdelingen byggefysiske udfordringer er opgjort til:

  • Klimaskærmen skal skiftes,
  • restlevetiden på de galvaniserede bindere er nedsat, de skal skiftes. Facaden skal efterisoleres for at kunne håndtere kuldebrosproblematikkerne
  • Tagbelægningen skal skiftes og taget skal efterisoleres.
  • Ventilationsstandarden i boligerne er yderst ringe, og foregår alene ved naturligt aftræk. hvilket resulterer i indeklimaproblemer.
  • Alle indvendige installationer er udslidte og skal skiftes.
  • Vinduer og døre er nedslidte og udtjente.
  • Der er ikke udført fugtspærre / kuldebrosisolering i false omkring vinduer og udvendige døre, hvilket medvirker til et stort energiforbrug og dårligt indeklima.


I henhold til afdelingens problematikker vurderer Fællesbo, at det er nødvendigt med en gennemgribende renovering af afdelingens boliger, bygninger og udearealer. Det er ikke en mulighed at lade afdelingen fortsætte med de nuværende forhold og huslejeniveau.


Helhedsplanen er delt op i et afsnit om renoveringstiltag, et afsnit om moderniseringstiltag, et afsnit om tilgængelighedstiltag og et afsnit om tiltag vedrørende udearealer.


Helhedsplanens renoveringstiltag.


Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende renoveringstiltag, som vil tage hånd om de ovenfor beskrevne problematikker:


  • Udskiftning af tag, efterisolering af taggrum
  • Ny skalmur og efterisolering af facaden
  • Kældertrapperne udskiftes i forbindelse med facaderenoveringen
  • Nye vinduer og døre i facaden (inkl. kælder). Lydruder i blok E ved indgangs-siden (mod Sjællandsgade)
  • Postkasseanlæg og dørtelefon
  • Maling af trapperum
  • Isolering etagedæk over kælder inkl. forskalling til loft.
  • Renovering af kælder, herunder installationer
  • Kloakseparering
  • Nye afløbs-, VVS- og elinstallationer
  • Håndtering af miljøfremmede stoffer (pcb, asbest, bly mv.) i forbindelse med renoveringen



Helhedsplanens moderniseringstiltag.


Afdelingens boliger er i dag kendetegnet ved at have små badeværelser og køkkener samt mørke entréer. Mange af boligernes kvadratmeter er placeret i fordelingsgang frem for opholdsrum.


Vurderingen er derfor, at der er brug for en gennemgribende renovering og modernisering af afdelingens boliger. Hensigten med helhedsplanen er at gøre boligerne mere lyse og imødekommende med større køkkener og bad. samtidigt ønsker man at øge tilgængeligheden til 1/3 del af boligerne ved etablering af elevatorer hvilket betyder at 24 af boligerne bliver med elevator, hvis den ansøgte helhedsplan gennemføres.


I forbindelse med den planlagte helhedsplan nedlægges 9 boliger. Efter renoveringen vil der derfor være 80 lejemål i afdeling 16 Sjællandsparken.


Nedenfor følger en oversigt med antallet af boliger fordelt på antal rum inden og efter renoveringen.



Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende moderniseringstiltag på lejlighedsniveau:


  • Nyt rummeligt badeværelse med gulvvarme
  • Forberedelse for vaskesøjle i badeværelse
  • Nyt åbent køkken/mulighed for afskærmet køkken flere steder
  • Forberedelse for opvaskemaskine
  • Lydisolering vertikalt og horisontalt
  • Ny entredør
  • Nye trægulve og fodlister, nye indvendige døre, maling af vægge, træværk og lofter
  • Nye el- og VVS-installationer
  • Ny balanceret ventilation samt emfang
  • Ny udvidet altan/terrasse hvor det er muligt
  • Terrasserne i stueplan vil blive omlagt, således at disse bliver tilpasset de nye lejlighedsplaner + fysisk afskærmning fra havesiden i form af beplantning


Helhedsplanens tiltag vedrørende tilgængelighed.


Helhedsplanen lægger op til, at der etableres tilgængelige lejligheder for ældre og gangbesværede i ca. 1/3 af boligerne (24 boliger), dette gøres ved at etablere 2 elevatorer i bebyggelsen.


Helhedsplanens tiltag vedrørende udearealer.


Med den ansøgte helhedsplan vil Fællesbo udføre følgende tiltag vedrørende udearealerne.:

  • Det grønne område er disponeret med cirkulære rum, der indeholder forskellige funktioner (træer og buske som er med til at skabe rum i det ellers åbne grønne område).
  • Nye opholdsarealer, nyetablerede stier
  • Bedre belysning
  • Flere parkeringspladser
  • Petanquebane, ny sandkasse, inventar (borde/bænke)
  • Molokker
  • Renovering af garager
  • Etablering af en bred kældertrappe ved de to eksisterende kældertrapper mod nord.
  • Der er planlagt hæk mod H. C. Ørsteds Vej, som fysisk adskillelse ud til vejen


Planafdelingens vurdering af helhedsplanens tiltag.


Facaderenovering.

Planafdelingen vurderer at helhedsplanens renoveringstiltag i store træk som beskrevet, er den bedste måde at renovere for afdelingens fugt- og kuldeproblemer.
Bebyggelsen fremstår i dag enkelt og tidstypisk, i rødt murværk, med horisontale vinduesbånd.
Der er i renoveringsforslaget dog valgt en facadebeklædning som skalmur i mørkt varmt murværk, hvilket med tanke på byggeriets opførelsestidspunkt ikke harmonerer. Det kan bringe beskueren i tvivl om bygningens alder. Et valg af en tidstypisk murstensfarve (rød) vil derimod bidrage til en understregning af datidens almene etageboligbyggeris byggeskik.


Indretning af lejlighederne.

Planafdelingen vurderer, at de nye lejlighedsindretninger generelt er løst med hensyn til at give en så optimal funktionel- og opholdsmæssig kvalitet som muligt, ud fra de eksisterende forhold. Indretningen rummer en større og tidssvarende fleksibilitet, med omplacering af køkken og mulighed for afskærmning heraf. Der er skabt større værelser- og badeværelser, ligesom lysindfaldet er forbedret.


Udearealer og tilgængelighed.

For afd. 16 er det er en stor kvalitet, at de eksisterende træer er bevaret i friarealerne, da de er med til at give området karakter. Udearealerne er bearbejdet med opholdsnicher i det ellers åbne grønne område, hvilket understreges ved beplantning af forskellige buske og træer, ligesom der også er skabt rum til leg og andre rekreative ophold.
I forbindelse med tilgængeligheden ved etablering af elevatortårne ved de respektive boligblokke skal det sikres, at der er afsat tilstrækkeligt manøvreringsareal i forhold til adgangsvej og parkering.


Grøn Screening.


I forbindelse med folketingets beslutning om aktivering af venteliste-køen ved LBF er det prioriteret at sikre, at der i tilknytning til renoveringerne gennemføres yderligere grønne tiltag, der oplagt kan indpasses og supplere renoveringerne.


Det er derfor en betingelse for renoveringsstøtte, at boligorganisationen gennemfører en grøn screening mv. af renoveringen. Forslagene til yderligere grønne tiltag forudsættes indarbejdet i projektet indenfor de retningslinjer, som Landsbyggefonden fastsætter. Tiltagene kan som udgangspunkt maksimalt øge anskaffelsessummen med ca. 5%, idet kompenserende besparelser er modregnet heri.


Fællesbo er i øjeblikket i gang med at foretage en grøn screening af projektet med indberetning for godkendelse hos LBF.


Fællesbo har oplyst at den indledende screening af afdelingen er gennemført og det giver anledning til følgende energitiltag:

  • Nye brugsvandscirkulationspumper
  • Efterisolering af brugsvandsrør
  • Montage af solselleanlæg
  • Efterisolering af varmerør
  • Isolering af etageadskillelse mod uopvarmet kælder
  • isolering af loftsrum.


For afdelingen vil der løbende i projekterings- og udbudsfaserne op mod Skema B formentligt kunne findes flere energitiltag som ville kunne indarbejdes indtil man når loftet på de 5%. Lovgrundlaget giver mulighed for at optimere den grønne screening helt frem til indberetningen af skema B. Efter indberetningen skal der gennemføres en dialog med LBF med henblik på størrelsen og emnerne på støttemuligheden samt godkendelse.


Helhedsplanens påvirkning på huslejen i afdelingen.


Administrationen anbefaler, at helhedsplanen godkendes i sin helhed med de økonomiske konsekvenser som er beskrevet nedenfor under model 1. Administrationen og Fællesbo vurderer, at en helhedsplan eller gennemgribende renovering er påkrævet for at udbedre boligernes byggefysiske mangler og fremtidssikre afdelingen. Det skønnes ikke realistisk for afdelingen at udbedre boligerne via det almindelige vedligehold og henlæggelser.


Hvis man ikke laver en helhedsplan, så er afdelingen nødsaget til at udføre de mest nødvendige vedligeholdelsesarbejder over driften, hvilket betyder, at huslejen stiger uden at boligkvaliteten øges i samme grad. Renoveringen vil skulle finansieres af afdelingen selv via henlæggelser og almindelige realkreditlån uden nogen form for tilskud eller støtte fra Landsbyggefonden. Det vil betyde, at afdelingen vil få ”mindre for mere” – altså færre renoveringsarbejder i afdelingen for flere midler.


Midlerne i LBF er opsparet af lejere i almene boliger i Danmark. Boligselskabet Fællesbo ønsker derfor at anvende muligheden for at opnå støtte, fra de midler de selv har været med til at opspare.


Problemstillingen ved helhedsplaner generelt er, at der ikke gives støtte til almindelige, nødvendige forbedringer. Derimod gives der støtte til ekstraordinære tiltag som øget tilgængelighed. Det er således forholdsmæssigt dyrere for lejerne - og for Herning Kommune - at "nøjes" med det helt nødvendige.


Ud fra den økonomiske betragtning om at opnå mest mulig renovering, for den lavest mulige påvirkning af huslejen for den enkelte lejer, anbefaler administrationen at der gennemføres en helhedsplan som ansøgt.


For fuldstændighedens skyld beskrives ligeledes to alternative modeller i forbindelse med den påtænkte helhedsplan.


Model 1: Helhedsplanen godkendes i sin helhed som ansøgt

Model 2: Helhedsplanen godkendes i reduceret omfang, så kun de strengest nødvendige arbejder gennemføres (forudsætter forhandling med LBF)

Model 3: Der laves ikke en helhedsplan. Afdelingen udfører de strengest nødvendige arbejder ad hoc uden helhedsplan.


Model 1. Helhedsplan gennemføres som ansøgt.


Den samlede økonomi i den ansøgte helhedsplan er opgjort til 106.300.854 kr. inkl. moms, omkostninger og udgifter til genhusning.


Af dette beløb har Landsbyggefonden godkendt at 46.637.020 kr. kan lånefinansieres med støttede lån, hvilket medfører en reduceret husleje for lejer. Derudover bidrager LBF med kapitaltilførsel, fælles-puljetilskud, godkendelse af diverse fritagelser samt driftsstøttelån.


Det betyder at model nr. 1 har følgende konsekvenser.

  • den gennemsnitlige huslejestigning i afdelingen er 117 kr. pr. m2 om året.
  • Herning Kommunes andel af ansøgt kapitaltilførsel er 150.000 kr.
  • Herning Kommune garanterer (netto) for 30.189.000 kr.


Model 2. Renoveringsplan uden helhedsplanstiltag.


Boligselskabet Fællesbo gør opmærksom på, at model 2 ikke er drøftet og godkendt af Landsbyggefonden. Det er derfor ikke sikkert at Landsbyggefonden vil godkende en renovering som alene forholder sig til de bygningsmæssige udfordringer, og det forventes under alle omstændigheder, at det vil blive vanskeligt at få renoveringsplanen med i denne omgang, hvor der er tilført ekstra finansiering grundet Coronavirus.


Grunden forskellen på støttet og ustøttede lån, og den påvirking som det har på huslejen, så er model 2 en dyrere løsning for lejeren, samtidigt med at tiltagene som øger boligkvaliteten for lejeren ikke er med i model 2 og 3.


I model 2 er det alene de strengt nødvendige bygningsmæssige renoveringstiltag som laves.


Den samlede økonomi i model 2 ligger på ca. 64.500.000 kr. inkl. moms og omkostninger.


De nødvendige arbejder omfatter følgende: Tag (udskiftning og efterisolering), en efterisolering af facaden, udskiftning af vinduer og døre, håndtering af miljøfremmede stoffer, udskiftning af installationer i kælder og lejemål, kloakseparering samt nødvendige tiltag i kælder. Der indgår ikke en renovering af udearealer i beregningen.


Model nr. 2 har følgende konsekvenser.

  • den gennemsnitlige huslejestigning i afdelingen er 335 kr. pr. m2 om året.
  • I Model 2 er der ingen kapitaltilførselssag.
  • Herning Kommune garanterer (netto) for 16.270.000 kr.*

* Det forventes at Realkreditinstituttet vil stille krav om at der skal garanteres for dele af de ustøttede lån. -Dette beløb er for nuværende ikke oplyst.


Model 3. Der laves ikke en helhedsplan, Afdelingen udfører de nødvendige arbejder ad hoc uden helhedsplan.


Hvis der ikke gennemføres en helhedsplan for afdelingen, så skal der i afdelingen stadig laves de streng nødvendige bygningsmæssige renoveringstiltag som er beskrevet ovenfor. udgiften til dette vil i model 3, blive finansieres via almindelige realkreditlån. uden støtte fra Landsbyggefonden.


Den samlede økonomi i model 3 ligger på ca. 64.500.000 kr. inkl. moms og omkostninger.


De nødvendige arbejder omfatter følgende: Tag (udskiftning og efterisolering), en efterisolering af facaden, udskiftning af vinduer og døre, håndtering af miljøfremmede stoffer, udskiftning af installationer i kælder og lejemål, kloakseparering samt nødvendige tiltag i kælder. Der indgår ikke en renovering af udearealer i beregningen.


Model nr. 3 har følgende konsekvenser.

  • den gennemsnitlige huslejestigning i afdelingen er 509 kr. pr. m2 om året.
  • I Model 3 er der ingen kapitaltilførselssag.
  • I model 3 er der ingen långaranti fra Herning Kommune eller fra Landsbyggefonden.



Boligselskabet og Fællesbo har lavet en beregning som viser huslejepåvirkningen ved de 3 forskellige modeller.



Finansiering af helhedsplanen.


Den samlede økonomi i helhedsplanen er opgjort til 106.300.854 kr. inkl. moms, omkostninger og udgifter til genhusning.


Af de 106.300.854 kr. har Landsbyggefonden godkendt 46.637.020 kr., som kan lånefinansieres med støttede lån.

Renoveringsudgiften for den ustøttede del af helhedsplanen er opgjort til 59.663.834 kr.


Finansieringen fordeler sig som følgende:



1Gruppe 2-arbejder fremgår af Landsbyggefondens finansieringsskitse, og vedrører den

andel af de ustøttede arbejder, som Landsbyggefonden støtter. Det ustøttede realkreditlån på

gruppe 2-arbejder på 6.870.000 kr. er modregnet afsatte beløb i finansieringsskitsen til

kapitaltilførsel, trækningsret og fællespuljetilskud.


Kapitaltilførsel.

Ifølge Landsbyggefondens kapitalskitse, skal der ske en kapitaltilførsel for at sikre huslejeniveauet. Kapitaltilførslen er den såkaldte 5-delsordning på i alt kr. 750.000, hvor kommunen skal bidrage med 1/5 svarende til 150.000 kr. Landsbyggefonden bidrager med 2/5-dele, FællesBo med 1/5-del og Realkreditinstitutettet med 1/5-del.


Forventet kommunal garantiramme ved Skema A op til:

§ Kommunal garantiramme på i alt kr. 30.189.000 (netto) (pga. Landsbyggefondens regaranti)


Garantistillelse til almene boliger påvirker ikke den generelle kommunale låneramme og er i almindelighed forbundet med en meget begrænset direkte risiko.


Der er ingen tegn på, at garantiforpligtigelsen i forbindelse med renoveringen af afdeling 16 Sjællandsparken skulle udgøre en reel risiko for Herning Kommune – Der findes meget få eksempler på, at en kommunal garantistillelse nogensinde er blevet udløst, og afdelingens gode beliggenhed i Herning bestyrker administrationens forventning om, at garantien aldrig reelt vil komme i spil.


Garantistillelsen i forbindelse med etablering af/opførelse af almene boliger nedskrives løbende i forbindelse med lånenes tilbagebetaling. Det vil sige, at i takt med at boligafdelingen afdrager på de støttede lån, falder Kommunens garantistillelse tilsvarende.


Den beboerdemokratiske proces.


Helhedsplanen og dens konsekvenser er godkendt og anbefalet af de relevante dele af boligselskabet Fællesbo.


Afdelingsbestyrelsen i afd. 16. har på et møde den 29. april 2020 godkendt helhedsplanen og indstillet denne til Boligselskabet Fællesbos organisationsbestyrelse. Organisationsbestyrelsen har efterfølgende godkendt og anbefalet helhedsplanen. Afdeling 16 har den 29. september afholdt et ekstraordinært afdelingsmøde. På mødet blev helhedsplanen godkendt af beboerne med stemmerne 63 stemte for helhedsplanen og 20 stemte imod og en stemte blank.

Økonomi

Den ansøgte helhedsplan medfører en kommunal garantistillelse på netto 30.189.000 kr.


Kommunens andel af kapitaltilførsel 150.000 kr.


De 150.000 kr. kan finansieres af Serviceområde 26 - Udlån, langfristede tilgodehavender (Indskud i Landsbyggefonden).

Indstilling

Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller,

at helhedsplanen for afd. 16 Sjællandsparken til en samlet anlægssum på 106.300.854 kr. godkendes,


at den kommunale kapitaltilførsel på 150.000 kr. godkendes,


at den kommunale kapitaltilførsel på 150.000 kr.
finansieres af Serviceområde 26 Udlån, langfristet tilgodehavende, indskud i Landsbyggefonden.


at den kommunale garantistillelse for støttede lån på 30.189.000 kr. godkendes,


Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller,

Beslutning

Indstillingen er tiltrådt.